CONTENTS
- 1. Contexte de l'affaire du client ayant consulté un avocat spécialisé en droit foncier
- - Le droit de passage sur le fonds voisin à vérifier lorsqu'il faut traverser le terrain d'un voisin
- 2. Stratégie de preuve du droit de passage sur le fonds voisin menée par l'avocat spécialisé en droit foncier
- - Stratégie de l'avocat en droit foncier ① : démontrer la nécessité du passage
- - Stratégie de l'avocat en droit foncier ② : démontrer l'atteinte minimale et l'historique d'utilisation
- - Stratégie de l'avocat en droit foncier ③ : contester une redevance dépassant l'usage réel
- 3. Résultat de l'assistance de l'avocat spécialisé en droit foncier : reconnaissance du droit de passage sur le fonds voisin et contestation de la redevance excessive
- - Liste de contrôle du droit de passage sur le fonds voisin présentée par l'avocat en droit foncier
- - Vous avez besoin de l'aide d'un avocat en droit foncier ?
1. Contexte de l'affaire du client ayant consulté un avocat spécialisé en droit foncier
Le terrain du client ayant consulté l'avocat spécialisé en droit foncier n'était pas directement attenant à la route ; il fallait traverser le terrain du voisin pour y accéder.
Cette voie de passage était un chemin utilisé naturellement depuis longtemps.
Par le passé, le voisin lui-même avait emprunté ce même chemin alors qu'il louait une partie du terrain du client, et les deux parties s'entendaient sans difficulté particulière.
Cependant, un différend étant survenu au sujet du loyer et de l'usage du terrain, la situation a changé.
Le voisin, contrarié, a cherché à empêcher le client de continuer à utiliser le chemin qu'il empruntait jusqu'alors.
Le problème était que, si ce chemin venait à être bloqué, le client se retrouvait pratiquement sans moyen d'accéder à son propre terrain.
Finalement, afin de préserver son droit de continuer à utiliser le chemin emprunté jusque-là, le client a sollicité l'aide d'un avocat spécialisé dans les questions foncières.
Le droit de passage sur le fonds voisin à vérifier lorsqu'il faut traverser le terrain d'un voisin
Comme dans le cas du client ci-dessus, un terrain qui n'est pas directement relié à la route peut être difficile à exploiter correctement, même lorsqu'on en est propriétaire.
C'est pourquoi l'article 219 de la Loi civile de la République de Corée reconnaît, dans une telle situation et sous réserve de certaines conditions, le droit de traverser le terrain voisin, c'est-à-dire le droit de passage sur le fonds voisin.
Article 219 de la Loi civile de la République de Corée (droit de passage sur le fonds voisin)
② Le titulaire du droit de passage visé à l'alinéa précédent doit indemniser le préjudice subi par le propriétaire du fonds servant de passage.
Toutefois, on ne saurait, au seul motif qu'« il n'existe aucun chemin pour accéder au terrain », choisir librement le chemin souhaité et en réclamer la reconnaissance comme droit de passage.
En effet, l'étendue du droit reconnu n'est déterminée qu'après un examen global : ce chemin est-il réellement nécessaire à l'usage du terrain, le préjudice pour le voisin est-il limité, s'agit-il d'un chemin effectivement emprunté depuis longtemps ?
Aussi, pour faire valoir le droit de passage sur le fonds voisin, convient-il de réunir de manière précise les éléments suivants.
- La situation du terrain et son environnement
- La manière dont ce chemin a été utilisé et depuis combien de temps
- L'existence d'un autre chemin de substitution et, le cas échéant, sa possibilité d'utilisation effective
- La charge que représenterait, pour le terrain voisin, le maintien de l'usage de ce chemin
2. Stratégie de preuve du droit de passage sur le fonds voisin menée par l'avocat spécialisé en droit foncier
L'avocat spécialisé en droit foncier a engagé une action en confirmation du droit de passage sur le fonds voisin afin que le client puisse continuer à utiliser la voie de passage existante.
Au cours de la procédure, il a contesté le fait que l'argument relatif à une voie de passage de substitution et la demande de redevance ne correspondaient pas à la situation réelle d'utilisation du terrain.
Stratégie de l'avocat en droit foncier ① : démontrer la nécessité du passage
L'avocat spécialisé en droit foncier a examiné si la situation du client répondait aux conditions de la demande de droit de passage sur le fonds voisin prévues à l'article 219, paragraphe 1 de la Loi civile de la République de Corée.
Le terrain du client n'était pas directement relié à la route et, sans emprunter le chemin existant, il était difficile d'y accéder à pied ou en véhicule.
Aussi l'avocat spécialisé en droit foncier a-t-il, avec le centre d'investigation des preuves, examiné des cartes, des documents relatifs à l'état du terrain et les conditions d'utilisation réelles, afin de démontrer que le chemin en cause était indispensable pour accéder au terrain du client.
La partie adverse a répliqué qu'il était possible d'accéder au terrain par un autre chemin que celui-ci.
En réponse, l'avocat en droit foncier a objecté qu'il n'était pas certain que le chemin évoqué par la partie adverse permette effectivement le passage des personnes et des véhicules, ni qu'il puisse être utilisé sans le consentement d'un autre propriétaire.
Stratégie de l'avocat en droit foncier ② : démontrer l'atteinte minimale et l'historique d'utilisation
L'avocat spécialisé en droit foncier a également souligné que le chemin en cause n'était pas un chemin dont le client aurait demandé la création.
Ce chemin servait depuis longtemps à accéder au terrain du client, et le voisin l'avait lui aussi emprunté par le passé lorsqu'il louait une partie du terrain du client.
Autrement dit, le client ne réclamait pas un nouveau chemin plus commode, mais cherchait à continuer d'utiliser un chemin déjà effectivement emprunté.
Par ailleurs, la Cour suprême de la République de Corée a également jugé que l'étendue du droit de passage sur le fonds voisin doit être déterminée en fonction de ce qui est nécessaire à l'usager et du mode causant le moindre préjudice au propriétaire du terrain voisin.
Arrêt de la Cour suprême de la République de Corée rendu le 3 février 1995 (n° 94다50656)
En s'appuyant à la fois sur le sens de cette jurisprudence et sur l'historique d'utilisation, l'avocat spécialisé en droit foncier a soutenu que ce chemin était nécessaire pour accéder au terrain du client et qu'il constituait un mode imposant une charge relativement faible au propriétaire du terrain voisin.
Stratégie de l'avocat en droit foncier ③ : contester une redevance dépassant l'usage réel
La partie adverse réclamait une redevance excessive d'environ 7 millions de wons par mois en contrepartie de l'utilisation du chemin par le client.
À ce sujet, la Cour suprême de la République de Corée a jugé qu'une utilisation à des fins de passage doit être distinguée de l'usage de la totalité du terrain.
Arrêt de la Cour suprême de la République de Corée rendu le 24 décembre 2014 (n° 2013다11669)
En s'appuyant sur cette jurisprudence, l'avocat spécialisé en droit foncier a objecté que la redevance réclamée par la partie adverse était excessive au regard de l'étendue réelle de l'utilisation.
Le client n'utilisant pas la totalité du terrain voisin mais ne traversant qu'une partie nécessaire du chemin, il a soutenu que la redevance devait elle aussi être fixée en fonction de l'étendue réelle de l'utilisation.
3. Résultat de l'assistance de l'avocat spécialisé en droit foncier : reconnaissance du droit de passage sur le fonds voisin et contestation de la redevance excessive
Accueillant les pièces et les arguments présentés par l'avocat spécialisé en droit foncier, le tribunal a jugé que le droit de passage sur le fonds voisin était reconnu au client.
Principales conclusions du tribunal
- Reconnaissance du droit de passage sur le fonds voisin au profit du client
- Interdiction faite à la partie adverse de troubler le passage
- Réduction de la redevance de plus de 95 % environ par rapport à la demande de la partie adverse
Le client a ainsi pu obtenir à la fois la reconnaissance de son droit d'accès à son terrain et une défense efficace contre une charge de redevance excessive.
Liste de contrôle du droit de passage sur le fonds voisin présentée par l'avocat en droit foncier
Dans une action en confirmation du droit de passage sur le fonds voisin, il faut démontrer, à l'aide de documents précis, en quoi le chemin est nécessaire à l'accès au terrain.
Les documents à vérifier avant la procédure sont les suivants.
Élément à examiner | Orientation de la préparation |
|---|---|
Nécessité du passage | Vérifier si ce chemin est nécessaire à l'accès au terrain et à sa gestion, et s'il existe des circonstances rendant difficile son remplacement par un autre chemin |
Itinéraire de passage existant | Indiquer l'emplacement, la largeur et les traces de passage du chemin utilisé de longue date au moyen de photographies aériennes ou prises sur place |
Existence d'un itinéraire de substitution | En présence d'un autre chemin aux alentours, vérifier la possibilité d'accès des véhicules, la pente, la largeur et la nécessité d'un consentement d'un autre propriétaire |
Nécessité du passage | Expliquer en quoi ce chemin est nécessaire à la gestion, à l'utilisation, à la location ou à la vente du terrain |
Charge pesant sur le terrain voisin | Démontrer, au moyen de plans ou de photographies, que la largeur et l'emplacement du passage n'imposent pas une charge importante au terrain de la partie adverse |
Historique du litige | En cas de refus de passage, de demande de redevance ou de trouble au passage, conserver les messages, enregistrements, mises en demeure avec accusé de réception, etc. |
Question de la redevance | Si la partie adverse réclame une redevance, vérifier si le montant est excessif au regard de l'étendue réelle du passage et du degré d'utilisation |
Vous avez besoin de l'aide d'un avocat en droit foncier ?
Comme l'action en confirmation du droit de passage sur le fonds voisin nécessite de réunir des documents relatifs à l'utilisation effective du passage et à l'état du terrain, de nombreuses personnes rencontrent des difficultés lors de la préparation.
Le Cabinet d'avocats Daeryun, neuvième cabinet d'avocats en République de Corée (sur la base des déclarations de TVA auprès de l'administration fiscale nationale coréenne en 2025), élabore, autour d'avocats spécialisés en droit foncier, des stratégies de réponse adaptées à chaque affaire dans les litiges immobiliers tels que le droit de passage sur le fonds voisin, les litiges de bornage, les redevances foncières ou les troubles au passage.
Le cas échéant, l'avocat spécialisé en droit foncier et le centre d'investigation des preuves examinent ensemble l'état du terrain, l'historique du passage existant, la possibilité d'utilisation d'un chemin de substitution, les circonstances du trouble au passage causé par la partie adverse et le contenu de la demande de redevance, afin de constituer le dossier de la procédure.
En outre, lorsqu'un problème de passage donne lieu à des procédures dérivées telles qu'une demande de dommages-intérêts, une demande d'interdiction de trouble ou une demande de redevance foncière, des spécialistes des domaines civil, immobilier et de la réparation examinent conjointement les points litigieux.
Si vous êtes en conflit avec un voisin en raison d'une action en confirmation du droit de passage sur le fonds voisin ou d'un problème de passage, nous vous invitons à vérifier d'abord la réponse adaptée à votre situation en prenant un 🔗rendez-vous pour une consultation juridique.
Ce contenu est basé sur des études de cas réelles de Cabinet d’avocats Daeryun avec quelques adaptations, et les droits d'auteur appartiennent à notre cabinet.
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