Hukum Perseroan | Penerapan ‘REIT Proyek’ Menyusul Perubahan Undang-Undang Perusahaan Investasi Real Estat Korea Selatan

Salah satu perubahan sistem yang paling mendapat perhatian di pasar investasi real estat baru-baru ini adalah penerapan ‘REIT proyek’ menyusul perubahan Undang-Undang Perusahaan Investasi Real Estat Korea Selatan.

Setelah perubahan Undang-Undang Perusahaan Investasi Real Estat Korea Selatan pada Mei 2025, pedoman perizinan dan pendaftaran terkait juga disempurnakan sehingga struktur hukum proyek pengembangan berbasis REIT mengalami perubahan besar.

Perubahan sistem ini tidak hanya terbatas pada perubahan metode investasi real estat.

Perubahan tersebut juga mencakup aspek-aspek penting dari perspektif hukum perseroan, seperti struktur pendirian perusahaan, metode penghimpunan modal, dan pengelolaan tata kelola perusahaan.

Secara khusus, penerapan REIT proyek memiliki arti hukum yang penting bagi perusahaan yang menjalankan proyek pengembangan real estat maupun lembaga investasi karena memberikan pilihan baru dalam perancangan struktur badan hukum dan metode investasi pada tahap pengembangan.

Dalam perubahan peraturan pelaksana ini, cakupan proyek pengembangan real estat yang dapat dijalankan oleh REIT juga diperluas.

Sebelumnya, proyek perluasan dan pembangunan kembali bangunan dikenai pembatasan berdasarkan skala tertentu. Namun, peraturan pelaksana yang telah diubah menghapus pembatasan tersebut dan secara tegas memasukkan proyek renovasi dalam cakupan proyek pengembangan.

Dari perspektif hukum perseroan, hal ini menunjukkan perubahan berikut.

Pertama, kemungkinan perluasan struktur investasi dalam proyek penataan perkotaan dengan menggunakan REIT semakin besar.

Kedua, seiring semakin beragamnya bentuk proyek pengembangan, perancangan tujuan usaha dan strategi investasi badan hukum REIT menjadi semakin penting.

Ketiga, struktur investasi melalui badan hukum dengan menggunakan REIT kini dapat dirancang untuk proyek pengembangan berskala kecil dan menengah.

Dengan demikian, perubahan ini memiliki arti penting karena menyediakan landasan sistem yang memungkinkan REIT digunakan sebagai struktur badan hukum untuk proyek pengembangan.

Perubahan ini juga memperkuat sistem pengelolaan tata kelola REIT dan perusahaan pengelola aset.

Perubahan utama meliputi hal-hal berikut.

• Penguatan pemeriksaan kelayakan pemegang saham utama perusahaan pengelola aset
• Pencegahan penghindaran ketentuan tata kelola melalui perusahaan nominal (SPC)
• Penerapan pemeriksaan kelayakan terhadap pemegang saham pengendali yang sebenarnya

Ketentuan yang menetapkan agar kelayakan dalam struktur investasi yang menggunakan perusahaan nominal diperiksa berdasarkan perusahaan pengendali yang sebenarnya memiliki arti penting dari perspektif hukum perseroan.

Hal ini menunjukkan arah kebijakan untuk memastikan transparansi tata kelola yang sebenarnya di pasar REIT melalui struktur yang serupa dengan regulasi tata kelola perusahaan keuangan.

Perubahan peraturan pelaksana ini juga memperluas cakupan pemegang saham yang dikecualikan dari kewajiban penawaran umum.

Sebelumnya, kewajiban penawaran umum dikecualikan apabila pemerintah daerah atau dana pensiun dan pihak sejenis memiliki saham dalam persentase tertentu. Peraturan pelaksana yang telah diubah kini menambahkan negara sebagai pemegang saham yang dikecualikan dari kewajiban penawaran umum.

Hal ini memiliki arti sebagai berikut.

• Pengaktifan REIT kebijakan yang menggunakan dana publik
• Perluasan pengembangan daerah dan investasi publik
• Perluasan investasi dalam proyek infrastruktur dan energi

Secara khusus, penggunaan struktur REIT juga berpotensi meningkat dalam investasi infrastruktur berskala besar seperti pusat data dan fasilitas energi terbarukan.

Sebelumnya, struktur REIT sering kali baru diterapkan setelah proyek pengembangan berjalan cukup jauh. Namun, setelah sistem REIT proyek diterapkan, proyek pengembangan dapat dijalankan hanya dengan menyampaikan laporan pendirian.

Oleh karena itu, kemungkinan merancang struktur investasi melalui badan hukum REIT perlu dipertimbangkan sejak tahap awal proyek pengembangan.

Karena REIT proyek akan melalui prosedur perizinan usaha dan penawaran umum setelah proyek pengembangan selesai, metode pengembalian investasi juga dapat dirancang secara beragam.

Metode utama meliputi hal-hal berikut.

• Pengembalian investasi melalui pencatatan REIT di bursa
• Penjualan saham REIT
• Penjualan aset hasil pengembangan
• Pengembalian investasi jangka panjang melalui pendapatan dividen

Perusahaan perlu merancang terlebih dahulu strategi pengembalian investasi yang optimal berdasarkan struktur proyek.

Dalam perubahan ini, pemeriksaan kelayakan pemegang saham utama perusahaan pengelola aset diperluas hingga mencakup pemegang saham pengendali yang sebenarnya.

Oleh karena itu, ketika merancang struktur investasi yang menggunakan perusahaan nominal seperti SPC, masalah kelayakan pemegang saham pengendali yang sebenarnya juga harus ditinjau terlebih dahulu.

Hal ini karena masalah tersebut dapat menimbulkan risiko hukum terkait tata kelola perusahaan dalam proses pendirian REIT dan perizinan perusahaan pengelola aset pada masa mendatang.

Dengan dimasukkannya negara ke dalam cakupan pemegang saham yang dikecualikan dari kewajiban penawaran umum, kemungkinan penggunaan REIT kebijakan semakin luas.

Dengan demikian, penggunaan REIT diperkirakan akan meningkat dalam proyek-proyek berikut.

• Proyek pengembangan daerah
• Proyek regenerasi perkotaan
• Pengembangan pusat data dan fasilitas logistik
• Investasi infrastruktur energi terbarukan

Melalui kerja sama dengan lembaga publik dan dana kebijakan, perusahaan dapat mempertimbangkan model usaha yang menggunakan struktur REIT kebijakan.

Saat ini, ketentuan terperinci mengenai REIT proyek masih terus disempurnakan melalui perubahan peraturan pelaksana dan pedoman.

Secara khusus, ketentuan tambahan berpotensi ditetapkan pada masa mendatang dalam bidang-bidang berikut.

• Cakupan izin penambahan modal disetor melalui alokasi kepada pihak ketiga pada tahap pengembangan
• Persyaratan tambahan untuk laporan pendirian REIT proyek
• Sistem pengawasan dan pemeriksaan REIT

Oleh karena itu, perusahaan perlu merancang struktur investasi sambil terus memantau perkembangan legislasi terkait.

Firma Hukum Daeryun dapat memberikan nasihat dengan merangkum struktur pendirian dan pengoperasian REIT serta perubahan regulasi tata kelola perusahaan menyusul penerapan REIT proyek dan perubahan peraturan pelaksana serta pedoman.

Selain itu, Firma Hukum Daeryun meninjau risiko utama seperti jadwal pelaporan pendirian dan perizinan usaha atau pendaftaran, prosedur perubahan anggaran dasar, kemungkinan penerapan pengecualian kewajiban penawaran umum bagi pemegang saham tertentu, serta perluasan cakupan pemeriksaan kelayakan pemegang saham utama perusahaan pengelola aset. Firma Hukum Daeryun juga memberikan arahan mengenai struktur investasi serta strategi penghimpunan dan pengembalian dana yang disesuaikan dengan bentuk usaha perusahaan.

Jika Anda memerlukan bantuan hukum terkait Undang-Undang Perusahaan Investasi Real Estat Korea Selatan, hukum perseroan, atau Undang-Undang Hukum Dagang Korea Selatan, silakan segera melakukan 🔗Pemesanan Konsultasi Hukum dengan Pengacara Korporasi.