Prosedur Jika Properti Anda Dilelang (Pemilik dan Penyewa)

Anda berada di langkah mana?

Pilih langkah Anda saat ini dan isinya akan muncul di bawah.

1. 1Penyampaian putusan dimulainya lelang
2. 2Keberatan atas putusan dimulainya lelang dan penangguhan eksekusi
3. 3Mengupayakan pencabutan melalui pembayaran atau kesepakatan
4. 4Tuntutan pembagian oleh penyewa
5. 5Mempertimbangkan penjualan sukarela
6. 6Tanggal lelang dan izin penjualan
7. 7Perintah penyerahan dan menghadapi pengosongan
8. 8Tanggal pembagian dan keberatan atas pembagian

• Langkah dasar
• Tindakan tambahan / pilihan
• Penolakan / keberatan
• Akhir prosedur

Waktu yang diperlukan

Dari putusan dimulainya lelang sampai penjualan dan pembagian berbeda untuk setiap perkara (tanyakan perkembangannya ke pengadilan eksekusi); jika ada penangguhan eksekusi (penghentian eksekusi) atau pencabutan, prosedur berakhir pada saat itu

Biaya

Bea meterai (biaya pengadilan) dan biaya penyampaian dokumen untuk banding segera atau keberatan, serta uang titipan sebagai jaminan untuk penangguhan eksekusi. Untuk mengajukan banding atas putusan izin penjualan (putusan yang mengizinkan pemenang lelang), titipan sebesar 1/10 dari harga penjualan (menitipkan uang di kantor penitipan). Permohonan tuntutan pembagian tidak dibubuhi meterai

Panduan jalannya prosedur

Bacalah secara berurutan dari awal sampai akhir. Teks merah menandai tenggat yang ditetapkan undang-undang.

1. 1

   Pengadilan membuat putusan dimulainya lelang, meminta kantor pendaftaran mencatat lelang (pencatatan), lalu mengirimkan salinan putusan kepada pemilik. Penyewa mengetahuinya dari penyelidikan keadaan oleh juru sita atau pemberitahuan pengadilan tentang batas akhir tuntutan pembagian. Periksa kreditur pemohon, jumlah tuntutan, dan nomor perkara dalam salinan putusan, lalu cek perkembangan, batas akhir tuntutan pembagian, dan tanggal lelang (hari lelang) di situs Informasi Lelang Pengadilan Mahkamah Agung. Tanggal-tanggal ini menjadi dasar tenggat untuk langkah selanjutnya.

2. 2

   Jika ada cacat pada syarat eksekusi lelang, ajukan keberatan atas putusan dimulainya lelang. Keberatan dapat diajukan sampai seluruh harga penjualan dibayar (Undang-Undang Eksekusi Perdata §86(1)), dan terhadap putusan atas keberatan dapat diajukan banding segera dalam 1 minggu sejak tanggal pemberitahuan (§86(3), §15). Jika tuntutan yang ditetapkan dalam putusan telah berubah atau hapus, misalnya karena utang dibayar setelah putusan, ajukan gugatan perlawanan terhadap tuntutan (§44) sekaligus permohonan penangguhan eksekusi paksa. Mengajukan gugatan saja tidak menghentikan lelang; prosedur baru benar-benar berhenti setelah salinan asli putusan penangguhan diserahkan ke pengadilan lelang. Lelang sukarela (lelang pelaksanaan hak jaminan) berjalan tanpa putusan, sehingga alasan bahwa hak jaminan tidak ada atau sudah hapus pun dapat dibantah melalui keberatan atas putusan dimulainya lelang (§265), dan prosedur baru berhenti setelah diserahkan salinan asli putusan penghapusan hak jaminan atau putusan penghentian lelang (§266).

3. 3

   Bayar pokok, bunga, dan biaya lelang kepada kreditur pemohon lelang, atau sepakati pembayaran secara cicilan, agar kreditur mencabut lelang. Pencabutan dapat dilakukan sampai pemenang lelang membayar harganya, tetapi setelah ada penawaran pembelian, diperlukan persetujuan penawar tertinggi (pemenang lelang) dan, jika ada, penawar urutan kedua (Undang-Undang Eksekusi Perdata §93(2)). Karena itu, sebaiknya kesepakatan diselesaikan sebelum tanggal lelang. Jika kreditur lain mengajukan lelang atas properti yang sama (lelang ganda), Anda juga harus bersepakat dengan kreditur itu.

4. 4

   Penyewa menyerahkan permohonan pelaporan hak dan tuntutan pembagian ke pengadilan lelang sampai batas akhir tuntutan pembagian (Undang-Undang Eksekusi Perdata §84, §88). Lampirkan salinan perjanjian sewa, salinan registrasi penduduk, dan bukti tanggal pasti. Jika laporan pindah masuk dan tanggal pasti lebih awal dari hak jaminan urutan pertama, Anda dibayar lebih dulu (Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah §3-2), dan penyewa kecil dengan uang jaminan di bawah jumlah tertentu menerima sebagian paling dahulu jika sudah menempati dan melaporkan pindah masuk sebelum pendaftaran permohonan lelang (§8(1)). Jika batas akhir terlewat, Anda tidak menerima bagian, jadi begitu menerima pemberitahuan, periksa tanggal tenggatnya lebih dulu.

5. 5

   Setiap kali lelang gagal, pengadilan menurunkan harga jual minimum (harga awal lelang) secara cukup besar (Undang-Undang Eksekusi Perdata §119; besarnya penurunan berbeda di setiap pengadilan). Jadi, jika Anda mencari sendiri pembeli sebelum tanggal lelang, menjual dengan harga pasar, lalu membayar utang dengan hasilnya agar lelang dicabut, kerugian dapat dikurangi. Masukkan syarat pencabutan lelang dan penghapusan catatan pendaftaran dalam perjanjian jual beli. Dengan begitu, pembeli dapat menerima rumah dalam keadaan catatan lelang sudah dihapus.

6. 6

   Pada tanggal lelang, ditetapkan orang yang menawar harga tertinggi (penawar tertinggi), dan pada tanggal putusan penjualan dikeluarkan putusan izin penjualan. Pihak berkepentingan seperti pemilik dan penyewa dapat mengajukan banding segera dalam 1 minggu. Namun, untuk mengajukan banding, siapa pun harus menitipkan 1/10 dari harga penjualan ke pengadilan (penitipan), dan jika banding debitur atau pemilik ditolak, uang itu tidak dikembalikan (Undang-Undang Eksekusi Perdata §130(3)(6)). Bebannya besar, jadi pertimbangkan dulu apakah banding benar-benar menguntungkan.

7. 7

   Jika pemenang lelang membayar harganya, hak milik beralih. Pemenang lelang dapat memohon perintah penyerahan (perintah pengadilan untuk mengosongkan rumah) dalam 6 bulan setelah membayar harga (Undang-Undang Eksekusi Perdata §136). Penyewa yang memiliki daya berlaku terhadap pihak ketiga boleh tidak mengosongkan rumah sampai uang jaminannya dikembalikan, sedangkan penyewa yang menerima bagian baru dapat menerima uang jaminan setelah menyerahkan rumah kepada pemenang lelang (Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah §3-2(3)). Karena itu, ada ruang untuk berunding dengan pemenang lelang tentang waktu dan biaya pindah. Jika Anda tetap tidak keluar setelah menerima perintah penyerahan, juru sita melakukan eksekusi paksa (banding segera atas perintah penyerahan saja tidak menghentikan eksekusi, §15(6)).

8. 8

   Pengadilan membuat daftar pembagian dan pada tanggal pembagian membagikan uang kepada kreditur dan penyewa menurut urutan. Pemilik menerima kembali sisa uang setelah pembagian. Jika Anda keberatan atas urutan atau jumlah pembagian, nyatakan keberatan pada tanggal pembagian, lalu ajukan gugatan keberatan atas pembagian dalam 1 minggu (Undang-Undang Eksekusi Perdata §151, §154). Jika gugatan tidak diajukan, daftar pembagian menjadi tetap apa adanya. Jika harga lelang lebih kecil daripada utang, sisa utang tetap ada dan harta lain dapat dieksekusi secara paksa.

   Langkah saat ini

Pertanyaan yang sering diajukan

Pertanyaan praktis yang langsung muncul dalam prosedur ini.

QJika saya menerima putusan dimulainya lelang, apakah saya harus segera keluar dari rumah?

Tidak. Hak milik baru beralih setelah pemenang lelang membayar harganya.Setelah itu pun, Anda masih dapat tinggal sampai eksekusi dilakukan berdasarkan perintah penyerahan (perintah pengadilan untuk mengosongkan rumah). Lamanya dari putusan dimulainya lelang sampai penjualan dan pembayaran harga berbeda untuk setiap perkara, dan makin lama jika lelang berulang kali gagal.Selama waktu itu, pertimbangkan apakah akan membayar utang, bersepakat, atau menjual sendiri. Besarnya kerugian bisa berbeda tergantung bagaimana Anda memanfaatkan waktu ini.

QJika saya membayar utang, apakah lelang dibatalkan? Berapa yang harus saya bayar?

Ya, lelang dapat dibatalkan. Jika Anda membayar pokok, bunga, dan biaya lelang kepada kreditur pemohon lelang, dan kreditur menyerahkan surat pencabutan, lelang dibatalkan.Hal ini dapat dilakukan sampai pemenang lelang membayar harganya. Namun, setelah ada penawaran pembelian, diperlukan persetujuan penawar tertinggi (pemenang lelang).Jika ada penawar urutan kedua, persetujuannya juga diperlukan. Jika kreditur lain mengajukan lelang ganda, kreditur itu juga harus mencabutnya.Untuk memastikan berapa tepatnya yang harus dibayar, mintalah surat konfirmasi pelunasan kepada kreditur. Jumlahnya harus diterima secara tertulis agar tidak timbul sengketa kemudian.

QSaya penyewa. Ke mana dan apa yang harus saya serahkan untuk tuntutan pembagian?

Serahkan "permohonan pelaporan hak dan tuntutan pembagian" ke bagian lelang di pengadilan yang menangani perkara lelang. Lampirkan salinan perjanjian sewa, salinan registrasi penduduk (untuk memastikan tanggal pindah masuk), dan perjanjian sewa yang dibubuhi tanggal pasti (확정일자); biayanya kecil.Batas akhir tuntutan pembagian, yaitu tanggal tenggatnya, dapat dilihat di situs Informasi Lelang Pengadilan atau dalam surat pemberitahuan. Setelah tanggal itu lewat, Anda tidak dapat menerima bagian atas uang jaminan, jadi urus hal ini paling dahulu.

QSebagai penyewa, mana yang lebih menguntungkan: mengajukan tuntutan pembagian atau tidak?

Tergantung urutan penyewa. Penyewa yang pindah masuk lebih dulu daripada hak jaminan urutan pertama sehingga memiliki daya berlaku terhadap pihak ketiga (대항력) dapat terus tinggal jika tidak mengajukan tuntutan pembagian, karena pemenang lelang akan menanggung uang jaminannya. Jika mengajukan tuntutan pembagian, ia harus keluar setelah menerima uang pembagian.Jika tidak memiliki daya berlaku terhadap pihak ketiga atau urutannya di belakang, tuntutan pembagian adalah satu-satunya jalan untuk menerima uang jaminan. Pilihan yang menguntungkan berbeda tergantung perkiraan harga lelang dan jumlah hak yang didahulukan, jadi putuskan dengan melihat buku tanah.

QProperti sudah terjual dalam lelang. Apakah saya bisa mendapat biaya pindah? Sampai kapan saya harus keluar?

Biaya pindah bukan hak yang diatur undang-undang, melainkan ditentukan melalui perundingan dengan pemenang lelang. Pemenang lelang dapat memohon perintah penyerahan dalam 6 bulan setelah membayar harga.Jika perintah penyerahan keluar, juru sita dapat melakukan eksekusi paksa (banding segera saja tidak menghentikannya). Jadi, sebaiknya tentukan waktu pindah sebelum itu.Penyewa yang mendapat pembayaran didahulukan (menerima kembali lebih dulu) baru dapat menerima uang jaminan setelah menyerahkan rumah kepada pemenang lelang (pembeli). Karena hal ini, ada ruang untuk saling berunding.

QJika harga lelang lebih kecil daripada utang, bagaimana dengan sisa utangnya?

Sisa utang tetap ada. Sebab, utang tidak hapus hanya karena rumah terjual dalam lelang.Kreditur dapat kembali melakukan eksekusi paksa atas harta lain seperti simpanan dan gaji dengan putusan yang sama. Jika sisa utang sulit ditanggung, pertimbangkan rehabilitasi pribadi atau kepailitan.Sebaliknya, jika harga lelang lebih besar dari utang, sisa uang setelah pembagian dikembalikan kepada pemilik.