不動産弁護士相談 | 不動産弁護士、賃料を滞納した賃借人を退去させ建物を明渡し

依頼者は賃借人A氏（以下、被告）と賃貸借契約を締結し、保証金1億ウォンと毎月400万ウォンの賃料を受け取り建物を賃貸することにしました。

被告は賃借した建物の内部のインテリアや厨房設備などを再施工し、これを自身のカフェを運営するために使用しました。

賃貸借期間の当初、被告は賃料を毎月誠実に納付しており、これにより依頼者は被告を信頼し、2年の契約が満了した後、黙示的に1年の契約を延長しました。

しかし、契約延長の後、被告は突然「運営費用が不足している」「後で必ず支払う」という言葉を繰り返し、賃料を納付しないようになり始めました。

被告は約20か月間、賃料をきちんと納付せず、その金額は8,000万ウォンに達しました。

組合の会議で被告に関する案件が上程され、これを受けて依頼者は組合を代表して被告に契約不履行に伴う賃貸借契約の解除を通知しました。

しかし、被告は内部インテリアに対する有益費と権利金を返還すべきだと主張し、建物を占拠したまま営業を続けました。

そこで依頼者は、建物明渡し訴訟を通じて適法に契約を解除するため、不動産弁護士相談を依頼することになりました。

1) 商街賃貸借保護法に基づく被告の権利金回収の主張への反論

不動産弁護士は、賃料の納付明細書と延滞期間を整理し、被告が3期分以上の賃料を長期間延滞していた点を明確にしました。

これを根拠に、賃貸借契約の解除は商街賃貸借保護法上の正当な事由に該当し、被告は権利金回収の機会の保護を主張できないという点を強調しました。

2) インテリア費用および有益費の主張への反論

不動産弁護士は、被告が設置したインテリアや什器類は自身の営業のために設置したものであり、有益費の償還請求の対象にはなり得ないという点を強調しました。

また、賃借人は賃貸借の終了時に原状回復義務を負うため、これを前提に賃貸人に対して有益費や権利金相当の費用を請求することはできないという点を明確に主張しました。

不動産弁護士相談による支援の結果、裁判所は賃貸借契約の解除が適法に行われ、被告の権利金および有益費の主張には理由がないと認めました。

これにより、裁判所は被告に対し、保証金のうち延滞賃料8,000万ウォンを控除した2,000万ウォンの返還を受けることを条件に、建物を明け渡すよう命じる判決を下しました。

建物明渡し訴訟は、賃借人が賃貸借契約に違反したか、そして契約が適法に終了したかが最も重要な争点です。

賃料を延滞したり、契約書に定めた義務を履行しなかった場合は退去の事由となり得ますが、その事実を客観的な資料で明確に立証する必要があります。

また、契約期間の満了や解除事由が存在するとしても、賃貸借契約の終了手続きが法的に適法であったか否かも併せて判断されます。

こうした部分についての準備が不十分だと、建物明渡し訴訟が長期化したり不利な結果につながる可能性があるため、訴訟の前段階から綿密な検討が必要です。

建物明渡し訴訟についての助言が必要であれば、不動産弁護士相談を通じて専門弁護士に相談を受けてみることが役立つ場合があります。

不動産弁護士は、相談を通じて契約関係と紛争の争点を整理し、不要な紛争を減らしながら建物明渡し訴訟を進められるよう支援します。

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