CONTENTS
- 1. Avocat spécialisé en droit immobilier à Namyangju | examen du dossier du client
- 2. Textes juridiques relatifs à l’affaire présentés par l’avocat spécialisé en droit immobilier à Namyangju
- - Examen du contrat
- 3. Assistance de l’avocat spécialisé en droit immobilier à Namyangju
- - Mise en avant des principes juridiques applicables
- 4. Avocat spécialisé en droit immobilier à Namyangju | demande du demandeur « rejetée »
1. Avocat spécialisé en droit immobilier à Namyangju | examen du dossier du client
Le client de l’avocat spécialisé en droit immobilier à Namyangju était locataire de l’immeuble appartenant au demandeur.
Afin d’y exploiter un salon de manucure, le client avait versé un dépôt de garantie du bail et signé un contrat prévoyant le paiement mensuel du loyer. Le bail avait été conclu pour une durée de 1 an.
Comme le salon ne comportait pas de toilettes, le client avait indiqué : « Ce serait bien de pouvoir installer des toilettes ». Le demandeur avait répondu « En effet », manifestant ainsi son accord tacite.
Le client avait installé des toilettes à l’intérieur du salon de manucure.
Des infiltrations d’eau étaient ensuite apparues à plusieurs endroits dans le salon, notamment au niveau des toilettes. Le client en avait informé le demandeur, qui avait inspecté tout le salon, y compris les toilettes, afin de vérifier les infiltrations et avait promis d’effectuer des travaux d’étanchéité.
Par la suite, le demandeur s’était rendu à plusieurs reprises dans le salon pour examiner les zones touchées par les infiltrations ainsi que les toilettes. Bien qu’il ait eu connaissance de leur existence, il n’avait jamais soulevé la moindre objection à ce sujet.
Toutefois, le demandeur avait soudainement affirmé que l’installation constituait une « modification de la structure » de l’immeuble nécessitant l’accord du bailleur en vertu de l’article 3 du bail. Soutenant que les toilettes avaient été installées sans son accord, il avait résilié le bail et exigé la remise immédiate de l’immeuble.
Le client exploitait le salon de manucure pour assurer sa subsistance. La remise de l’immeuble aurait donc immédiatement compromis ses moyens de subsistance.
Estimant n’avoir enfreint aucune stipulation du contrat et constatant que la durée du bail n’était pas encore arrivée à son terme, le client n’avait pas remis l’immeuble.
Le demandeur avait alors introduit la présente action afin d’obtenir la remise de l’immeuble.
2. Textes juridiques relatifs à l’affaire présentés par l’avocat spécialisé en droit immobilier à Namyangju
L’avocat spécialisé en droit immobilier à Namyangju présente les termes employés dans cette affaire.
Locataire : personne qui paie pour louer le bien objet d’un contrat de bail
Bailleur : personne qui reçoit une somme d’argent en contrepartie de la mise en location du bien objet d’un contrat de bail
Contrat de bail : contrat par lequel une partie s’engage à permettre à l’autre d’utiliser le bien objet du contrat et d’en tirer profit, tandis que cette dernière s’engage à lui verser un loyer
Accord tacite : consentement exprimé implicitement, sans être manifesté directement par des paroles ou des actes |
Examen du contrat
Examinons la clause contractuelle qui constituait le principal point litigieux dans l’affaire du client de l’avocat spécialisé en droit immobilier à Namyangju.
Article 3 du bail (changement d’usage, sous-location, etc.) Sans l’accord du bailleur, le locataire ne peut modifier l’usage ou la structure du bien immobilier susmentionné, le sous-louer, céder son droit au bail ou le donner en garantie. Il ne peut pas non plus l’utiliser à des fins autres que celles prévues par le bail. |
3. Assistance de l’avocat spécialisé en droit immobilier à Namyangju
L’avocat spécialisé en droit immobilier à Namyangju a assuré la défense de son client.
Mise en avant des principes juridiques applicables
Jugement du tribunal de district d’Incheon de la République de Corée rendu le 18 avril 2018, affaire 2017가단237628 Vers décembre 2013, le demandeur avait reçu du défendeur la remise de l’immeuble en cause. Lors des travaux d’aménagement intérieur destinés à l’exploitation d’un salon de coiffure, il avait installé des toilettes à l’intérieur de l’immeuble, ci-après les « toilettes en cause », puis avait commencé à y exploiter un salon de coiffure sous l’enseigne « C ». À cette époque, des toilettes se trouvaient à l’extérieur de l’immeuble en cause. Elles étaient toutefois éloignées de celui-ci, de l’autre côté de la cour servant de parking, et étaient utilisées en commun par tous les occupants du bâtiment. Après examen, compte tenu de l’usage et de la structure de l’immeuble en cause, de l’emplacement et des conditions d’utilisation des toilettes extérieures, ainsi que de l’état des toilettes en cause, il est difficile de considérer que l’installation de ces toilettes à l’intérieur de l’immeuble par le défendeur, en sa qualité de locataire, constituait une « modification de la structure » nécessitant l’accord du bailleur au sens de l’article 3 du bail. Dès lors, même à supposer que le demandeur n’ait pas consenti à l’installation des toilettes, la notification par laquelle il avait résilié le bail en invoquant une violation de l’article 3 était irrégulière et dépourvue d’effet. Par conséquent, la demande étant dépourvue de fondement, elle est rejetée. Le tribunal statue conformément au dispositif. |
Au regard de cette jurisprudence, l’installation de toilettes par le client ne constituait pas une modification de la structure nécessitant l’accord du bailleur.
Le niveau 1 du bâtiment où se trouve le salon de manucure du client compte 7 locaux commerciaux. Il ne comporte pas de toilettes, les seules toilettes communes étant installées au niveau 2.
Les occupants des locaux commerciaux des niveaux 1 et 2 utilisant tous les toilettes du niveau 2, ces installations étaient nettement insuffisantes. Les clients du salon de manucure devaient en outre se rendre jusqu’au niveau 2 pour les utiliser.
Devoir effectuer ces allers-retours jusqu’au niveau 2 au cours d’une prestation était contraignant et pouvait également avoir une incidence sur le chiffre d’affaires du client.
En outre, les toilettes pouvaient être retirées et les lieux remis dans leur état initial à la fin du bail. Leur installation ne constituait donc pas une modification de la structure nécessitant l’accord du bailleur.
Il convenait dès lors de rejeter la demande du demandeur afin que le bail puisse se poursuivre.
4. Avocat spécialisé en droit immobilier à Namyangju | demande du demandeur « rejetée »
Après avoir examiné les arguments présentés par l’avocat spécialisé en droit immobilier à Namyangju pour défendre son client, le tribunal a rendu un jugement rejetant la demande du demandeur.
Au regard notamment de l’état des toilettes en cause, le tribunal a estimé qu’il était difficile de considérer que l’installation de toilettes dans le salon de manucure constituait une modification de la structure nécessitant l’accord du bailleur.
La réception d’une notification de résiliation avant la date d’expiration du bail peut compromettre immédiatement les moyens de subsistance du locataire.
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