Proceso civil inmobiliario | Análisis de una sentencia del Tribunal Supremo sobre la «fecha de concurrencia de los requisitos para la compensación»

Los demandantes en el proceso civil inmobiliario eran cuatro personas, entre ellas A.

Habían celebrado contratos de compraventa de apartamentos en construcción.

Con la garantía de la Corporación de Financiación de Vivienda de Corea, obtuvieron de distintas entidades financieras préstamos por la totalidad de los pagos intermedios y entregaron esos fondos a la empresa B, constructora de los apartamentos y demandada en este caso.

La empresa B también había garantizado solidariamente las obligaciones de reembolso de los demandantes frente a la Corporación de Financiación de Vivienda de Corea.

Sin embargo, los demandantes no devolvieron los préstamos pese a que se aproximaba su vencimiento.

Por ello, la Corporación abonó primero a cada entidad financiera el principal y los intereses de los préstamos. Posteriormente, la empresa B reembolsó las cantidades que la Corporación había pagado en nombre de los demandantes.

Más adelante, la empresa B comunicó a los demandantes su intención de resolver los contratos de compraventa por motivos como el impago del precio.

Tras conocer la resolución de los contratos, los demandantes solicitaron a la empresa B la devolución de las cantidades que habían entregado en concepto de señal.

La empresa B se remitió a la «confirmación relativa a la solicitud del préstamo para los pagos intermedios» que ambas partes habían suscrito anteriormente y afirmó que no existía ninguna cantidad que debiera devolver.

Ante esta situación, A y los demás demandantes interpusieron una demanda contra la empresa B.

El tribunal de instancia anterior que examinó el proceso civil inmobiliario falló a favor de los demandantes.

La cuestión controvertida en este litigio era qué momento debía considerarse como la fecha en que se manifestó la voluntad de compensar, es decir, la «fecha de concurrencia de los requisitos para la compensación».

La empresa B alegó que dicha fecha debía ser la del vencimiento de los préstamos para los pagos intermedios.

Sin embargo, el tribunal de instancia anterior no aceptó este argumento.

En primer lugar, examinó minuciosamente las cláusulas de la «confirmación relativa a la solicitud del préstamo para los pagos intermedios» suscrita por ambas partes.

El artículo 1, apartado 4, de la confirmación establecía que «la empresa B tendrá frente a los demandantes, desde el momento en que se produzca una causa de pérdida del beneficio del plazo respecto del préstamo para los pagos intermedios, un derecho de regreso anticipado por la totalidad de las cantidades, incluidos el principal y los intereses del préstamo, y los demandantes deberán abonar a la empresa B dichas cantidades inmediatamente después de producirse esa causa».

Asimismo, el artículo 2 del mismo documento indicaba que «desde el momento en que se produzca la causa prevista en el apartado 1, la cantidad correspondiente al derecho de regreso anticipado contemplado en dicho apartado podrá deducirse o compensarse con el precio de compraventa ya abonado por los demandantes o con su crédito de devolución del precio, sin que estos puedan formular objeción alguna al respecto».

Además, el artículo 17 disponía que «si se resuelve cualquiera de los contratos de compraventa, la penalización contractual, los recargos por demora y los demás gastos se atribuirán prioritariamente a la empresa B con cargo a las cantidades que deban restituirse; el préstamo se reembolsará a la entidad financiera correspondiente y el saldo restante se tramitará conforme al procedimiento legal, sin que los demandantes puedan formular objeción alguna frente a la empresa B».

No obstante, el tribunal de instancia anterior señaló que estas cláusulas únicamente ampliaban las causas por las que la empresa B podía ejercer su derecho de regreso anticipado y flexibilizaban los requisitos procedimentales para ejercerlo.

Añadió que las pruebas aportadas por la empresa B no bastaban para considerar el vencimiento de los préstamos como la fecha de concurrencia de los requisitos para la compensación.

En consecuencia, resolvió que la empresa B debía pagar a cada demandante varias decenas de millones de wones surcoreanos.

La empresa B impugnó la sentencia mediante un recurso ante el Tribunal Supremo.

El Tribunal Supremo llegó a una conclusión distinta al continuar examinando el proceso civil inmobiliario.

El Tribunal Supremo también tomó como fundamento principal la «confirmación relativa a la solicitud del préstamo para los pagos intermedios».

En particular, prestó atención a la frase según la cual «los demandantes deben abonar la cantidad a la empresa B “inmediatamente” después de producirse una causa de pérdida del beneficio del plazo respecto del préstamo para los pagos intermedios, y la empresa B puede, “al mismo tiempo”, deducir o compensar con los créditos de los demandantes por la devolución del precio de compraventa, entre otros, la cantidad correspondiente a su derecho de regreso anticipado».

A la vista de este contenido, debía interpretarse que ambas partes habían fijado mediante la confirmación el «momento de la pérdida del beneficio del plazo» como fecha de concurrencia de los requisitos para la compensación.

El Tribunal Supremo añadió que, aunque en el momento de perderse el beneficio del plazo los contratos de compraventa aún no se hubieran resuelto y, por tanto, todavía no hubieran nacido los créditos de los demandantes por la devolución del precio, la cláusula debía interpretarse en el sentido de que, si esos créditos surgían posteriormente y se efectuaba la compensación, el momento de referencia sería el de la pérdida del beneficio del plazo.

También explicó que, dado que los demandantes no habían abonado la mayor parte de los intereses tras recibir los préstamos para los pagos intermedios y la empresa B los había asumido íntegramente, debía considerarse que habían perdido el beneficio del plazo, como muy tarde, en la fecha de vencimiento de dichos préstamos. Por ello, conforme a la confirmación, esa fecha debía considerarse como el momento de concurrencia de los requisitos para la compensación.

Sin embargo, el tribunal de instancia anterior había calculado las cantidades tomando como referencia la fecha de resolución de los contratos. El Tribunal Supremo consideró que este órgano había interpretado erróneamente las normas sobre la compensación, lo que había influido en el resultado de la sentencia, y devolvió el asunto al tribunal de instancia anterior.

En los procesos civiles inmobiliarios, la propia terminología puede resultar compleja, por lo que a menudo es difícil saber por dónde y cómo comenzar.

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