Demanda de división de la cosa común

Cuando el inmueble forma parte de una herencia, los coherederos lo heredan mediante participaciones indivisas.

Si los herederos no alcanzan un acuerdo sobre la partición, el bien permanece en copropiedad y cualquiera de ellos puede interponer una demanda de división de la cosa común.

En particular, cuando se trata de un bien difícil de dividir físicamente, como un inmueble, el tribunal determina si es posible realizar una división material. Si no lo es, procede a su liquidación mediante subasta y posterior reparto del precio.

Tras la adquisición conjunta de un inmueble con fines de inversión u otros fines, puede ser necesaria una demanda de división de la cosa común si surgen controversias entre los copropietarios por diferencias de opinión o por cuestiones relativas a la disposición del bien.

Entre los inversores pueden surgir con facilidad conflictos sobre el reparto de los beneficios o el momento de disponer del bien, y en muchos casos resulta difícil mantener la titularidad conjunta.

El derecho a solicitar la división de la cosa común se reconoce a todos los copropietarios.

Cada copropietario puede interponer la demanda individualmente sin necesidad de obtener el consentimiento de los demás, y la solicitud de división sigue siendo válida aunque otro copropietario se oponga.

El derecho a solicitar la división de la cosa común puede ejercitarse en cualquier momento. De conformidad con el artículo 268 de la Ley Civil de la República de Corea, un pacto que prohíba la división es válido siempre que su duración no exceda de 5 años.

No obstante, si un pacto o una norma jurídica prohíbe la división durante un periodo determinado, no podrá interponerse la demanda durante dicho periodo.

Los copropietarios pueden acordar la prohibición de la división durante un plazo máximo de 5 años. Una vez transcurrido este plazo, puede volver a interponerse la demanda.

En la práctica, estos pactos se utilizan con frecuencia, en particular respecto de inmuebles o locales comerciales destinados a actividades empresariales conjuntas.

La división material es la modalidad por la que la cosa común se divide físicamente para que cada copropietario adquiera la propiedad exclusiva de una parte.

Es la modalidad que se aplica, en principio, a la división de la cosa común y se considera con carácter prioritario cuando el bien puede dividirse sin sufrir daños.

La división con compensación económica es la modalidad por la que algunos copropietarios reciben bienes en especie y los demás obtienen en dinero el valor correspondiente a su participación.

También suele denominarse división mixta y constituye una solución intermedia destinada a preservar un valor determinado.

No obstante, la división con compensación económica solo se admite cuando la división material es posible, pero resulta necesario ajustar las participaciones. El retraso en el pago puede dar lugar a nuevas controversias.

La división mediante subasta consiste en someter la cosa común a subasta forzosa y repartir el precio obtenido entre los copropietarios en proporción a sus participaciones.

El tribunal elige esta modalidad cuando la división material es imposible o reduce considerablemente el valor de la cosa común.

Para interponer una demanda de división de la cosa común, debe redactarse un escrito de demanda que incluya la siguiente información.

En las demandas de división de la cosa común relativas a inmuebles, es competente el tribunal del lugar donde se encuentre el inmueble.

El tribunal señala la fecha de la vista para oír las alegaciones de ambas partes y examinar las pruebas.

Cuando sea necesario, puede ordenar una tasación para determinar el valor del inmueble.

El tribunal dicta sentencia y puede acordar distintas modalidades, como la división material, la división con compensación económica o la división mediante subasta.

Una vez firme la sentencia, los copropietarios adquieren, entre otros derechos, la propiedad exclusiva de las partes que se les hayan adjudicado.

En tal caso, la propiedad resultante de la división debe inscribirse mediante el correspondiente procedimiento registral.

Como regla general, la inscripción de la transmisión de la propiedad derivada de la división de la cosa común debe solicitarse conjuntamente.

Por tanto, todas las partes que transmiten y adquieren las participaciones deben solicitar conjuntamente la inscripción (artículo 23, apartado 1, de la «Ley de Registro de Bienes Inmuebles» de la República de Corea).

No obstante, cuando haya adquirido firmeza la sentencia dictada en el proceso de división de la cosa común o se haya alcanzado una transacción judicial, el copropietario correspondiente podrá solicitar individualmente la inscripción de la transmisión de la propiedad adjuntando la sentencia firme o el acta de la transacción.

Para solicitar la inscripción de la transmisión de la propiedad, deben aportarse junto con la solicitud todos los documentos que se indican a continuación.

La inscripción de la transmisión de la propiedad derivada de la división de la cosa común puede solicitarse por internet o presencialmente.

La solicitud electrónica puede presentarla directamente la parte interesada o, en su representación, un abogado, un agente jurídico de registro coreano u otro representante autorizado.

Este despacho cuenta con abogados especializados en derecho inmobiliario inscritos en el Colegio de Abogados de Corea, así como con numerosos abogados especializados con una experiencia media de al menos 10 años.

Puede prestar asistencia jurídica práctica durante todo el proceso, desde la evaluación de la procedencia de la reclamación de división de la cosa común y la planificación de la modalidad de división hasta la interposición de la demanda cuando no se alcance un acuerdo de división y la ejecución de la sentencia.

Si le resulta difícil afrontar por sí solo todo el procedimiento, puede recurrir a la asistencia de un abogado especializado en derecho inmobiliario para tramitarlo con mayor precisión y eficiencia.