CONTENIDO
- 1. Proceso sobre la Ley de Agentes Administrativos: ¿cuáles son las circunstancias detalladas?
- - Proceso sobre la Ley de Agentes Administrativos: ¿cuáles son la legislación y la jurisprudencia aplicables?
- 2. Proceso sobre la Ley de Agentes Administrativos: ¿cuál fue la valoración de las instancias inferiores?
- 3. Proceso sobre la Ley de Agentes Administrativos: ¿cuál fue la valoración del Tribunal Supremo de la República de Corea?
- 4. Proceso sobre la Ley de Agentes Administrativos: ¿cuál es la estrategia de Daeryun?
1. Proceso sobre la Ley de Agentes Administrativos: ¿cuáles son las circunstancias detalladas?
El demandante que interpuso este proceso era el señor A, un agente inmobiliario autorizado.
El señor A intermedió, en 2020, en un contrato de arrendamiento de una guardería de la zona.
En este proceso, redactó el contrato de prima de traspaso entre el arrendatario anterior y el nuevo arrendatario y recibió 2.500.000 wones en concepto de honorarios.
La prima de traspaso es el dinero que el nuevo arrendatario paga al arrendador aparte de la fianza y de la renta mensual.
Puede entenderse como el dinero que el nuevo arrendatario entrega a cambio de recibir del arrendador valores patrimoniales inmateriales, como la prima por la ubicación del local o el saber hacer del negocio.
La Ley de Protección de los Arrendamientos de Locales Comerciales también considera legal este tipo de operación de prima de traspaso.
El problema es que quien puede intermediar en la ‘prima de traspaso’ no es el agente inmobiliario autorizado, sino el agente administrativo.
Por ello, el señor A fue llevado a juicio por el cargo de infracción de la Ley de Agentes Administrativos.
Proceso sobre la Ley de Agentes Administrativos: ¿cuáles son la legislación y la jurisprudencia aplicables?
◈ Legislación aplicable
Ley de Agentes Administrativos, artículo 2 (funciones)
① El agente administrativo, por encargo de otra persona, desempeña las funciones de los siguientes números. No obstante, no podrá realizar las funciones restringidas por otras leyes.
1. La redacción de documentos que se presentan ante los organismos administrativos
2. La redacción de documentos relativos a derechos y obligaciones o a la acreditación de hechos
Ley de Agentes Administrativos, artículo 3 (prohibiciones para quien no sea agente administrativo)
① Quien no sea agente administrativo no podrá ejercer profesionalmente las funciones del artículo 2, salvo en los casos permitidos por otras leyes.
② Quien no sea agente administrativo no podrá usar la denominación de agente administrativo ni otra similar.
Ley de Agentes Administrativos, artículo 36 (sanciones)
① Quien se encuentre en alguno de los siguientes supuestos será castigado con pena de prisión de hasta 3 años o multa de hasta 30 millones de wones.
1. Quien, infringiendo el artículo 3, apartado 1, haya ejercido profesionalmente las funciones de los números del artículo 2, apartado 1
Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados, artículo 3 (ámbito de los bienes objeto de intermediación)
Los bienes objeto de intermediación conforme a esta ley son los siguientes.
1. El terreno
2. Los edificios y otras adherencias del terreno
3. Los demás derechos patrimoniales y bienes que determine el decreto presidencial
◈ Jurisprudencia aplicable
“Como los valores patrimoniales materiales, como las instalaciones y el mobiliario del negocio de un edificio comercial, o los inmateriales, como la clientela, el crédito, el saber hacer del negocio o las ventajas comerciales derivadas de la ubicación del establecimiento, no pueden considerarse bienes objeto de intermediación de los previstos en el artículo 3 de dicha ley y en el artículo 2 de su reglamento de aplicación, intermediar para que se perciba la llamada «prima de traspaso», entre otros, por la transmisión de tales valores patrimoniales materiales e inmateriales no constituye un acto de intermediación regulado por la antigua Ley de Intermediación Inmobiliaria y, por tanto, el límite de los honorarios de intermediación previsto en dicha ley tampoco se aplica a los actos de intermediación sobre este tipo de objeto de transacción.“ (véase la sentencia del Tribunal Supremo de la República de Corea de 22 de septiembre de 2006, causa 2005Do6054, entre otras)
2. Proceso sobre la Ley de Agentes Administrativos: ¿cuál fue la valoración de las instancias inferiores?
En primer lugar, el tribunal de primera instancia, considerando acreditado el delito del señor A, suspendió el pronunciamiento de una multa de 1.000.000 wones.
El tribunal consideró que el contrato de este caso constituía un ‘contrato de prima de traspaso’ derivado de la transmisión del fondo de comercio de la guardería.
Por ello, explicó que el acto por el que el señor A intermedió en el contrato de prima de traspaso y redactó el contrato de prima de traspaso equivalía a redactar un ‘documento relativo a derechos y obligaciones o a la acreditación de hechos’ de los previstos en la Ley de Agentes Administrativos.
Y añadió que el señor A había puesto a este contrato de prima de traspaso el nombre de ‘contrato de consultoría’, lo que parece indicar que adoptó tal medida por ser también consciente de que podría surgir el problema de la infracción de la Ley de Agentes Administrativos.
Ante ello, el señor A apeló, pero la valoración del tribunal de segunda instancia fue la misma.
El tribunal de segunda instancia también expuso los motivos de su fallo, señalando que el contrato de este caso era una transmisión del fondo de comercio de la guardería y el consiguiente contrato de prima de traspaso, y que era un hecho evidente que el contrato de prima de traspaso no constituye un bien objeto de intermediación conforme a la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados.
3. Proceso sobre la Ley de Agentes Administrativos: ¿cuál fue la valoración del Tribunal Supremo de la República de Corea?
El Tribunal Supremo de la República de Corea también emitió la misma valoración que las instancias inferiores.
El Tribunal Supremo de la República de Corea explicó que en la valoración de la instancia anterior no había error alguno de vulneración de las reglas de la lógica y la experiencia ni de comprensión errónea de la doctrina jurídica sobre el delito de infracción de la Ley de Agentes Administrativos, entre otros.
Y declaró que desestimaba el recurso del señor A ante el Tribunal Supremo de la República de Corea.
4. Proceso sobre la Ley de Agentes Administrativos: ¿cuál es la estrategia de Daeryun?
Justo después de conocerse la sentencia del Tribunal Supremo de la República de Corea, el mercado de la intermediación inmobiliaria se agitó.
Porque hasta ahora, en la mayoría de los casos, los agentes inmobiliarios autorizados venían realizando también la intermediación de la prima de traspaso de locales comerciales.
Sin embargo, al quedar claramente calificado como ilegal este tipo de acto, parece que también se producirán cambios en las funciones de los agentes inmobiliarios autorizados y de los agentes administrativos.
En este contexto, la Asociación Coreana de Agentes Inmobiliarios Autorizados, en desacuerdo con la sentencia del Tribunal Supremo de la República de Corea, llegó incluso a interponer un recurso de amparo constitucional ante el Tribunal Constitucional.
Habrá que estar atentos a qué decisión tomará al respecto el Tribunal Constitucional en adelante.
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