Procédure d'exécution forcée sur un bien immobilier

À quelle étape en êtes-vous ?

Sélectionnez votre étape actuelle : son contenu s'affiche ci-dessous.

1. 1Demande de vente forcée aux enchères
2. 2Décision d'ouverture des enchères et inscription de la saisie
3. 3Fixation et publication de la date limite des demandes de participation
4. 4Enquête sur la situation du bien et expertise
5. 5Établissement du cahier descriptif et publication de la date de vente
6. 6Date de vente (enchères)
7. 7Décision autorisant la vente
8. 8Paiement du prix et transfert de propriété
9. 9Date de distribution et distribution

• Étape de base
• Mesure supplémentaire / option
• Rejet / opposition
• Fin de la procédure

Durée

Le délai entre la demande et la distribution varie selon l'affaire : vérifiez l'avancement auprès du tribunal de l'exécution

Coût

Droit de timbre (frais de justice), frais de signification, provision pour les enchères (montant fixé par le tribunal), taxe d'enregistrement et de licence

Déroulement de la procédure

À lire dans l'ordre, du début à la fin. Le texte en rouge signale les délais fixés par la loi.

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   Avant la demande, il est indispensable de faire une analyse des droits : vérifier dans le certificat des mentions enregistrées les hypothèques et droits de jeonse qui seront payés avant vous, ainsi que les dépôts de garantie des locataires. La distribution se fait selon le rang : s'il y a beaucoup de créances de rang supérieur, il peut ne presque rien vous rester même si le bien est vendu aux enchères.

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   Joignez le titre exécutoire revêtu de la formule exécutoire (jugement ou autre document servant de base à l'exécution forcée), les certificats de signification et de caractère définitif et le certificat des mentions enregistrées du bien, et demandez la vente forcée aux enchères au tribunal du lieu où se trouve le bien. Vous versez alors à l'avance la provision pour les enchères (frais d'expertise, frais d'enquête sur la situation du bien, frais de publication dans la presse, etc.). Cette provision est remboursée en premier lors de la distribution : si les enchères vont jusqu'au bout, la charge financière diminue.

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   Le tribunal rend une décision d'ouverture des enchères, demande au bureau de l'enregistrement foncier d'inscrire que les enchères ont commencé (inscription), et envoie la décision au débiteur. Pour le propriétaire (débiteur), cette décision est le premier avis l'informant que les enchères ont commencé. Même après, les enchères peuvent être retirées si la dette est remboursée ou si un accord est trouvé avec le créancier. Mais après une offre d'achat, le consentement de l'adjudicataire (et du deuxième enchérisseur déclaré, s'il y en a un) est nécessaire (Loi sur l'exécution civile §93(2)) : plus vous agissez tôt, plus vous avez de choix.

   Étape actuelle
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   Le tribunal fixe et publie le dernier jour pour présenter une demande de participation à la distribution (déclarer que l'on a droit à une part du prix), c'est-à-dire la date limite des demandes de participation. Les locataires et les autres créanciers doivent présenter leur demande avant ce jour pour recevoir une part. Le créancier poursuivant doit donc lui aussi vérifier vers cette date qui a présenté une demande, pour estimer ce qu'il recevra réellement. Vers cette même période, après l'enquête de l'huissier sur la situation du bien et l'évaluation par l'expert, le prix de départ des enchères (mise à prix minimale) est fixé.

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   Un cahier descriptif du bien mis en vente, indiquant les droits et les conditions de vente, est tenu à disposition au tribunal, et la date de vente (jour des enchères) ainsi que la date de décision sur la vente sont publiées. À la date de vente, la personne qui offre le prix le plus élevé (le meilleur enchérisseur) est désignée selon le mode de vente fixé par le tribunal (enchères sur pli à la date fixée, enchères sur pli pendant une période, ou enchères à la criée, Loi sur l'exécution civile §103), et si la vente échoue, elle est reprise à un prix plus bas. Si la vente échoue à plusieurs reprises, le prix d'adjudication baisse et la distribution est retardée.

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   À la date de décision sur la vente, s'il n'existe pas de motif de refus, le tribunal autorise la vente. Les intéressés, comme le propriétaire et les créanciers, peuvent former un appel immédiat contre cette décision dans un délai de 1 semaine ; passé ce délai, la décision est difficile à contester. Pour faire appel d'une décision autorisant la vente, vous devez consigner un dixième (1/10) du prix de vente à titre de garantie (Loi sur l'exécution civile §130(3)). Ensuite, lorsque l'acheteur (adjudicataire) paie le prix dans le délai fixé, la propriété est transférée et le tribunal demande au bureau de l'enregistrement foncier d'inscrire le transfert et les radiations.

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   Le tribunal établit un état de distribution indiquant qui reçoit combien, et à la date de distribution, il répartit l'argent entre les créanciers selon leur rang de priorité. Si vous contestez l'ordre ou le montant de la distribution, exprimez votre contestation sur place à la date de distribution et contestez-la en intentant une action en contestation de la distribution. Si vous ne l'exprimez pas sur place, l'état de distribution devient définitif tel quel. Le délai entre la demande et la distribution varie selon l'affaire : vérifiez l'avancement auprès du tribunal de l'exécution.

Questions fréquentes

Les questions pratiques qui se posent d'emblée dans cette procédure.

QÀ quel tribunal dois-je m'adresser, et quels documents faut-il ?

Déposez la demande au tribunal de district ou à l'annexe compétent pour le lieu où se trouve le bien. Les documents à joindre sont : l'expédition du jugement revêtue de la formule exécutoire, le certificat de signification et le certificat de caractère définitif, et le certificat des mentions enregistrées du bien immobilier.Remettez aussi l'extrait de résidence du débiteur (pour une société, son registre du commerce) et la liste des biens. Vous devez également payer la taxe d'enregistrement et de licence pour l'inscription de la décision d'ouverture des enchères, ainsi que les frais de signification.Le tribunal où vous déposez la demande peut vous indiquer comment payer. Si des documents manquent, on vous demandera une régularisation (fournir ce qui manque), ce qui peut retarder d'autant la procédure.

QCombien cela coûte-t-il ?

Les frais de base sont un timbre de KRW 5,000 sur la demande, la taxe d'enregistrement et de licence (0,2 % du montant réclamé), la taxe locale d'éducation (20 % de la taxe d'enregistrement et de licence) et les frais de signification. En plus, vous devez verser à l'avance une provision pour les enchères, qui couvre les frais d'expertise, les frais d'enquête sur la situation du bien, les frais de publication dans la presse, etc.La provision varie selon le prix du bien, le nombre d'intéressés, etc. : vérifiez auprès du tribunal où vous déposez la demande. Elle est remboursée en premier lors de la distribution du prix.

QJe suis propriétaire et j'ai reçu une décision d'ouverture des enchères. Puis-je l'arrêter ?

Il existe des moyens de l'arrêter. Si vous remboursez la dette au créancier ou trouvez un accord avec lui, il peut retirer la demande de vente aux enchères. Le retrait est possible jusqu'à ce que l'adjudicataire paie le prix.Mais après une offre d'achat, le consentement de l'adjudicataire (et du deuxième enchérisseur déclaré, s'il y en a un) est nécessaire. Il vaut donc mieux négocier le plus tôt possible.La créance fixée par le jugement peut avoir changé ou disparu, par exemple parce que vous avez remboursé la dette après le jugement. Dans ce cas, intentez une action en contestation de la créance et demandez en même temps la suspension de l'exécution forcée. S'il y a un problème dans les conditions de l'exécution, formez opposition à la décision d'ouverture.

QJe suis locataire et le logement a été mis aux enchères. Comment récupérer mon dépôt de garantie ?

Vous ne pouvez recevoir une part du prix que si vous déposez une demande de participation à la distribution auprès du tribunal des enchères avant la date limite fixée par le tribunal. Joignez à la demande le contrat de bail et un certificat de résidence (pour prouver votre date d'emménagement).Si votre déclaration d'emménagement et votre date certaine (확정일자) sont antérieures à l'hypothèque de rang supérieur, vous êtes payé en premier. Même si elles sont postérieures, un locataire à faible dépôt (locataire dont le dépôt de garantie ne dépasse pas un certain montant) reçoit une partie avant tous les autres.Dans ce cas, vous devez avoir emménagé et déclaré votre emménagement avant l'inscription de la demande de vente aux enchères. Si vous dépassez la date limite, vous ne recevrez rien : dès réception de l'avis, vérifiez donc d'abord la date limite.

QCombien de temps cela prend-il, et quand vais-je recevoir l'argent ?

Le délai entre la demande et la distribution varie selon l'affaire : vérifiez l'avancement auprès du tribunal de l'exécution. Une fois le bien adjugé et le prix payé par l'acheteur, le tribunal fixe une date de distribution et vous en informe. Ce jour-là, le tribunal procède à la distribution selon l'état de distribution.Pour recevoir votre part, suivez les indications du tribunal de l'exécution. Si la vente échoue à plusieurs reprises (aucun enchérisseur), les enchères doivent être reprises à un prix plus bas, ce qui retarde encore la procédure.

QQue se passe-t-il si le prix d'adjudication est inférieur à la dette ?

Vous risquez de ne pas recevoir la totalité. En effet, seul ce qui reste du prix d'adjudication après déduction des créances de rang supérieur et des frais d'enchères est distribué selon le rang.La somme non payée reste due, et vous pouvez utiliser le même jugement pour exécuter de nouveau sur d'autres biens du débiteur (dépôts, salaire, etc.). C'est justement pour cela qu'il faut vérifier, avant la demande, les hypothèques de rang supérieur et les dépôts de garantie des locataires dans le registre.