Prosedur Eksekusi Paksa atas Properti

Anda berada di langkah mana?

Pilih langkah Anda saat ini dan isinya akan muncul di bawah.

1. 1Permohonan lelang paksa
2. 2Putusan dimulainya lelang dan pencatatan sita
3. 3Penetapan dan pengumuman batas akhir tuntutan pembagian
4. 4Penyelidikan keadaan dan penilaian
5. 5Penyusunan uraian objek lelang dan pengumuman tanggal lelang
6. 6Tanggal lelang (penawaran)
7. 7Putusan izin penjualan
8. 8Pembayaran harga dan peralihan hak milik
9. 9Tanggal pembagian dan pembagian

• Langkah dasar
• Tindakan tambahan / pilihan
• Penolakan / keberatan
• Akhir prosedur

Waktu yang diperlukan

Lamanya dari permohonan sampai pembagian berbeda untuk setiap perkara, jadi tanyakan perkembangannya ke pengadilan eksekusi

Biaya

Bea meterai (biaya pengadilan), biaya penyampaian dokumen, uang muka lelang (jumlahnya ditetapkan pengadilan), pajak pendaftaran dan izin

Panduan jalannya prosedur

Bacalah secara berurutan dari awal sampai akhir. Teks merah menandai tenggat yang ditetapkan undang-undang.

1. 1

   Sebelum mengajukan, analisis hak sangat diperlukan: periksa melalui surat keterangan pendaftaran properti hak tanggungan (hipotek) dan hak sewa jeonse yang menerima uang lebih dulu daripada Anda, serta uang jaminan penyewa. Pembagian dilakukan menurut urutan, jadi jika piutang yang didahulukan seperti ini banyak, bisa jadi hampir tidak ada yang dapat Anda terima walaupun lelang dilaksanakan.

2. 2

   Lampirkan titel eksekutorial (putusan atau dokumen lain yang menjadi dasar eksekusi paksa) yang dibubuhi surat keterangan eksekusi, surat keterangan penyampaian dan berkekuatan hukum tetap, serta surat keterangan pendaftaran properti, lalu mohon lelang paksa ke pengadilan di tempat properti berada. Pada saat itu, bayar di muka uang muka lelang (biaya lelang seperti biaya penilaian, biaya penyelidikan keadaan, dan biaya pengumuman di surat kabar). Uang muka yang dibayar dikembalikan paling dahulu saat pembagian, jadi jika lelang berjalan sampai selesai, beban biaya Anda berkurang.

3. 3

   Pengadilan membuat putusan dimulainya lelang, meminta kantor pendaftaran mencatat bahwa lelang telah dimulai (pencatatan), dan mengirimkan salinan putusan kepada debitur. Bagi pemilik (debitur), salinan putusan ini adalah pemberitahuan pertama bahwa lelang dimulai. Setelah itu pun, jika ia membayar utang atau bersepakat dengan kreditur, lelang dapat dicabut. Namun, setelah ada penawaran pembelian, diperlukan persetujuan pemenang lelang (juga penawar urutan kedua, jika ada) (Undang-Undang Eksekusi Perdata §93(2)), jadi makin cepat bertindak, makin banyak pilihannya.

4. 4

   Pengadilan menetapkan dan mengumumkan hari terakhir untuk mengajukan tuntutan pembagian (melaporkan bahwa Anda berhak menerima uang), yaitu batas akhir tuntutan pembagian. Penyewa dan kreditur lain baru dapat menerima bagian jika mengajukan tuntutan pembagian sampai hari itu. Karena itu, kreditur pemohon juga perlu memeriksa siapa saja yang mengajukan tuntutan pembagian sekitar waktu itu agar dapat memperkirakan jumlah yang benar-benar akan diterima. Sekitar waktu itu pula, melalui penyelidikan keadaan oleh juru sita dan penilaian oleh penilai, harga awal lelang (harga jual minimum) ditetapkan.

   Langkah saat ini
5. 5

   Uraian objek lelang yang memuat hubungan hak dan syarat penjualan disediakan di pengadilan, dan tanggal lelang (hari lelang) serta tanggal putusan penjualan diumumkan. Pada tanggal lelang, dengan cara penjualan yang ditetapkan pengadilan (penawaran pada tanggal tertentu, penawaran dalam jangka waktu tertentu, atau lelang lisan, Undang-Undang Eksekusi Perdata §103), ditetapkan orang yang menawar harga tertinggi (penawar tertinggi), dan jika lelang gagal, harga diturunkan lalu lelang diulang. Makin sering lelang gagal, makin rendah harga lelang dan makin lambat waktu pembagian.

6. 6

   Pada tanggal putusan penjualan, jika tidak ada alasan untuk menolak, pengadilan mengizinkan penjualan. Pihak berkepentingan seperti pemilik dan kreditur dapat mengajukan banding segera atas putusan ini dalam 1 minggu, dan setelah tenggat ini lewat, putusan sulit dibantah. Untuk mengajukan banding atas putusan izin penjualan, Anda harus menitipkan 1/10 dari harga penjualan sebagai jaminan (Undang-Undang Eksekusi Perdata §130(3)). Setelah itu, jika pembeli (pemenang lelang) membayar harga dalam tenggat yang ditetapkan, hak milik beralih, dan pengadilan meminta kantor pendaftaran mencatat peralihan dan penghapusan.

7. 7

   Pengadilan membuat daftar pembagian yang mencatat siapa menerima berapa, dan pada tanggal pembagian membagikan uang kepada para kreditur menurut urutan prioritas. Jika Anda keberatan atas urutan atau jumlah pembagian, nyatakan keberatan di tempat pada tanggal pembagian, lalu bantah dengan mengajukan gugatan keberatan atas pembagian. Jika Anda tidak menyatakan keberatan di tempat, daftar pembagian menjadi tetap apa adanya. Lamanya dari permohonan sampai pembagian berbeda untuk setiap perkara, jadi tanyakan perkembangannya ke pengadilan eksekusi.

Pertanyaan yang sering diajukan

Pertanyaan praktis yang langsung muncul dalam prosedur ini.

QKe pengadilan mana saya mengajukan, dan dokumen apa yang diperlukan?

Ajukan ke pengadilan negeri atau pengadilan cabang yang berwenang atas tempat properti berada. Dokumen yang dilampirkan adalah sebagai berikut: salinan asli putusan yang dibubuhi surat keterangan eksekusi, surat keterangan penyampaian dan surat keterangan berkekuatan hukum tetap, serta surat keterangan pendaftaran properti.Serahkan juga petikan registrasi penduduk debitur (untuk badan hukum, register badan hukum) dan daftar properti. Selain itu, Anda harus membayar pajak pendaftaran dan izin untuk pencatatan putusan dimulainya lelang serta biaya penyampaian dokumen.Cara pembayarannya dapat ditanyakan ke pengadilan tempat Anda mengajukan. Jika ada dokumen yang kurang, Anda akan menerima perintah perbaikan (permintaan untuk melengkapi yang kurang), sehingga prosesnya bisa tertunda.

QBerapa biayanya?

Biaya dasarnya adalah meterai permohonan KRW 5.000, pajak pendaftaran dan izin (0,2% dari jumlah tuntutan), pajak pendidikan daerah (20% dari pajak pendaftaran dan izin), dan biaya penyampaian dokumen. Selain itu, Anda harus membayar di muka uang muka lelang, seperti biaya penilaian, biaya penyelidikan keadaan, dan biaya pengumuman di surat kabar.Uang muka ini berbeda menurut harga properti, jumlah pihak berkepentingan, dan lainnya, jadi tanyakan ke pengadilan tempat Anda mengajukan; uang muka ini dikembalikan paling dahulu saat pembagian hasil lelang.

QSaya pemilik rumah dan menerima putusan dimulainya lelang. Apakah saya bisa menghentikannya?

Ada cara untuk menghentikannya. Jika Anda membayar utang kepada kreditur atau mencapai kesepakatan, kreditur dapat mencabut permohonan lelang. Pencabutan dapat dilakukan sampai pemenang lelang membayar harganya.Namun, setelah ada penawaran pembelian, diperlukan persetujuan pemenang lelang (juga penawar urutan kedua, jika ada). Karena itu, sebaiknya berunding sedini mungkin.Tuntutan yang ditetapkan dalam putusan mungkin telah berubah atau hapus, misalnya karena Anda membayar utang setelah putusan. Jika demikian, ajukan gugatan perlawanan terhadap tuntutan sekaligus permohonan penangguhan eksekusi paksa. Jika ada masalah pada syarat eksekusi, ajukan keberatan atas putusan dimulainya lelang.

QSaya penyewa dan rumahnya dilelang. Bagaimana saya mendapatkan kembali uang jaminan sewa?

Anda baru dapat menerima bagian jika menyerahkan permohonan tuntutan pembagian ke pengadilan lelang tersebut sebelum batas akhir tuntutan pembagian (tanggal tenggat) yang ditetapkan pengadilan. Lampirkan perjanjian sewa dan salinan registrasi penduduk (untuk memastikan tanggal pindah masuk) pada permohonan.Jika laporan pindah masuk dan tanggal pasti (확정일자) Anda lebih awal dari hipotek urutan pertama, Anda dibayar lebih dulu. Walaupun lebih lambat, penyewa kecil (penyewa dengan uang jaminan di bawah jumlah tertentu) menerima sebagian paling dahulu.Dalam hal ini, Anda harus sudah menempati dan melaporkan pindah masuk sebelum pendaftaran permohonan lelang. Jika tenggat terlewat, Anda tidak menerima bagian, jadi begitu menerima pemberitahuan, periksa tanggal tenggatnya lebih dulu.

QBerapa lama prosesnya, dan kapan saya menerima uangnya?

Lamanya dari permohonan sampai pembagian berbeda untuk setiap perkara, jadi tanyakan perkembangannya ke pengadilan eksekusi. Jika lelang berhasil dan pembeli membayar harganya, pengadilan menetapkan dan memberitahukan tanggal pembagian. Pada hari itu, pengadilan melaksanakan pembagian sesuai daftar pembagian.Cara menerima uang pembagian mengikuti petunjuk pengadilan eksekusi. Jika lelang berulang kali gagal (tidak ada penawar), lelang harus diulang dengan harga lebih rendah, sehingga makin lama.

QApa yang terjadi jika harga lelang lebih kecil daripada utangnya?

Anda mungkin tidak menerima seluruh jumlahnya. Sebab, hanya sisa harga lelang setelah dikurangi piutang yang didahulukan dan biaya lelang yang dibagikan menurut urutan.Jumlah yang tidak diterima tetap menjadi utang, dan dengan putusan yang sama Anda dapat kembali melakukan eksekusi paksa atas harta debitur lainnya (simpanan, gaji, dll.). Inilah alasan Anda harus memeriksa hipotek yang didahulukan dan uang jaminan penyewa melalui buku tanah sebelum mengajukan.