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商業用建物の賃貸借紛争 | 賃貸借契約の更新の可否に関する韓国大法院の判決

2026.05.19コ・ビョンジュン

商業用建物の賃貸借紛争における、賃貸借契約の更新の可否に関する韓国大法院の判決です。

韓国大法院が「賃貸借契約は黙示的に更新された」とみる可能性が高いと判断した事件です。

1. 商業用建物の賃貸借紛争、賃貸借契約の更新の可否が争点となった事件

商業用建物の賃貸借紛争に関連し、賃貸借契約の更新の可否が争点となった事件です。

原告と被告は、本件店舗について賃貸借契約書を作成した当事者です。

原告と被告間の🔗賃貸借紛争の概要を時系列で整理してご説明します。

■ 賃貸借契約

原告：賃貸人被告：賃借人
賃貸借保証金：1億ウォン
月額賃料：600万ウォン
賃貸借期間：2018.7.12~2020.7.11

■ 賃貸借契約の更新

2020.6.30. 賃貸借契約書を作成
賃貸借保証金1億ウォン
月額賃料350万ウォン
賃貸借期間2020.7.12~2021.7.12

■ その後、原告と被告は、月額賃料を320万ウォン、賃貸借期間を2022.7.12までと改めて定めました。

■ 2022.7.15 原告が内容証明郵便を発送

原告は2022.7.15、被告に「月額賃料を600万ウォンに増額するよう請求する」との内容証明郵便を発送し、被告は同内容証明郵便を2022.7.18に受領しました。

賃貸借契約に関する原告の主張

原告は、被告と締結した賃貸借契約が2022年7月12日に終了したと主張しています。

そのため、被告が建物を引き続き使用していることについて、月420万ウォン（2022年7月13日から2023年7月12日まで）または430万ウォン（2023年7月13日以降）を不当利得として支払い、建物を明け渡すよう求めています。

これに対し、被告は、賃貸借契約が2022年7月12日に終了せず、自動的に更新されたため、建物を引き続き使用する権利があると反論しました。

2. 商業用建物の賃貸借紛争に関する原審の判断

商業用建物の賃貸借紛争について、原審は原告の請求には理由があると判断しました。

裁判所は、原告が賃料の増額を求めたため、契約が自動的に延長されたとはみなせないと判断したのです。

原告と被告間の賃貸借契約は、2022年7月12日に終了しました。

被告は原告に建物を明け渡し、2022年7月13日から毎月420万ウォンまたは430万ウォンの不当利得を支払わなければならないと判断しました。

3. 商業用建物の賃貸借紛争に関する韓国大法院の判断

商業用建物の賃貸借紛争に関する韓国大法院の判断は、原審とは異なりました。

韓国大法院は、2022年7月12日に賃貸借契約が終了したと判断した原審とは異なり、黙示的に更新されたとみる余地が大きいと判断しました。

賃貸借契約の更新の可否に関する韓国大法院の法理

韓国民法第639条第1項によると、賃貸借契約の終了後も賃借人が引き続き建物を使用し、賃貸人が一定期間異議を述べなければ、従前の契約と同じ条件で自動的に更新されたものとみなします。

韓国民法第639条（黙示の更新）

賃貸借期間が満了した後、賃借人が賃借物の使用、収益を継続する場合に、賃貸人が相当な期間内に異議を述べなかったときは、従前の賃貸借と同一の条件で再び賃貸借したものとみなす。

賃貸人は契約の更新に反対することができ、その反対の意思は、言葉や書面で明確に表すこともでき（明示的異議）、行動や状況を通じて示すこともできます（黙示的異議）。

また、「賃料を増額しなければ契約を更新しない」というように、条件を付けて反対することもできます。

しかし、賃借人が契約は更新されるものと考えて行動する可能性があるため、賃貸人の黙示的または条件付きの反対意思が認められるには、契約をこれ以上維持しないという意思が客観的に明確でなければなりません。

また、韓国民法第628条に基づき、賃貸人は契約が存続している間に限り、賃料の増額を求めることができます。

したがって、契約終了後に賃貸人が賃料の増額を求めたからといって、自動更新を阻止するための反対意思を表明したとはみなしにくいのです。

韓国民法第628条（賃料増減請求権）

賃貸物についての公租公課の負担の増減その他の経済事情の変動により、約定した賃料が相当でなくなったときは、当事者は将来に向かって賃料の増減を請求することができる。

4. 商業用建物の賃貸借紛争、大倫の戦略は？

商業用建物の賃貸借紛争において、賃貸借契約の更新の可否が争点となった事件でした。

本件で韓国大法院は、原告が被告に対し、2022年7月15日付の内容証明により賃料増額請求権を行使したことについても、契約はすでに終了していたのではなく、更新されて存続していることを前提とするものとみました。

原告が賃貸借期間の終了後に賃料の増額を求めたという事実だけでは、原告が被告との賃貸借契約をこれ以上維持しないという明確な意思を表明したとはみなしにくいと判断したのです。

つまり、賃料の増額要求は契約自体を終了させるという意味ではなく、契約を維持しつつ条件を変更するという意味に解釈できるということです。

したがって、賃料の増額要求だけでは、賃貸人が契約の更新を拒否したとはみなせないという意味です。

賃貸借契約が黙示的に更新されたか否かについては、単に契約期間が終了したか否かだけでなく、契約当事者の意思表示の方法、賃料の増額要求、実際の建物の使用状況など、さまざまな要素を総合的に考慮しなければなりません。

この過程では法的解釈が何よりも重要であるため、専門弁護士のサポートを受けることが最も望ましいです。

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