Проектное финансирование (PF)

При обычном корпоративном финансировании средства предоставляются с учетом общей кредитоспособности и финансовой устойчивости компании, тогда как проектное финансирование привлекается исходя из доходности конкретного проекта и его будущих денежных потоков.

В таком случае учреждается отдельная компания специального назначения, а финансовая структура формируется преимущественно на основе экономической жизнеспособности самого проекта.

Обычное корпоративное финансирование основывается на ответственности компании в целом, а проектное финансирование сосредоточено на отдельных рисках и доходности проекта.

Что такое компания специального назначения?

Девелопер является фактическим субъектом проекта и осуществляет общее руководство его планированием и реализацией.

Как правило, он учреждается в форме SPC (компании специального назначения) или PFV (компании проектного финансирования) и становится юридическим лицом, реализующим проект.

Генеральный подрядчик непосредственно осуществляет строительство проекта и является основным участником, несущим обязательство по завершению строительства.

Если строительство выполняется с привлечением субподрядчиков, могут возникать споры, в частности из-за неоплаты выполненных работ.

Кредитор предоставляет средства проектного финансирования: на начальном этапе проекта — промежуточный кредит, а на этапе основного проектного финансирования — долгосрочное финансирование.

Для обеспечения возврата кредита применяются такие финансовые механизмы, как получение обеспечительных прав, требование гарантий и секьюритизация (ABS, ABCP).

Доверительная компания принимает недвижимость в доверительное управление и осуществляет управление активами проекта, их отчуждение и распределение средств.

Использование доверительного управления недвижимостью повышает прозрачность движения средств и способствует защите кредиторов.

Это поставщики капитала, участвующие в структуре проектного финансирования посредством косвенных инвестиций.

Они участвуют через фонды в форме кредитования или инвестиций в капитал, а управление фондом и его администрирование осуществляют управляющая и доверительная компании.

Покупатели объектов после завершения строительства являются конечными потребителями и способствуют получению дохода от проекта путем заключения договоров предварительной продажи и внесения платежей.

В процессе продажи могут возникать юридические споры, связанные с недостатками объекта, задержками и иными обстоятельствами.

Такие гарантийные учреждения, как «Тэхан чутхэк поджын», распределяют риски посредством гарантий по договорам предварительной продажи. В проекте также участвуют инвесторы, обладатели обеспечительных прав, подрядчики и другие заинтересованные стороны, что требует правового согласования их интересов.

▶ Соглашение между акционерами

▶ Договоры займа и обеспечения

▶ Доверительное обеспечение недвижимостью и договор строительного подряда

PFV является юридическим лицом специального назначения (SPC), акционерами которого выступают владелец проекта, строительная компания, инвесторы и другие участники.

Предусмотренные Законом Республики Корея о корпоративном налоге льготы позволяют уменьшить налог на приобретение недвижимости и регистрационный налог. К такой компании также не применяются правила о повышенных ставках в столичном регионе, что создает налоговые преимущества.

Кредитные требования преобразуются в ценные бумаги, обеспеченные активами (ABS), или обеспеченные активами коммерческие бумаги (ABCP), что позволяет распределить финансовые риски и предоставить различным инвесторам возможность вкладывать средства в девелоперские проекты через рынок капитала.

Это способ косвенного инвестирования через фонд недвижимости, при котором управляющая активами компания заключает кредитный договор от имени доверительной компании либо приобретает кредитные требования и таким образом участвует в девелоперском проекте.

Инвестиционные компании недвижимости (REITs), учрежденные в соответствии с Законом Республики Корея об инвестиционных компаниях недвижимости, привлекают средства, в том числе путем публичного размещения акций, и инвестируют их в девелоперские проекты.

Существуют различные виды таких компаний, включая CR REITs, предназначенные для корпоративной реструктуризации, и REITs, специализирующиеся на девелоперских проектах.

Первостепенное значение имеет точное прогнозирование будущих денежных потоков проекта.

Анализ доходности позволяет оценить способность погашать финансирование; одновременно следует проводить сценарный анализ на случай непредвиденных рисков.

SPC выступает юридическим субъектом проекта, обособляет его активы и обязательства и ограничивает связанные с ним риски.

При учреждении SPC необходимо четко определить структуру участия в капитале, право на управление компанией и распределение ответственности.

Необходимо тщательно разработать договорные отношения между девелопером, генеральным подрядчиком, финансовыми учреждениями, доверительной компанией и другими участниками.

Следует четко определить права и обязанности по каждому договору и заранее предусмотреть порядок действий при возникновении споров.

Установление обеспечительных прав и заключение договоров гарантии необходимы для защиты средств проектного финансирования.

Для минимизации финансовых рисков необходимо четко определить объем и очередность обеспечения, а также пределы ответственности по гарантиям.

Денежными потоками необходимо управлять системно на всех этапах — от формирования капитала до погашения кредитов.

Следует составить реалистичный план использования средств и график погашения, а также предусмотреть способы обеспечения ликвидности при чрезвычайных обстоятельствах.

Необходимо проверить соблюдение применимых законов и финансовых нормативных требований.

Структуру проекта следует разрабатывать с учетом возможности применения предусмотренных законодательством льгот, включая специальные налоговые режимы и меры по смягчению финансового регулирования.