¿Pueden deducirse de la fianza las rentas atrasadas aunque el crédito por rentas esté embargado? El Tribunal Supremo reafirma la función de garantía de la fianza

La cuestión principal de este asunto era la siguiente.

"Cuando se dicta una orden de embargo y cobro sobre un crédito por rentas, ¿puede el arrendador deducir de la fianza del arrendamiento las rentas atrasadas que no se hayan cobrado?"

Los arrendatarios alegaron que la orden de embargo y cobro había situado el crédito por rentas bajo el control del acreedor facultado para cobrarlo, por lo que el arrendador no podía tenerlo en cuenta al liquidar la fianza.

Por su parte, el arrendador sostuvo que la orden de embargo y cobro y la función de garantía de la fianza eran cuestiones distintas, y que las rentas atrasadas no cobradas seguían constituyendo obligaciones garantizadas por la fianza.

El Tribunal Supremo examinó esta cuestión atendiendo a la naturaleza jurídica de la fianza del arrendamiento y al régimen de deducción de la fianza establecido por su jurisprudencia anterior.

Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2004, asunto 2004다56554, entre otras

"La fianza entregada en un arrendamiento inmobiliario garantiza todas las obligaciones del arrendatario derivadas del arrendamiento, incluidas la obligación de pagar la renta y la obligación de indemnizar los daños causados por la pérdida o el deterioro del objeto arrendado"

El Tribunal Supremo comenzó examinando la naturaleza jurídica de la fianza del arrendamiento.

La fianza del arrendamiento no es únicamente una cantidad que se devuelve tras finalizar el contrato, sino también una suma entregada para garantizar las diversas obligaciones asumidas por el arrendatario.

Por tanto, si existen rentas atrasadas o nace una obligación de indemnizar por daños causados al objeto arrendado, estas obligaciones quedan garantizadas por la fianza.

El Tribunal Supremo consideró que esta función de garantía de la fianza se mantiene hasta la finalización de la relación arrendaticia.

El Tribunal Supremo determinó que la fianza del arrendamiento no garantiza únicamente una obligación específica, sino diversas obligaciones derivadas de la relación arrendaticia.

Entre las principales obligaciones garantizadas por la fianza se encuentran las siguientes.

Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2004, asunto 2004다56554, entre otras

"Salvo que concurran circunstancias especiales, el importe equivalente a las obligaciones garantizadas se deduce automáticamente de la fianza, sin necesidad de una declaración de voluntad separada, cuando se devuelve el objeto arrendado tras finalizar la relación arrendaticia"

El Tribunal Supremo consideró que, una vez finalizado el arrendamiento y devuelto el objeto arrendado, las obligaciones del arrendatario se tienen en cuenta automáticamente al liquidar la fianza.

Es decir, si existen obligaciones garantizadas, como rentas atrasadas, su importe se deduce de la fianza aunque el arrendador no manifieste por separado su voluntad de compensarlas ni notifique su intención de efectuar la deducción.

En consecuencia, la fianza que debe devolverse tras finalizar el arrendamiento no corresponde a su importe contractual íntegro, sino al importe resultante después de deducir las obligaciones garantizadas, como las rentas atrasadas.

También en este asunto, partiendo de este régimen de deducción automática, el Tribunal Supremo determinó que las rentas atrasadas no cobradas podían deducirse al liquidar la fianza.

La orden de embargo y cobro es un procedimiento de ejecución forzosa que un acreedor utiliza para hacer efectivo un crédito de su deudor. Por regla general, el tercero deudor debe pagar al acreedor facultado para el cobro y el deudor ejecutado deja de poder disponer libremente del crédito.

En este asunto, los arrendatarios alegaron que, una vez notificada la orden de embargo y cobro sobre el crédito por rentas del arrendador, esas rentas quedaban comprendidas en los derechos del acreedor facultado para cobrarlas y el arrendador no podía tenerlas en cuenta al liquidar la fianza.

Sin embargo, el Tribunal Supremo consideró que la mera existencia de una orden de embargo y cobro no extinguía la propia obligación de pagar la renta.

Determinó que, mientras no se hubiera producido el cobro efectivo, la obligación de pagar la renta seguía existiendo y podía quedar comprendida entre las obligaciones garantizadas por la fianza al finalizar el arrendamiento.

Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2004, asunto 2004다56554, entre otras

"Cuando finaliza el contrato de arrendamiento y se devuelve el objeto arrendado, también se deduce automáticamente de la fianza el importe equivalente al crédito por rentas que subsista sin haber sido cobrado hasta ese momento"

El Tribunal Supremo determinó que, si el arrendamiento finalizaba antes de que el acreedor facultado para el cobro recibiera efectivamente el pago, las rentas atrasadas pendientes también debían tenerse en cuenta al liquidar la fianza.

Esto significa que la existencia de una orden de embargo y cobro no hace desaparecer la propia función de garantía de la fianza.

En definitiva, el Tribunal Supremo distinguió entre la orden de embargo y cobro sobre el crédito por rentas y la función de garantía de la fianza del arrendamiento, y determinó que las rentas atrasadas no cobradas podían deducirse de la fianza.

Esta sentencia aclaró que el derecho del arrendador a deducir cantidades de la fianza no queda excluido por la mera circunstancia de que se haya dictado una orden de embargo y cobro.

Asimismo, confirmó que, aunque exista una orden de cobro, si este no se ha producido efectivamente, las rentas atrasadas siguen constituyendo obligaciones garantizadas por la fianza del arrendamiento.

En definitiva, el Tribunal Supremo examinó la relación jurídica atendiendo a la naturaleza y la función de garantía de la fianza del arrendamiento, y estableció que, al liquidarla, tienen mayor relevancia la existencia efectiva de la obligación y su cobro que el embargo del crédito.

Aunque exista una orden de embargo y cobro sobre el crédito por rentas, el arrendador debe comprobar si el cobro se ha producido efectivamente.

Esto se debe a que, si existen rentas atrasadas no cobradas, su importe puede deducirse al liquidar la fianza.

Para el arrendatario, la mera existencia de una orden de embargo y cobro tampoco basta para determinar el alcance de la devolución de la fianza.

También deben examinarse las rentas atrasadas y las obligaciones de indemnización que subsistan cuando finalice el arrendamiento.

El acreedor facultado para el cobro también debe tener en cuenta que la obtención de una orden de embargo y cobro no supone que todos los créditos se hagan efectivos de inmediato.

Si el arrendamiento finaliza sin que se haya producido el cobro efectivo, puede surgir simultáneamente la cuestión de la liquidación de la fianza, por lo que deben comprobarse tanto el procedimiento de cobro del crédito como la evolución de la relación arrendaticia.

Cuando surge una controversia sobre la devolución de la fianza, no basta con comprobar la existencia de una orden de embargo y cobro. También deben examinarse el cobro efectivo y el alcance de las obligaciones que subsistan cuando finalice el arrendamiento.

Asimismo, las relaciones jurídicas entre las partes pueden variar según las obligaciones deducidas al liquidar la fianza y el fundamento de cada deducción, por lo que es necesario examinar conjuntamente la documentación pertinente.