Ley de arrendamientos de locales comerciales | Análisis de la sentencia del Tribunal Supremo que declara válida la notificación de terminación del contrato de un local comercial efectuada un día antes de su vencimiento

La demandante en el litigio relacionado con la legislación sobre arrendamientos de locales comerciales era la arrendataria A.

En 2018, A celebró un contrato de arrendamiento con B.

El plazo contractual era de 2 años, desde el 31 de diciembre de 2018 hasta el 30 de diciembre de 2020, con una fianza de 30.000.000 de wones surcoreanos y una renta mensual de 1.800.000 wones surcoreanos.

Así se llegó a finales de diciembre de 2020.

El 29 de diciembre de 2020, un día antes del vencimiento del contrato, A comunicó a B que «no tenía intención de renovar el contrato».

Tras inscribir el derecho arrendaticio, entregó el local a B a finales de enero del año siguiente.

Sin embargo, B no devolvió la fianza, alegando que, al no haberse comunicado nada hasta un mes antes del vencimiento, debía considerarse que el contrato se había renovado tácitamente.

Ante ello, A interpuso una demanda de devolución de la fianza del arrendamiento.

Los tribunales inferiores resolvieron del siguiente modo la controversia relativa a la Ley de Protección del Arrendamiento de Locales Comerciales.

En primer lugar, los tribunales de 1.ª y 2.ª instancia consideraron que se habían producido los efectos de una renovación tácita y fallaron a favor de B.

Entendieron que A no había manifestado con antelación su intención de terminar el contrato hasta un mes antes de su vencimiento y que, por tanto, procedía considerar que este se había renovado.

No obstante, atendiendo al artículo 10, apartado 5, de la Ley de Protección del Arrendamiento de Locales Comerciales, aun cuando el contrato se hubiera renovado tácitamente, el arrendatario podía notificar su terminación en cualquier momento y esta surtiría efecto una vez transcurridos 3 meses desde la fecha en que el arrendador recibiera la notificación. Por ello, consideraron que el contrato entre A y B debía entenderse terminado a finales de marzo de 2021.

Asimismo, explicaron que procedía devolver a A la cantidad resultante de deducir de la fianza total 3 meses de renta, los gastos de mantenimiento y otros conceptos.

Ambas partes recurrieron la resolución, pero el tribunal de 2.ª instancia mantuvo el mismo criterio.

A manifestó que tampoco podía aceptar la resolución de apelación e interpuso un recurso ante el Tribunal Supremo de la República de Corea.

El Tribunal Supremo adoptó un criterio diferente.

La cuestión principal del litigio consistía en determinar si el contrato entre A y B podía considerarse «renovado tácitamente».

El Tribunal Supremo consideró que, puesto que A había manifestado su negativa a renovar antes de la fecha de vencimiento, el contrato entre ambas partes debía entenderse finalizado el 30 de diciembre de 2020, tal como se había pactado inicialmente.

El Tribunal Supremo expuso las siguientes razones.

El artículo 10, apartado 1, de la Ley de Protección del Arrendamiento de Locales Comerciales dispone que «el arrendador no podrá negarse sin causa justificada cuando el arrendatario solicite la renovación del contrato durante el periodo comprendido entre 6 meses y 1 mes antes de que finalice el plazo del arrendamiento». Sin embargo, esta disposición se limita a reconocer el derecho del arrendatario a solicitar la renovación del contrato y no restringe el periodo durante el cual el arrendatario puede comunicar su negativa a renovarlo.

El apartado 4 del artículo 10 de la misma ley establece asimismo que «si el arrendador no comunica dentro del periodo previsto su negativa a renovar el contrato o una modificación de sus condiciones, se considerará que se ha celebrado de nuevo el arrendamiento en las mismas condiciones que el anterior». El Tribunal Supremo explicó que esta disposición tampoco establece ninguna limitación del periodo en el que el arrendatario puede comunicar su negativa a la renovación en relación con la «renovación tácita».

Por tanto, el Tribunal Supremo consideró que el arrendatario de un local comercial no está sujeto a ninguna limitación temporal para manifestar su negativa a la renovación.

Sin embargo, la situación es distinta en el caso de las viviendas.

La Ley de Protección del Arrendamiento de Vivienda dispone que el contrato se renovará tácitamente si el arrendatario no comunica al arrendador su negativa a renovarlo hasta 2 meses antes de que finalice el plazo del arrendamiento.

En cambio, la Ley de Protección del Arrendamiento de Locales Comerciales no limita el periodo en el que el arrendatario puede comunicar su negativa a la renovación. Por ello, el Tribunal Supremo concluyó que considerar tácitamente renovado el contrato de arrendamiento de este asunto era contrario a la interpretación literal de la ley.

Asimismo, declaró que el tribunal inferior había incurrido en un error al calcular la fianza considerando que el contrato entre A y B se prolongaba hasta marzo de 2021, por lo que devolvió el asunto al tribunal de procedencia.