Pengaduan Konstitusional | Putusan Mahkamah Konstitusi Korea Selatan yang menolak ketentuan perpajakan tanpa pemeriksaan pokok perkara dan menyatakan ketentuan lainnya konstitusional dalam reformasi Undang-Undang Perumahan Sewa Swasta

Para pemohon merupakan sejumlah pelaku usaha persewaan terdaftar. Mereka menyatakan bahwa perubahan Undang-Undang Perumahan Sewa Swasta Korea Selatan pada 2020 melanggar kebebasan memilih pekerjaan, hak atas kekayaan, dan asas perlindungan kepercayaan yang sah karena ①pendaftaran perumahan sewa jangka pendek dan perumahan sewa umum jangka panjang berupa apartemen yang dibeli dibatasi, ②penghapusan pendaftaran yang telah ada direncanakan, dan ③kewajiban memperoleh jaminan serta melakukan pencatatan tambahan dalam register diperketat.

Selain itu, dengan alasan bahwa manfaat perpajakan yang sebelumnya diberikan kepada pelaku usaha persewaan telah dikurangi, mereka juga menyatakan bahwa ketentuan undang-undang perpajakan terkait, antara lain Undang-Undang Pajak Komprehensif atas Real Estat dan Undang-Undang Pajak Penghasilan, bertentangan dengan konstitusi.

Sehubungan dengan hal tersebut, Mahkamah Konstitusi Korea Selatan memutuskan bahwa bagian mengenai ketentuan perpajakan tidak dapat diterima karena tidak memenuhi unsur dampak langsung, sedangkan ketentuan dalam Undang-Undang Perumahan Sewa Swasta dinyatakan konstitusional.

Undang-Undang Perumahan Sewa Swasta Korea Selatan yang telah diubah mengecualikan perumahan sewa jangka pendek dan perumahan sewa umum jangka panjang berupa apartemen yang dibeli dari objek pendaftaran. Untuk pelaku usaha yang telah terdaftar, pendaftaran mereka akan dihapus secara otomatis setelah masa kewajiban berakhir.

Karena keberlanjutan usaha mereka pada masa mendatang menjadi terbatas, para pelaku usaha yang telah terdaftar menyatakan bahwa perubahan tersebut melanggar kebebasan memilih pekerjaan dan asas perlindungan kepercayaan yang sah.

Mahkamah Konstitusi Korea Selatan terlebih dahulu menegaskan bahwa sistem pendaftaran pelaku usaha persewaan merupakan kebijakan yang ditujukan bagi kepentingan umum, yaitu menjamin stabilitas perumahan masyarakat dan melindungi penyewa.

Oleh karena itu, pembentuk undang-undang dinilai memiliki keleluasaan yang luas untuk membentuk peraturan dan mengubah sistem pelaku usaha persewaan sesuai dengan perubahan kondisi ekonomi dan sosial.

Selain itu, sejak 2017 pemerintah telah mengumumkan perubahan kebijakan secara bertahap, termasuk penghapusan sistem persewaan jangka pendek, sebagai respons terhadap kondisi pasar yang terlalu panas dan permintaan spekulatif. Oleh sebab itu, Mahkamah menilai bahwa perubahan tersebut dapat diperkirakan oleh para pelaku usaha sehingga tidak melanggar asas perlindungan kepercayaan yang sah.

Mahkamah juga memutuskan bahwa penghapusan pendaftaran tidak dapat dianggap sebagai pelanggaran berlebihan karena dilakukan ketika masa kewajiban berakhir serta disertai ketentuan peralihan dan masa tenggang bagi pelaku usaha persewaan yang telah terdaftar.

Pada akhirnya, Mahkamah Konstitusi Korea Selatan memutuskan bahwa hal tersebut tidak melanggar kebebasan memilih pekerjaan maupun asas perlindungan kepercayaan yang sah karena “perubahan yang wajar terhadap suatu sistem kebijakan termasuk dalam ruang lingkup keleluasaan pembentuk undang-undang, sedangkan pelanggaran terhadap kepentingan kepercayaan pelaku usaha yang telah terdaftar tidak cukup berat untuk memperoleh perlindungan konstitusional.”

Undang-undang yang telah diubah mewajibkan seluruh pelaku usaha perumahan sewa swasta memperoleh jaminan pengembalian uang jaminan sewa. Pelanggaran terhadap kewajiban tersebut dapat dikenai pidana penjara paling lama 2 tahun atau pidana denda paling banyak 20 juta won Korea Selatan.

Para pemohon menyatakan bahwa ketentuan tersebut melanggar hak atas kekayaan dan menetapkan hukuman yang berlebihan.

Mahkamah Konstitusi Korea Selatan memutuskan bahwa kewajiban memperoleh jaminan memiliki tujuan yang sangat sah karena merupakan sistem untuk melindungi uang jaminan milik penyewa dan menjamin stabilitas tempat tinggal.

Mahkamah menilai bahwa tarif penjaminan sekitar 0.1% per tahun tidak menimbulkan beban ekonomi yang berlebihan. Karena penyewa juga menanggung sebagian biaya penjaminan, kerugian atas kekayaan yang dibebankan kepada pelaku usaha dinilai memenuhi asas pembatasan seminimal mungkin.

Mahkamah juga memutuskan bahwa ketentuan pidana merupakan sarana untuk menjamin efektivitas sistem penjaminan dan termasuk dalam ranah kebijakan legislatif sehingga tidak dapat dianggap bertentangan dengan asas proporsionalitas.

Dengan demikian, Mahkamah Konstitusi Korea Selatan menyatakan bahwa “kewajiban memperoleh jaminan dan penghukuman pidana atas pelanggarannya merupakan pengaturan yang tepat dan diperlukan untuk melindungi hak atas kekayaan penyewa serta tidak bertentangan dengan asas larangan pembatasan berlebihan maupun asas proporsionalitas pidana.”

Undang-undang yang telah diubah mewajibkan pelaku usaha persewaan mencatatkan informasi penting mengenai perumahan sewa terdaftar, seperti masa wajib sewa dan batas maksimum harga sewa, sebagai catatan tambahan dalam register.

Para pemohon menyatakan bahwa kewajiban tersebut melanggar hak atas kekayaan karena membatasi hak milik dan menimbulkan biaya.

Mahkamah Konstitusi Korea Selatan memutuskan bahwa kewajiban pencatatan tambahan dalam register memiliki tujuan yang sah dan menggunakan sarana yang tepat karena merupakan sistem keterbukaan informasi yang memungkinkan penyewa memeriksa persyaratan sewa sebelum menyewa rumah.

Biaya pencatatan tambahan dalam register hanya sekitar 10.000 won Korea Selatan untuk setiap pencatatan sehingga sangat kecil. Pencatatan tersebut juga tidak mengalihkan atau membatasi hak milik, tetapi hanya merupakan pencatatan prosedural untuk mengungkapkan informasi. Oleh karena itu, kewajiban tersebut dinilai tidak membatasi hak atas kekayaan secara substantif.

Pada akhirnya, Mahkamah Konstitusi Korea Selatan menyatakan bahwa “kewajiban pencatatan tambahan dalam register merupakan sistem yang wajar untuk melindungi penyewa serta tidak melanggar hak atas kekayaan maupun asas larangan pembatasan berlebihan.”

· Strategi Menanggapi Perubahan Kebijakan

· Konsultasi Pelaksanaan Kewajiban Penjaminan dan Pencatatan Tambahan dalam Register

· Penanganan Pengaduan Konstitusional dan Sengketa Tata Usaha Negara

Kepentingan pelaku usaha persewaan atas perlindungan kepercayaan yang sah tidak lebih utama daripada pelaksanaan kebijakan perumahan negara untuk kepentingan umum. Kewajiban memperoleh jaminan dan melakukan pencatatan tambahan dalam register juga dapat dianggap sebagai pengaturan yang sah untuk melindungi penyewa, yang merupakan kepentingan umum yang penting.

Jika Anda memerlukan bantuan terkait pengaduan konstitusional, silakan melakukan 🔗Reservasi Konsultasi Hukum.