不動産の強制執行の手続

今、どの段階ですか？

現在の段階を選ぶと、その段階の内容が下に表示されます。

1. 1強制競売の申立て
2. 2競売開始決定・差押登記
3. 3配当要求の終期の決定・公告
4. 4現況調査・鑑定評価
5. 5売却物件明細書の作成・売却期日の公告
6. 6売却期日(入札)
7. 7売却許可決定
8. 8代金納付・所有権移転
9. 9配当期日・配当

• 基本段階
• 追加措置・選択
• 棄却・異議
• 手続終了

所要期間

申立てから配当まで事件ごとに異なるため、進行状況は執行裁判所に確認

費用

印紙代(裁判所の手数料)・送達料、競売予納金(裁判所が定める金額)、登録免許税

手続の進行案内

最初から順番にお読みください。赤い文字は法律で定められた期限です。

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   申立て前に、不動産の登記事項証明書で、自分より先にお金を受け取る根抵当権・伝貰権と賃借人の保証金を確認する権利分析が欠かせません。配当は順位どおりに行われるため、こうした先順位の債権が多いと、競売をしても配当を受けられる金額がほとんどないことがあります。

   現在の段階
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   執行文が付された債務名義(強制執行の根拠となる判決書など)、送達・確定証明、不動産の登記事項証明書を添付して、不動産の所在地の裁判所に強制競売を申し立てます。このとき、競売予納金(鑑定料・現況調査費・新聞公告料など競売にかかる費用)を前納します。前納した予納金は後の配当の際に最優先で返還されるため、競売が最後まで進めば費用負担は軽くなります。

   現在の段階
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   裁判所が競売開始決定を下し、登記所に競売が始まったという記録(記入登記)を載せるよう依頼し、債務者に決定書を送ります。所有者(債務者)にとっては、この決定書が競売の開始を知らせる最初の通知です。その後も、借金を返すか債権者と合意すれば、競売を取り下げさせることができます。ただし、買受けの申出があった後は、落札者(次順位買受申出人がいればその人も)の同意が必要なため(民事執行法第93条第2項)、早く動くほど選択肢が広がります。

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   裁判所が、配当要求(お金を受け取る権利があると届け出ること)ができる最終日、すなわち配当要求の終期を定めて公告します。賃借人と他の債権者は、この日までに配当要求をして初めて配当を受けられます。そのため、申し立てた債権者も、この頃に誰が配当要求をしたかを確認しておいてこそ、実際に受け取れる金額を見積もれます。この頃、執行官の現況調査と鑑定人の鑑定評価を経て、競売の開始価格(最低売却価格)が定められます。

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   権利関係と売却条件を記載した売却物件明細書が裁判所に備え置かれ、売却期日(競売の日)と売却決定期日が公告されます。売却期日に、裁判所が定めた売却方法(期日入札・期間入札・競り売り、民事執行法第103条)で最も高い価格を付けた人(最高価買受申出人)が決まり、流札になれば価格を下げて再び実施します。流札が重なると、落札価格が下がり、配当の時期も遅れます。

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   売却決定期日に許可できない事由がなければ、裁判所が売却を許可します。所有者・債権者などの利害関係人は、この決定に1週間以内に即時抗告をすることができ、この期限が過ぎると決定を争うのは難しくなります。売却許可決定に抗告するには、売却代金の10分の1を保証として供託しなければなりません(民事執行法第130条第3項)。その後、買受人(落札者)が定められた期限内に代金を納めると所有権が移り、裁判所が登記所に移転登記と抹消登記を嘱託します。

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   裁判所が、誰がいくら受け取るかを記載した配当表を作成し、配当期日に債権者に優先順位に従ってお金を分配します。配当の順位や金額に異議があれば、配当期日にその場で異議を述べ、配当異議の訴えを起こして争います。その場で異議を述べなければ、配当表はそのまま確定します。申立てから配当までにかかる期間は事件ごとに異なるため、進行状況は執行裁判所に確認します。

よくある質問

この手続ですぐに気になる実務上の質問です。

Qどの裁判所に提出し、どんな書類が必要ですか。

不動産の所在地を管轄する地方裁判所または支院に提出します。添付する書類は次のとおりです。執行文が付された判決正本、送達証明願・確定証明願、不動産の登記事項証明書です。債務者の住民登録抄本(法人なら法人登記簿)と不動産目録も提出します。あわせて、競売開始決定の登記にかかる登録免許税と送達料も納める必要があります。納付方法は、受け付ける裁判所で案内を受けられます。書類が漏れていると補正(足りないものを補うよう求めること)を受け、その分進行が遅れることがあります。

Q費用はどのくらいかかりますか。

申立書の印紙5,000ウォン、登録免許税(請求金額の0.2%)と地方教育税(登録免許税の20%)、送達料が基本的にかかります。これに加えて、鑑定料・現況調査手数料・新聞公告料などの競売予納金を前納する必要があります。予納金は不動産の価格や利害関係人の数などによって変わるため、受け付ける裁判所に確認し、配当の際に最優先で返還されます。

Q競売開始決定を受けた家主です。止めることはできますか。

止める方法はあります。債権者に借金を返すか合意すれば、債権者が競売を取り下げることができます。取下げは、落札者が代金を納める前まで可能です。ただし、買受けの申出があった後は、落札者(次順位買受申出人がいればその人も)の同意が必要です。そのため、できるだけ早く協議するのがよいでしょう。判決後に借金を返すなどして、判決で定められた請求が変わったりなくなったりしている場合があります。その場合は、請求異議の訴えを起こすとともに、強制執行停止を申し立てます。執行の要件に問題があれば、開始決定に対する異議を申し立てます。

Q賃借人ですが、家が競売にかけられました。保証金はどうやって受け取りますか。

裁判所が定めた配当要求の終期(締切日)までに配当要求申立書をその競売裁判所に提出して初めて、配当を受けられます。申立書には、賃貸借契約書と住民登録謄本(転入日の確認用)を添付します。転入届と確定日付が先順位の根抵当権より早ければ、優先して弁済を受けます。遅くても、少額賃借人(保証金が一定額以下の賃借人)は一部を最優先で受け取ります。この場合は、競売申立ての登記の前に入居・転入を済ませている必要があります。期限を過ぎると配当を受けられないため、通知書を受け取ったら、まず締切日を確認する必要があります。

Qどのくらいかかり、お金はいつ受け取れますか。

申立てから配当までにかかる期間は事件ごとに異なるため、進行状況は執行裁判所に確認します。落札されて買受人が代金を納めると、裁判所が配当期日を定めて通知します。その日に、裁判所は配当表に従って配当を実施します。配当金を受け取る方法は、執行裁判所の案内に従います。流札(入札者がいなくて不成立になること)が繰り返されると、価格を下げて再び競売しなければならないため、その分さらに遅れます。

Q落札価格が借金より少ない場合はどうなりますか。

全額を受け取れないことがあります。落札代金から先順位の債権と競売費用を差し引いた残りだけが、順位どおりに配当されるからです。受け取れなかった金額は債務としてそのまま残り、同じ判決書で債務者の他の財産(預金・給与など)に再び強制執行できます。申立て前に登記簿で先順位の根抵当権と賃借人の保証金を確認しておくべき理由は、まさにこれです。