¿Podría reducirse también mi fianza por la deuda de otro coarrendatario? Sentencia del Tribunal Supremo sobre el alcance de los efectos del embargo y de la orden de transferencia del crédito embargado

Principales cuestiones controvertidas del asunto

El tribunal de instancia anterior prestó especial atención al hecho de que la persona ajena al litigio era quien gestionaba efectivamente el negocio.

En consecuencia, consideró que los efectos del acuerdo de deducción celebrado entre dicha persona y el arrendador se extendían también a los demás coarrendatarios.

Asimismo, entendió que, dado que una parte del derecho de crédito a la devolución de la fianza del arrendamiento se había transferido al acreedor adquirente mediante el embargo y la orden de transferencia dirigidos contra aquella persona, el derecho a reclamar la devolución de la fianza que podían ejercer los demás coarrendatarios se reducía en la misma cuantía.

Se reconoce la existencia de un crédito indivisible cuando, por la naturaleza de su objeto o por la voluntad de las partes, resulta difícil ejercerlo de forma fraccionada.

El artículo 409 de la Ley Civil establece que, aun cuando existan varios acreedores, cualquiera de ellos puede exigir el cumplimiento íntegro del crédito.

Asimismo, el deudor puede extinguir su obligación frente a todos los acreedores mediante el cumplimiento íntegro a favor de cualquiera de ellos.

El régimen de los créditos indivisibles tiene por objeto facilitar el ejercicio de los derechos incluso cuando resulte difícil fraccionar el crédito.

El titular de un crédito indivisible puede exigir el cumplimiento íntegro y no únicamente la parte correspondiente a su participación interna.

Sin embargo, el reconocimiento de la facultad de reclamar la totalidad del crédito no le permite disponer libremente de los derechos de los demás acreedores.

Cuando se constituye una relación asociativa, el patrimonio de la asociación queda sujeto a un régimen de titularidad conjunta asimilado a la propiedad conjunta de todos sus miembros.

A diferencia de los bienes en copropiedad ordinaria, los bienes sujetos a este régimen se administran y disponen dentro de los fines de la asociación, y el ejercicio independiente de derechos por cada miembro puede estar sometido a determinadas limitaciones.

En cambio, en un crédito indivisible, el propio crédito corresponde a cada acreedor y, dentro de los límites establecidos por la ley, cualquiera de ellos puede exigir su cumplimiento íntegro.

La distinción entre un patrimonio asociativo y un crédito indivisible es importante porque el alcance del ejercicio de los derechos y los efectos de la ejecución forzosa pueden variar según la calificación del derecho de los coarrendatarios a la devolución de la fianza del arrendamiento.

El tribunal de instancia anterior consideró, teniendo en cuenta que la persona ajena al litigio había gestionado materialmente el restaurante, entre otras circunstancias, que los efectos del acuerdo de deducción también se extendían a los demás coarrendatarios.

Sin embargo, el Tribunal Supremo de la República de Corea no aceptó este criterio.

El Tribunal Supremo entendió que, aunque se reconozca a un acreedor de un crédito indivisible la facultad de exigir el cumplimiento íntegro del crédito, ello no implica que también esté facultado para disponer libremente de los derechos de los demás acreedores conjuntos.

Asimismo, el acuerdo de deducción de este asunto incluía deudas derivadas de la gestión del restaurante que no guardaban relación directa con el contrato de arrendamiento, y el Tribunal Supremo consideró que no podía afirmarse sin más que dichas deudas estuvieran garantizadas por la fianza del arrendamiento.

El Tribunal Supremo declaró que, aunque 1 de los coarrendatarios celebre con el arrendador un acuerdo sobre la liquidación de la fianza, sus efectos no pueden extenderse a todos los coarrendatarios salvo que se acredite que aquel recibió de los demás un poder de representación específico o que estos ratificaron posteriormente el acuerdo.

El tribunal de instancia anterior consideró que, una vez transferida al acreedor adquirente una parte del derecho de uno de los coarrendatarios a la devolución de la fianza, el derecho que los demás coarrendatarios podían ejercer para reclamar dicha devolución se reducía en la misma cuantía.

Sin embargo, el Tribunal Supremo determinó que los efectos del embargo y de la orden de transferencia solo se producen frente al deudor sujeto a ejecución.

Según el Tribunal Supremo, cuando se dicta un embargo y una orden de transferencia contra uno de los titulares de un crédito indivisible como deudor sujeto a ejecución, el crédito de este se transfiere al acreedor adquirente, pero sus efectos no se extienden a los demás titulares del crédito indivisible que no tengan la condición de deudores sujetos a ejecución.

En consecuencia, incluso después del embargo y de la orden de transferencia, los demás coarrendatarios pueden seguir reclamando al arrendador el cumplimiento íntegro del derecho de crédito a la devolución de la fianza del arrendamiento en los mismos términos que antes.

El Tribunal Supremo también se pronunció sobre la modificación de las relaciones jurídicas una vez adquirida firmeza por la orden de transferencia.

Cuando la orden de transferencia adquiere firmeza, el crédito del deudor sujeto a ejecución se transfiere al acreedor adquirente. Sin embargo, esto no reduce por sí mismo el alcance del derecho de crédito a la devolución de la fianza del arrendamiento del que eran titulares todos los coarrendatarios.

“El embargo y la orden de transferencia no producen efectos frente a los demás titulares del crédito indivisible que no sean el deudor sujeto a ejecución, por lo que no se modifica la titularidad de los créditos de aquellos.”

Por ello, el Tribunal Supremo consideró que el acreedor adquirente pasa a ocupar, en sustitución del coarrendatario afectado, la posición de titular del crédito indivisible dentro del importe transferido.

Debe entenderse, por tanto, que no se modifica el contenido del derecho, sino la identidad de quien ocupa la posición de su titular.

En consecuencia, el Tribunal Supremo determinó que el embargo y la orden de transferencia contra uno de los coarrendatarios no permiten considerar reducido el derecho de los demás a reclamar la devolución de la fianza.

Esta sentencia confirmó que, cuando el derecho de crédito de los coarrendatarios a la devolución de la fianza del arrendamiento es indivisible, la relación jurídica surgida respecto de 1 de los coarrendatarios no limita necesariamente los derechos de los demás.

Por tanto, en una relación de coarrendamiento, aunque exista un acuerdo de liquidación o deducción de la fianza celebrado por 1 de los coarrendatarios con el arrendador, debe comprobarse también si los demás coarrendatarios prestaron su consentimiento o si existía un poder de representación válido.

Asimismo, aunque se hayan dictado un embargo y una orden de transferencia contra 1 de los coarrendatarios, sus efectos no se extienden a los demás. Por ello, es necesario examinar por separado las relaciones jurídicas del coarrendatario afectado por el embargo y las de quienes no lo están.

Cuando se discuta el derecho de los coarrendatarios a la devolución de la fianza, deberán examinarse prioritariamente la naturaleza jurídica del crédito y la atribución de los derechos a cada coarrendatario, en lugar de atender a los porcentajes internos de inversión o a las relaciones de liquidación.

Esta sentencia muestra que un acuerdo celebrado únicamente con uno de los coarrendatarios no basta para determinar la devolución de la fianza respecto de todos ellos.

Por tanto, al celebrar un acuerdo de deducción o liquidación de la fianza, el arrendador debe comprobar si el coarrendatario en cuestión está facultado para representar a los demás y si todos ellos han prestado su consentimiento.

Asimismo, aunque exista un embargo y una orden de transferencia contra algunos de los coarrendatarios, las relaciones jurídicas de los demás pueden subsistir separadamente. En consecuencia, es necesario examinar por separado el alcance de los derechos de las personas afectadas y no afectadas por el embargo.

De acuerdo con esta sentencia, el embargo y la orden de transferencia contra uno de los coarrendatarios no permiten por sí solos adquirir el derecho de crédito a la devolución de la fianza del arrendamiento correspondiente a todos ellos.

Esto se debe a que los efectos de la orden de transferencia solo se producen frente al deudor sujeto a ejecución y no afectan a los derechos de los demás coarrendatarios.

Por tanto, cuando se pretenda ejecutar el derecho de los coarrendatarios a la devolución de la fianza, deberán examinarse conjuntamente si el crédito es indivisible, cuántos coarrendatarios existen y cómo se configura la titularidad de los derechos correspondientes a cada uno.

En particular, cuando la ejecución se dirija únicamente contra el crédito de uno de los coarrendatarios, debe tenerse en cuenta que el alcance de los derechos adquiridos por el acreedor en virtud de la orden de transferencia queda limitado a la posición del deudor sujeto a ejecución.

En asuntos como el descrito, aunque el acuerdo haya sido celebrado por uno de los coarrendatarios, debe comprobarse en primer lugar si existía el consentimiento de los demás o un poder para representarlos.

Asimismo, cuando se hayan dictado un embargo y una orden de transferencia, es necesario examinar por separado las relaciones jurídicas del coarrendatario afectado por la ejecución y las de quienes no lo están.

En particular, durante la fase de devolución de la fianza, la forma en que se hayan configurado los derechos externos frente al arrendador puede ser más relevante que los porcentajes internos de inversión o las relaciones de liquidación. Por ello, deben examinarse conjuntamente las circunstancias de la celebración del contrato, la estructura de aportación de la fianza y la posible delegación de facultades.

Para resolver los litigios inmobiliarios no basta con examinar las relaciones contractuales, sino que deben analizarse conjuntamente distintas cuestiones jurídicas, como el Derecho de obligaciones, la ejecución forzosa, los poderes de representación y los derechos de los coarrendatarios.

En particular, cuando se discute el derecho de crédito de los coarrendatarios a la devolución de la fianza, el alcance de los efectos del acuerdo de deducción, del embargo y de la orden de transferencia puede variar según la naturaleza jurídica del crédito. Por ello, es importante realizar un examen jurídico de cada caso.

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