Procédure lorsque votre bien est mis aux enchères (propriétaires et locataires)

À quelle étape en êtes-vous ?

Sélectionnez votre étape actuelle : son contenu s'affiche ci-dessous.

1. 1Signification de la décision d'ouverture des enchères
2. 2Opposition à la décision d'ouverture et suspension de l'exécution
3. 3Obtenir le retrait par le paiement ou un accord
4. 4Demande de participation à la distribution du locataire
5. 5Envisager une vente amiable
6. 6Date de vente et autorisation de la vente
7. 7Ordonnance de remise des lieux et réaction à l'expulsion
8. 8Date de distribution et contestation de la distribution

• Étape de base
• Mesure supplémentaire / option
• Rejet / opposition
• Fin de la procédure

Durée

De la décision d'ouverture à la vente et à la distribution, variable selon l'affaire (vérifiez l'avancement auprès du tribunal de l'exécution) ; la procédure prend fin à ce stade en cas de suspension de l'exécution (arrêt de l'exécution) ou de retrait

Coût

Droits de timbre (frais de justice) et frais de signification pour un appel immédiat ou une opposition, et somme consignée à titre de garantie pour une suspension de l'exécution. Pour faire appel d'une décision autorisant la vente (décision qui approuve l'adjudication), consignation d'un dixième (1/10) du prix de vente (dépôt d'argent à la caisse des consignations). Aucun timbre n'est apposé sur une demande de participation à la distribution

Déroulement de la procédure

À lire dans l'ordre, du début à la fin. Le texte en rouge signale les délais fixés par la loi.

1. 1

   Le tribunal rend une décision d'ouverture des enchères, demande au bureau de l'enregistrement foncier d'inscrire les enchères (inscription), puis envoie la décision au propriétaire. Les locataires l'apprennent par l'enquête de l'huissier sur la situation du bien ou par l'avis du tribunal sur la date limite des demandes de participation à la distribution. Vérifiez dans la décision le créancier poursuivant, le montant réclamé et le numéro d'affaire, et consultez sur le site d'information sur les enchères judiciaires de la Cour suprême l'avancement, la date limite des demandes de participation à la distribution et la date de vente (jour des enchères). Ces dates servent de base aux délais de vos réactions ultérieures.

2. 2

   Si les conditions d'exécution des enchères comportent un vice, formez opposition à la décision d'ouverture des enchères. L'opposition est possible jusqu'au paiement intégral du prix de vente (Loi sur l'exécution civile §86(1)), et la décision sur l'opposition peut faire l'objet d'un appel immédiat dans un délai de 1 semaine à compter de sa notification (§86(3), §15). Si la créance fixée par le jugement a changé ou disparu, par exemple parce que vous avez remboursé la dette après le jugement, intentez une action en contestation de la créance (§44) et demandez en même temps la suspension de l'exécution forcée. Intenter le procès ne suffit pas à arrêter les enchères : la procédure ne s'arrête réellement que lorsque vous remettez l'expédition de la décision de suspension au tribunal des enchères. Les enchères volontaires (enchères de réalisation d'une sûreté) se déroulent sans jugement : le motif selon lequel la sûreté n'existe pas ou est éteinte peut donc aussi être invoqué par une opposition à la décision d'ouverture (§265), et la procédure ne s'arrête que si vous remettez, par exemple, l'expédition d'un jugement radiant la sûreté ou d'une décision suspendant les enchères (§266).

3. 3

   Payez au créancier qui a demandé les enchères le capital, les intérêts et les frais d'enchères, ou convenez d'un paiement échelonné, pour que le créancier retire sa demande. Le retrait est possible jusqu'à ce que l'adjudicataire paie le prix, mais après une offre d'achat, le consentement du meilleur enchérisseur (adjudicataire) et, s'il y en a un, du deuxième enchérisseur déclaré est nécessaire (Loi sur l'exécution civile §93(2)). Il vaut donc mieux conclure l'accord avant la date de vente. Si un autre créancier a demandé des enchères sur le même bien (enchères concurrentes), vous devez aussi trouver un accord avec lui.

   Étape actuelle
4. 4

   Le locataire (preneur) dépose au tribunal des enchères une déclaration de droits et demande de participation à la distribution avant la date limite des demandes de participation à la distribution (Loi sur l'exécution civile §84, §88). Joignez une copie du contrat de bail, un certificat de résidence et les justificatifs de date certaine. Si votre déclaration d'emménagement et votre date certaine sont antérieures à la sûreté de rang supérieur, vous êtes payé en premier (Loi sur la protection des baux d'habitation §3-2), et un locataire à faible dépôt, dont le dépôt ne dépasse pas un certain montant, reçoit une partie avant tous les autres s'il a emménagé et déclaré son emménagement avant l'inscription de la demande d'enchères (§8(1)). Si vous dépassez la date limite, vous ne recevrez rien : dès réception de l'avis, vérifiez donc d'abord la date limite.

5. 5

   À chaque vente infructueuse, le tribunal baisse sensiblement la mise à prix minimale (prix de départ des enchères) (Loi sur l'exécution civile §119 ; le taux de baisse varie selon le tribunal). Si vous trouvez vous-même un acheteur avant la date de vente, vendez au prix du marché, remboursez la dette avec le produit et obtenez le retrait des enchères, vous pouvez donc réduire votre perte. Prévoyez dans le contrat de vente des conditions sur le retrait des enchères et la radiation des inscriptions. Ainsi, l'acheteur peut reprendre le logement une fois la mention des enchères effacée.

6. 6

   À la date de vente, la personne qui offre le prix le plus élevé (le meilleur enchérisseur) est désignée, et à la date de décision sur la vente, une décision autorisant la vente est rendue. Les intéressés, comme le propriétaire et les locataires, peuvent former un appel immédiat dans un délai de 1 semaine. Mais quiconque fait appel doit consigner au tribunal un dixième (1/10) du prix de vente, et si l'appel du débiteur ou du propriétaire est rejeté, cet argent n'est pas restitué (Loi sur l'exécution civile §130(3)(6)). La charge est lourde : évaluez d'abord si l'appel vous sera réellement utile.

7. 7

   Lorsque l'adjudicataire paie le prix, la propriété est transférée. L'adjudicataire peut demander une ordonnance de remise des lieux (ordre du tribunal de libérer le logement) dans les 6 mois suivant le paiement du prix (Loi sur l'exécution civile §136). Un locataire bénéficiant de l'opposabilité peut refuser de libérer les lieux tant que son dépôt n'est pas restitué, et un locataire qui reçoit une part ne peut toucher son dépôt qu'après avoir remis le logement à l'adjudicataire (Loi sur la protection des baux d'habitation §3-2(3)). La date et les frais de déménagement peuvent donc se négocier avec l'adjudicataire. Si vous ne partez pas après avoir reçu une ordonnance de remise des lieux, l'huissier de justice procède à l'exécution forcée (former un appel immédiat contre l'ordonnance de remise des lieux n'arrête pas à lui seul l'exécution, §15(6)).

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   Le tribunal établit un état de distribution et, à la date de distribution, répartit l'argent entre les créanciers et les locataires selon leur rang. Le propriétaire récupère l'argent restant après la distribution. Si vous contestez l'ordre ou le montant de la distribution, vous devez exprimer votre contestation à la date de distribution puis intenter une action en contestation de la distribution dans un délai de 1 semaine (Loi sur l'exécution civile §151, §154). Si vous n'intentez pas cette action, l'état de distribution devient définitif tel quel. Si le prix d'adjudication est inférieur à la dette, la dette restante subsiste et d'autres biens peuvent faire l'objet d'une exécution forcée.

Questions fréquentes

Les questions pratiques qui se posent d'emblée dans cette procédure.

QSi je reçois une décision d'ouverture des enchères, dois-je quitter le logement tout de suite ?

Non. La propriété est transférée lorsque l'adjudicataire paie le prix.Ensuite, vous pouvez continuer à y vivre jusqu'à l'exécution d'une ordonnance de remise des lieux (ordre du tribunal de libérer le logement). Le délai entre la décision d'ouverture et la vente puis le paiement du prix varie selon l'affaire, et il s'allonge si la vente échoue à plusieurs reprises.Pendant ce temps, réfléchissez à rembourser la dette, à trouver un accord ou à vendre le bien vous-même. La façon d'utiliser cette période peut changer l'ampleur de votre perte.

QSi je rembourse la dette, les enchères sont-elles annulées ? Combien dois-je payer ?

Oui, elles peuvent être annulées. Si vous payez au créancier qui a demandé les enchères le capital, les intérêts et les frais d'enchères, et que le créancier dépose un retrait, les enchères sont annulées.C'est possible jusqu'à ce que l'adjudicataire paie le prix. Mais après une offre d'achat, le consentement du meilleur enchérisseur (adjudicataire) est nécessaire.S'il y a un deuxième enchérisseur déclaré, son consentement est aussi nécessaire. Si un autre créancier a demandé des enchères concurrentes sur le même bien, ce créancier doit aussi retirer sa demande.Pour savoir exactement combien vous devez payer, demandez au créancier une attestation de remboursement. Obtenir le montant par écrit évite des litiges plus tard.

QJe suis locataire. Où dois-je déposer la demande de participation à la distribution, et que faut-il remettre ?

Déposez une « déclaration de droits et demande de participation à la distribution » au service des enchères du tribunal qui traite l'affaire. Joignez une copie du contrat de bail, un certificat de résidence (pour prouver votre date d'emménagement) et le contrat portant la date certaine (확정일자) ; le coût est faible.La date limite des demandes de participation à la distribution peut être consultée sur le site d'information sur les enchères judiciaires ou dans l'avis reçu. Une fois cette date passée, vous ne pouvez plus recevoir de part pour votre dépôt de garantie : occupez-vous-en en priorité.

QEn tant que locataire, vaut-il mieux demander à participer à la distribution ou non ?

Cela dépend du rang du locataire. Un locataire qui a emménagé avant la sûreté de rang supérieur et bénéficie de l'opposabilité peut continuer à vivre dans le logement s'il ne demande pas à participer à la distribution, car l'adjudicataire reprend alors le dépôt de garantie. S'il demande à participer, il doit recevoir sa part et partir.Si vous n'avez pas l'opposabilité ou si votre rang est inférieur, la demande de participation est le seul moyen de récupérer votre dépôt. La meilleure option dépend du prix d'adjudication attendu et des montants de rang supérieur : décidez après avoir consulté le registre.

QLe bien a été adjugé. Puis-je obtenir des frais de déménagement ? Avant quand dois-je partir ?

Les frais de déménagement ne sont pas un droit prévu par la loi : ils se négocient avec l'adjudicataire. L'adjudicataire peut demander une ordonnance de remise des lieux dans les 6 mois suivant le paiement du prix.Une fois l'ordonnance de remise des lieux rendue, l'huissier de justice peut procéder à l'exécution forcée (un appel immédiat seul ne l'arrête pas). Il vaut donc mieux fixer la date de déménagement avant.Un locataire payé en priorité (remboursé en premier) ne peut recevoir son dépôt qu'après avoir remis le logement à l'adjudicataire (cessionnaire). Cela laisse une marge de négociation aux deux parties.

QSi le prix d'adjudication est inférieur à la dette, que devient la dette restante ?

La dette restante subsiste. En effet, la dette ne disparaît pas parce que le logement a été vendu aux enchères.Le créancier peut utiliser le même jugement pour exécuter de nouveau sur d'autres biens, comme les dépôts et le salaire. Si la dette restante est trop lourde, envisagez un redressement personnel ou une faillite.À l'inverse, si le prix d'adjudication dépasse la dette, l'argent restant après la distribution est rendu au propriétaire.