“Kontrak jual beli terbentuk jika penguasaan 95% lahan proyek dan perundingan 3 bulan terpenuhi”…Putusan yang mengakui harga pasar termasuk keuntungan pengembangan

Isu inti perkara ini adalah sebagai berikut.

• Terpenuhi tidaknya syarat pelaksanaan hak menuntut penjualan (penguasaan 95% lahan proyek + perundingan 3 bulan)
• Kriteria penilaian atas ‘substansi’ perundingan, bukan ‘formalitasnya’
• Saat kontrak jual beli terbentuk melalui pernyataan kehendak tuntutan penjualan
• Makna ‘harga pasar’ sebagai kriteria penghitungan harga jual beli
• Termasuk tidaknya keuntungan pengembangan

Khususnya dalam praktik, hal berikut menjadi inti.

“Kapan tuntutan penjualan rampung menjadi kontrak”, “Sampai sejauh mana harga pasar harus dicerminkan”

Pengadilan pertama-tama menilai terpenuhi tidaknya syarat tuntutan penjualan menurut Undang-Undang Perumahan Korea Selatan.

• Persetujuan rencana proyek telah selesai
• Penguasaan hak atas 95% ke atas lahan proyek
• Perundingan berjalan selama 3 bulan ke atas

Khususnya mengenai syarat perundingan, pengadilan mengemukakan kriteria yang penting.

Perundingan tidak boleh sekadar pemberitahuan formal, melainkan harus berupa perundingan yang konkret dan substansial.

Sejalan dengan itu, pengadilan mempertimbangkan secara menyeluruh unsur-unsur berikut.

• Ada tidaknya penyampaian harga berdasarkan penilaian appraisal
• Jumlah dan cara permintaan perundingan
• Sikap tanggapan pihak lawan
• Beban pembuktian atas terpenuhinya syarat perundingan pada prinsipnya ditanggung oleh koperasi selaku pelaksana proyek

Dengan mempertimbangkan bahwa koperasi penggugat telah menyampaikan jumlah penilaian appraisal serta melakukan surat berkekuatan bukti (content-certified) dan upaya perundingan yang berkelanjutan, sedangkan pihak lawan tidak memenuhi perundingan, pengadilan menilai bahwa syarat perundingan substansial telah terpenuhi.

Pengadilan menegaskan akibat hukum dari tuntutan penjualan.

Pada saat pernyataan kehendak tuntutan penjualan sampai kepada pihak lawan, kontrak jual beli berdasarkan harga pasar terbentuk.

Artinya, tanpa penandatanganan kontrak atau kesepakatan tersendiri sekalipun, tuntutan penjualan itu sendiri memiliki sifat hak pembentuk (formatif) yang membentuk kontrak.

Dalam perkara ini, kontrak jual beli diakui terbentuk pada 13 Maret 2024, saat dokumen yang memuat pernyataan kehendak tuntutan penjualan disampaikan kepada para tergugat.

Namun, apabila pada surat gugatan dilampirkan surat teguran untuk menjawab mengenai keikutsertaan dalam pembangunan kembali, hari setelah berakhirnya masa jawaban menjadi tanggal terbentuknya kontrak jual beli.

Pengadilan juga menegaskan kembali doktrin hukum yang penting mengenai kriteria penghitungan harga jual beli.

‘Harga pasar’ dalam tuntutan penjualan berarti bukan sekadar harga saat ini, melainkan harga transaksi objektif yang mencakup keuntungan pengembangan yang akan timbul akibat pelaksanaan proyek.

Ini merupakan bagian yang sangat penting.

Artinya, tercakup nilai yang mencerminkan keuntungan pengembangan yang secara bertahap mengonkret pada saat proyek berjalan.

Namun, hal ini tidak berarti mencerminkan seluruh nilai setelah proyek selesai pada saat kini, melainkan mencerminkan keuntungan pengembangan pada saat itu yang telah mengonkret sesuai derajat kemajuan proyek.

Pengadilan juga menilai hasil penilaian appraisal sebagai berikut.

Apabila metode appraisal wajar, tidak bertentangan dengan hukum pengalaman, dan tidak terdapat kesalahan yang nyata, hasil appraisal harus diadopsi sebagaimana adanya.

Sejalan dengan itu, pengadilan menetapkan harga jual beli berdasarkan harga appraisal.

Para tergugat mempermasalahkan tidak adanya keputusan rapat umum koperasi, tetapi pengadilan memutuskan sebagai berikut dan menolaknya.

Hak menuntut penjualan merupakan hak yang diakui secara hukum, dan karena tidak ada ketentuan yang mensyaratkan keputusan rapat umum tersendiri pada Pasal 48 Undang-Undang tentang Kepemilikan dan Pengelolaan Bangunan Bersusun Korea Selatan dan sebagainya yang diberlakukan secara mutatis mutandis oleh Pasal 22 ayat 3 Undang-Undang Perumahan Korea Selatan, maka hak tersebut dapat dilaksanakan tanpa keputusan rapat umum tersendiri.

Pengelolaan prosedur perundingan

• Penyampaian harga berdasarkan penilaian appraisal
• Mengamankan rekaman perundingan seperti surat berkekuatan bukti (content-certified)
• Mengumpulkan data pembuktian upaya perundingan

Strategi penguasaan hak

• Pencapaian awal atas kriteria penguasaan 95%
• Penataan struktur kepemilikan

Penanganan penghitungan harga pasar

• Pemanfaatan beberapa penilaian appraisal
• Penyiapan logika pencerminan keuntungan pengembangan

Penanganan gugatan

• Pengelolaan waktu tuntutan penjualan
• Pembuktian sampainya pernyataan kehendak

Analisis struktur risiko