CONTENIDO
- 1. Litigio sobre prohibición de actividad comercial: ¿cuáles fueron los antecedentes?
- 2. Litigio sobre prohibición de actividad comercial: ¿cuáles son la normativa y la jurisprudencia pertinentes?
- - ▶ Jurisprudencia pertinente
- - ▶ Normativa pertinente
- 3. Litigio sobre prohibición de actividad comercial: ¿qué decidieron los tribunales inferiores?
- 4. Litigio sobre prohibición de actividad comercial: ¿qué decidió el Tribunal Supremo?
- 5. Litigio sobre prohibición de actividad comercial: estrategia de Daeryun
1. Litigio sobre prohibición de actividad comercial: ¿cuáles fueron los antecedentes?
El demandante que promovió el litigio sobre prohibición de actividad comercial era A, quien explotaba una tienda de conveniencia en un centro comercial de la zona.
Los locales de dicho centro comercial se habían vendido con una restricción de actividad conforme a la cual solo podía explotarse una tienda de conveniencia en un local determinado.
Sin embargo, el conflicto comenzó cuando B abrió en el mismo centro comercial una heladería de autoservicio abierta las 24 horas.
A sostuvo que B explotaba un establecimiento similar en un local distinto del designado y presentó una demanda.
Sin embargo, B se opuso alegando que la heladería no era similar a la actividad de una tienda de conveniencia y que, aun si existieran ciertos aspectos similares, las normas del centro comercial no podían interpretarse en el sentido de que también restringían actividades similares a las de una tienda de conveniencia.
2. Litigio sobre prohibición de actividad comercial: ¿cuáles son la normativa y la jurisprudencia pertinentes?
Antes de examinar el litigio sobre prohibición de actividad comercial, analizaremos la jurisprudencia citada en el asunto.
▶ Jurisprudencia pertinente
«Cuando una empresa constructora construye un centro comercial, asigna una actividad a cada local y posteriormente los vende, quien adquiere la posición del comprador de un local o lo toma en arrendamiento debe considerarse, salvo circunstancias especiales, que ha consentido tácitamente frente a los demás ocupantes del centro comercial en asumir obligaciones como la restricción de actividad pactada en el contrato de compraventa. Por tanto, las partes están obligadas a respetar mutuamente el acuerdo de restricción de actividad. En consecuencia, si quien adquiere la posición del comprador de un local, entre otros, incumple el acuerdo de restricción de actividad establecido en el contrato de compraventa u otro contrato, la persona cuyos intereses comerciales puedan verse perjudicados tiene derecho a solicitar, con el fin de hacer cesar la vulneración, que se prohíba el ejercicio de la misma actividad».(Véanse, entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo de la República de Corea de 24 de septiembre de 2004, asunto 2004다20081)
«Aunque un contrato de compraventa de locales comerciales contenga un acuerdo de restricción de actividad, si no establece por separado el significado ni el ámbito de dicha actividad, estos deberán determinarse mediante una valoración conjunta de su significado léxico, el contenido habitual de la actividad y los criterios de la Clasificación Industrial Estándar de Corea. La decisión no deberá adoptarse de forma uniforme ni absoluta, sino teniendo también en cuenta la ciudad en la que se encuentre el centro comercial, el tamaño del complejo de apartamentos, las dimensiones del centro comercial, el grado de desarrollo de su zona comercial y la situación de establecimientos cercanos dedicados a la misma actividad».(Véase la sentencia del Tribunal Supremo de la República de Corea de 21 de septiembre de 2007, asunto 2006다63747)
▶ Normativa pertinente
Artículo 390 de la Ley Civil de la República de Corea (incumplimiento de obligaciones e indemnización por daños y perjuicios)
Cuando el deudor no cumpla la obligación conforme a su contenido, el acreedor podrá reclamar una indemnización por daños y perjuicios. No obstante, esta disposición no se aplicará cuando el cumplimiento haya devenido imposible sin dolo ni negligencia del deudor.
3. Litigio sobre prohibición de actividad comercial: ¿qué decidieron los tribunales inferiores?
En relación con el litigio sobre prohibición de actividad comercial, el tribunal de primera instancia dictó primero una sentencia parcialmente favorable al demandante.
Tras valorar conjuntamente diversas circunstancias, consideró que la heladería de descuento y la tienda de conveniencia pertenecían a «la misma actividad» y que, por ello, la explotación por B de la heladería de descuento en el mismo centro comercial que A infringía el acuerdo de restricción de actividad.
El tribunal de primera instancia explicó que la heladería de descuento de B vendía no solo helados, sino también diversos alimentos, como aperitivos, bebidas, pan, golosinas y chocolate. Todos ellos eran productos que también se vendían en las tiendas de conveniencia y representaban una parte considerable de sus ingresos totales.
Añadió que ambos establecimientos también eran similares por permanecer abiertos las 24 horas y tener dimensiones parecidas.
Sin embargo, el tribunal de segunda instancia llegó a una conclusión distinta.
Consideró que las tiendas de conveniencia venden una amplia variedad de artículos, entre ellos alimentos, bebidas alcohólicas y diversos productos de uso cotidiano, mientras que la heladería de descuento de B solo vendía una gama limitada de productos, como helados, aperitivos y bebidas.
El tribunal de segunda instancia señaló que, teniendo en cuenta que una de las características esenciales de una tienda de conveniencia es la venta de una amplia gama de productos, resultaba difícil considerar que ambos establecimientos ejercieran la misma actividad.
También indicó que A había afirmado que la heladería de descuento de B había perjudicado gravemente sus ventas, pero que no existía ninguna prueba que permitiera reconocer ese perjuicio.
4. Litigio sobre prohibición de actividad comercial: ¿qué decidió el Tribunal Supremo?
La conclusión del Tribunal Supremo de la República de Corea sobre el litigio de prohibición de actividad comercial volvió a ser diferente.
El Tribunal Supremo anuló la sentencia dictada en apelación y devolvió el asunto al tribunal de segunda instancia.
Las razones por las que volvió a fallar a favor de A fueron las siguientes.
En primer lugar, al examinar la composición de las ventas de la tienda de conveniencia, se observó que, excluido el tabaco, que representaba aproximadamente el 40 % de las ventas, el resto correspondía a alimentos procesados sencillos, como aperitivos, helados y bebidas, y a otros productos de uso cotidiano.
El Tribunal Supremo consideró que los aperitivos y los helados, entre otros, constituían productos principales de las tiendas de conveniencia.
La heladería de descuento explotada por B también exponía en estanterías alimentos procesados sencillos, que constituían productos principales de las tiendas de conveniencia, y cobraba mediante una caja de autoservicio. El Tribunal Supremo señaló que era muy probable que este sistema hiciera que los clientes comunes percibieran el establecimiento como una modalidad de tienda de conveniencia.
En particular, el Tribunal Supremo explicó que, dado que los establecimientos del centro comercial compartían como clientela principal a los residentes del complejo de apartamentos cercano, conforme a las reglas de la experiencia podía presumirse que la actividad del establecimiento de descuento de B había perjudicado los intereses comerciales de A.
Aunque el tribunal de segunda instancia había señalado que no existía una prueba clara de la disminución de las ventas, el Tribunal Supremo consideró que dicha disminución de los beneficios no podía negarse únicamente por circunstancias como la falta de presentación de datos concretos.
Sin embargo, el tribunal de segunda instancia había concluido que la heladería de descuento y la tienda de conveniencia no pertenecían a la misma actividad y, por tanto, que no se había acreditado la vulneración de los intereses comerciales de A. El Tribunal Supremo señaló que esta conclusión derivaba de una interpretación jurídica errónea del acuerdo de restricción de actividad y de la pretensión de prohibición de actividad comercial.
5. Litigio sobre prohibición de actividad comercial: estrategia de Daeryun
La mayoría de los centros comerciales establecen desde la fase de venta normas que restringen el ejercicio de la misma actividad.
Su finalidad es garantizar a los comerciantes el ejercicio exclusivo de la actividad y evitar la competencia excesiva que podría derivarse de la explotación de establecimientos del mismo tipo, así como los perjuicios resultantes.
Sin embargo, con la reciente aparición de actividades relativamente nuevas que antes no existían, como la heladería de descuento del caso anterior, también se han vuelto frecuentes los conflictos sobre qué debe entenderse por «misma actividad».
Tras considerar el Tribunal Supremo que las «heladerías de descuento» y las «tiendas de conveniencia» constituyen actividades similares, se prevé que esta decisión pueda limitar la actividad de establecimientos de descuento situados en los mismos centros comerciales que las tiendas de conveniencia.
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