CONTENTS
- 1. Présentation de l’affaire de litige immobilier
- 2. Stratégie de l’avocat en droit immobilier dans cette affaire
- - Preuve objective des arriérés de loyer prolongés
- - Argument relatif à la perte du titre d’occupation et à la nécessité de remettre l’immeuble
- - Mise en œuvre de la procédure de résiliation au moyen d’une lettre avec certification de contenu
- 3. Résultat du litige immobilier : remise de l’immeuble et reconnaissance des arriérés de loyer
- 4. Points à vérifier avant d’engager un litige immobilier
- - Liste de contrôle des points à vérifier impérativement
- - Assistance fournie par l’avocat en droit immobilier
1. Présentation de l’affaire de litige immobilier
La cliente ayant sollicité une consultation au sujet d’un litige immobilier était une femme d’une quarantaine d’années, propriétaire d’un petit immeuble résidentiel de type « villa » qu’elle donnait en location.
Le locataire (ci-après la partie adverse) était un homme d’une vingtaine d’années. Il avait régulièrement payé son loyer au début du contrat, mais il a été impliqué peu après dans une affaire pénale, condamné à une peine privative de liberté ferme et incarcéré.
Après son incarcération, aucun loyer n’a été versé pendant plusieurs mois et les arriérés ont finalement dépassé un an.
La cliente a tenté de le joindre par l’intermédiaire de membres de sa famille ou de connaissances, mais sans parvenir à établir un véritable contact. Des problèmes de gestion du bien sont également apparus, alourdissant continuellement sa charge financière.
La partie adverse étant de très forte corpulence et d’apparence intimidante, la cliente hésitait déjà, pendant la durée du contrat, à lui réclamer directement le paiement du loyer.
Comme elle avait déjà ressenti une atmosphère menaçante en se rendant seule sur place, elle a estimé qu’il lui serait difficile de régler directement la situation, même après la fin du contrat.
La cliente a donc décidé d’engager, avec l’assistance d’un avocat en droit immobilier, les démarches relatives au litige immobilier, notamment la résiliation du bail et la remise de l’immeuble.
2. Stratégie de l’avocat en droit immobilier dans cette affaire
L’avocat en droit immobilier chargé de l’affaire a d’abord clarifié les faits, puis élaboré une stratégie autour des trois points suivants.
- Point 1 : preuve objective des arriérés de loyer prolongés
- Point 2 : satisfaction des conditions de résiliation du contrat prévues à l’article 640 de la Loi civile de la République de Corée
- Point 3 : perte du titre d’occupation et nécessité de remettre l’immeuble
Preuve objective des arriérés de loyer prolongés
L’avocat en droit immobilier a organisé les éléments de preuve ci-dessous afin d’établir objectivement que la partie adverse n’avait pas payé son loyer pendant une longue période.
| Éléments de preuve | Faits établis |
|---|---|
| Contrat de bail | Confirmation de la conclusion du bail et des conditions de paiement du loyer |
| Relevés de compte | Preuve du défaut de paiement prolongé et de la durée des arriérés de loyer |
| État du paiement des charges | Vérification des charges impayées et de l’occupation effective des lieux |
| Messages écrits | Relances et demandes de paiement du loyer ainsi que circonstances des réponses de la partie adverse |
| Lettre coréenne avec certification de contenu | Preuve de l’intention de résilier le contrat et de la notification régulière effectuée par le bailleur |
L’avocat a également présenté chronologiquement l’absence totale de paiement du loyer après l’incarcération de la partie adverse et la persistance des arriérés pendant une période considérable, afin d’expliquer à la juridiction coréenne le caractère répété des manquements contractuels.
Dans ce cadre, il a souligné que le comportement de la partie adverse constituait une inexécution contractuelle suffisamment grave pour porter atteinte à la relation de confiance fondant le bail.
Argument relatif à la perte du titre d’occupation et à la nécessité de remettre l’immeuble
L’avocat en droit immobilier a relevé que l’immeuble n’avait toujours pas été restitué après la résiliation du contrat.
Bien que la partie adverse fût incarcérée, le bien loué n’avait pas été restitué. Le bailleur ne pouvait donc pas trouver de nouveau locataire et l’exercice de son droit de propriété demeurait limité.
L’avocat en droit immobilier a présenté de manière globale la fin du contrat, la durée prolongée des arriérés et l’inexécution de l’obligation de restitution, afin d’expliquer à la juridiction la nécessité de remettre l’immeuble et le bien-fondé de la demande d’expulsion.
Mise en œuvre de la procédure de résiliation au moyen d’une lettre avec certification de contenu
L’avocat en droit immobilier a adressé à la partie adverse une lettre avec certification de contenu l’informant clairement des arriérés de loyer et de ses obligations contractuelles. Il lui a demandé de payer le loyer et l’a régulièrement avisée que le bail pourrait être résilié en cas d’inexécution.
Même après avoir reçu cette lettre, la partie adverse n’a pas payé les loyers échus ni remédié au manquement contractuel.
L’avocat en droit immobilier a alors produit la lettre avec certification de contenu et les documents de signification afin de démontrer à la juridiction que la partie adverse n’avait pas exécuté ses obligations malgré le délai suffisant qui lui avait été accordé par la cliente et que la procédure de résiliation avait été régulièrement menée.
3. Résultat du litige immobilier : remise de l’immeuble et reconnaissance des arriérés de loyer
Dans l’affaire de litige immobilier de la cliente, la juridiction a reconnu que le bail avait été régulièrement résilié.
Elle a également ordonné à la partie adverse de remettre le logement et de verser une somme correspondant aux arriérés de loyer.
En application de cette décision, la cliente a pu régler selon la procédure légale le problème locatif qui persistait depuis longtemps et préparer les conditions nécessaires pour accueillir un nouveau locataire.
4. Points à vérifier avant d’engager un litige immobilier
La présence des motifs exposés ci-dessus ne signifie pas nécessairement qu’une demande relative à un litige immobilier, c’est-à-dire une action en expulsion, sera accueillie.
La décision de la juridiction peut varier selon les circonstances concrètes, notamment la satisfaction des conditions de résiliation du bail, l’envoi d’une lettre avec certification de contenu, la notification de la résiliation et la réunion des éléments de preuve.
Il est donc important de procéder en amont à un examen juridique rigoureux et de préparer méthodiquement le litige.
Liste de contrôle des points à vérifier impérativement
Assistance fournie par l’avocat en droit immobilier
Les litiges immobiliers ne sont pas de simples affaires qui se résolvent par le seul examen de la résiliation du contrat.
Ils nécessitent d’examiner conjointement diverses questions juridiques, notamment la durée des arriérés de loyer, la procédure de cessation du contrat, l’obligation de remise de l’immeuble, les rapports relatifs au dépôt de garantie et le titre d’occupation.
Daeryun figure au 9e rang des cabinets d’avocats de la République de Corée selon les déclarations de taxe sur la valeur ajoutée déposées auprès du Service national des impôts coréen pour l’année 25. Le cabinet analyse le bail et l’historique des paiements de loyer, examine les conditions de résiliation du contrat et fournit une assistance juridique.
En outre, il apporte un soutien juridique pendant l’ensemble de la procédure, notamment pour la rédaction d’une lettre avec certification de contenu et d’une requête introductive d’instance, l’organisation des éléments de preuve et la demande de remise de l’immeuble.
Si vous vous trouvez dans une situation nécessitant une assistance, comme la personne représentée dans le présent cas, vous pouvez envisager de consulter un 🔗avocat en droit immobilier.
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