Что делать, если ваша недвижимость выставлена на аукцион (собственникам и арендаторам)

На каком вы шаге?

Выберите текущий шаг — ниже появится информация о нём.

1. 1Вручение решения о начале аукциона
2. 2Возражение против решения о начале и приостановление исполнения
3. 3Отзыв через оплату или соглашение
4. 4Требование арендатора о распределении
5. 5Рассмотрение добровольной продажи
6. 6День торгов и разрешение продажи
7. 7Приказ о передаче и действия при выселении
8. 8День распределения и возражение против распределения

• Основной шаг
• Дополнительное действие / вариант
• Отказ / возражение
• Завершение процедуры

Продолжительность

Срок от решения о начале до продажи и распределения зависит от дела (о ходе узнавайте в исполнительном суде); при приостановлении исполнения (остановке исполнения) или отзыве процедура на этом заканчивается

Стоимость

Гербовые сборы (судебные пошлины) и почтовые сборы за немедленную частную жалобу или возражение, а также депозит в качестве обеспечения для приостановления исполнения. Для обжалования решения о разрешении продажи (решения, утверждающего результат торгов) — депозит в размере одной десятой (1/10) цены продажи (внесение денег в депозитное учреждение). К заявлению о требовании распределения гербовая марка не прикладывается

Ход процедуры

Читайте по порядку, от начала до конца. Красным выделены сроки, установленные законом.

1. 1

   Суд выносит решение о начале аукциона, просит регистрационный орган внести запись об аукционе, а затем направляет решение собственнику. Арендаторы узнают об этом при обследовании текущего состояния судебным исполнителем или из уведомления суда о крайнем сроке для требований о распределении. Проверьте в решении кредитора-заявителя, сумму требования и номер дела и узнайте на сайте информации о судебных аукционах Верховного суда о ходе дела, крайнем сроке для требований о распределении и дне торгов (дне аукциона). Эти даты — основа сроков для ваших дальнейших действий.

2. 2

   Если в условиях для проведения аукциона есть недостаток, подайте возражение против решения о начале аукциона. Возражение можно подать до полной оплаты цены продажи (Закон о гражданском исполнении §86(1)), а решение по возражению можно обжаловать немедленной частной жалобой в течение 1 недели со дня уведомления (§86(3), §15). Если требование, установленное решением, изменилось или прекратилось, например потому, что вы погасили долг после решения, подайте иск о возражении против требования (§44) и одновременно заявление о приостановлении принудительного исполнения. Подача одного лишь иска аукцион не останавливает; процедура фактически останавливается, только когда вы подадите в суд, проводящий аукцион, подлинную копию решения о приостановлении. Добровольный аукцион (аукцион для реализации обеспечительного права) проводится без судебного решения, поэтому довод о том, что обеспечительное право не существует или прекратилось, можно заявить и через возражение против решения о начале (§265), а процедура останавливается, только когда вы подадите, например, подлинную копию решения об отмене обеспечительного права или определения о приостановлении аукциона (§266).

3. 3

   Заплатите кредитору, подавшему заявление об аукционе, основной долг, проценты и расходы на аукцион или договоритесь о рассрочке, чтобы кредитор отозвал заявление об аукционе. Отзыв возможен до оплаты цены победителем торгов, но после подачи заявки на покупку требуется согласие участника с наивысшей ценой (победителя торгов) и, если он есть, участника со второй по величине ценой (Закон о гражданском исполнении §93(2)). Поэтому лучше завершить договорённость до дня торгов. Если другой кредитор подал заявление об аукционе той же недвижимости (параллельный аукцион), нужно договориться и с ним.

4. 4

   Арендатор (наниматель) подаёт в суд, проводящий аукцион, заявление о правах и требование о распределении до крайнего срока для требований о распределении (Закон о гражданском исполнении §84, §88). Приложите копию договора аренды, выписку о регистрации по месту жительства и сведения о дате подтверждения. Если ваша регистрация по месту жительства и дата подтверждения раньше обеспечительного права с более высоким приоритетом, вам платят первым (Закон о защите аренды жилья §3-2), а арендатор с небольшим залогом, не превышающим определённой суммы, получает часть его раньше всех, если вселился и зарегистрировался по месту жительства до регистрации заявления об аукционе (§8(1)). Если пропустить срок, выплаты при распределении вы не получите, поэтому, получив уведомление, сначала проверьте срок.

   Текущий шаг
5. 5

   Каждый раз, когда торги не состоялись, суд значительно снижает минимальную цену продажи (начальную цену аукциона) (Закон о гражданском исполнении §119; процент снижения зависит от суда). Поэтому если до дня торгов вы сами найдёте покупателя, продадите по рыночной цене, погасите долг из вырученных денег и добьётесь отзыва аукциона, можно сократить потери. Включите в договор купли-продажи условия об отзыве аукциона и погашении записи в реестре. Тогда покупатель сможет получить жильё без отметки об аукционе.

6. 6

   В день торгов определяется лицо, предложившее наибольшую цену (участник с наивысшей ценой), а в день решения о продаже выносится решение о разрешении продажи. Заинтересованные лица, например собственник и арендаторы, могут подать немедленную частную жалобу в течение 1 недели. Однако каждый, кто обжалует, должен внести (депонировать) в суд одну десятую (1/10) цены продажи, а если жалоба должника или собственника отклонена, эти деньги не возвращаются (Закон о гражданском исполнении §130(3)(6)). Бремя тяжёлое, поэтому сначала взвесьте, действительно ли жалоба вам выгодна.

7. 7

   Когда победитель торгов оплачивает цену, право собственности переходит. Победитель торгов может подать заявление о приказе о передаче (распоряжении суда освободить жильё) в течение 6 месяцев после оплаты цены (Закон о гражданском исполнении §136). Арендатор с правом противопоставления может отказаться освобождать жильё, пока ему не вернут залог, а арендатор, получающий выплату при распределении, может получить залог только после передачи жилья победителю торгов (Закон о защите аренды жилья §3-2(3)). Поэтому есть возможность договориться с победителем торгов о дате переезда и расходах. Если вы не съедете после получения приказа о передаче, судебный исполнитель проведёт принудительное исполнение (подача немедленной частной жалобы на приказ о передаче сама по себе исполнение не останавливает, §15(6)).

8. 8

   Суд составляет таблицу распределения и в день распределения выдаёт деньги кредиторам и арендаторам в порядке очерёдности. Собственник получает обратно деньги, оставшиеся после распределения. Если вы не согласны с порядком или суммой распределения, нужно заявить возражение в день распределения, а затем подать иск о возражении против распределения в течение 1 недели (Закон о гражданском исполнении §151, §154). Если иск не подан, таблица распределения вступает в силу в таком виде. Если цена продажи меньше долга, остаток долга сохраняется, и на другое имущество может быть обращено принудительное взыскание.

Частые вопросы

Практические вопросы, которые сразу возникают в этой процедуре.

QЕсли я получил решение о начале аукциона, нужно ли сразу съезжать?

Нет. Право собственности переходит, когда победитель торгов оплачивает цену.После этого вы можете жить там, пока не будет исполнен приказ о передаче (распоряжение суда освободить жильё). Срок от решения о начале до продажи и оплаты цены зависит от дела и увеличивается, если торги несколько раз не состоятся.За это время подумайте, погасить ли долг, договориться или продать недвижимость самостоятельно. От того, как вы используете этот период, может зависеть размер ваших потерь.

QЕсли погасить долг, аукцион отменится? Сколько нужно заплатить?

Да, его можно отменить. Если вы заплатите кредитору, подавшему заявление об аукционе, основной долг, проценты и расходы на аукцион, и кредитор подаст отзыв, аукцион отменяется.Это возможно, пока победитель торгов не оплатит цену. Однако после подачи заявки на покупку требуется согласие участника с наивысшей ценой (победителя торгов).Если есть участник со второй по величине ценой, нужно и его согласие. Если другой кредитор подал заявление о повторном (параллельном) аукционе, отозвать заявление должен и он.Чтобы точно узнать, сколько нужно заплатить, попросите у кредитора подтверждение суммы к оплате. Если получить сумму в письменном виде, это предотвратит споры в будущем.

QЯ арендатор. Куда подавать требование о распределении и что прикладывать?

Подайте «заявление о правах и требование о распределении» в отдел аукционов суда, ведущего дело об аукционе. Приложите копию договора аренды, выписку о регистрации по месту жительства (для подтверждения даты вселения) и договор с датой подтверждения (확정일자); расходы небольшие.Крайний срок для требований о распределении можно узнать на сайте информации о судебных аукционах или из уведомления. После этого дня получить выплату залога при распределении нельзя, поэтому займитесь этим в первую очередь.

QАрендатору лучше заявить требование о распределении или нет?

Это зависит от очерёдности арендатора. Арендатор, который вселился раньше обеспечительного права с более высоким приоритетом и имеет право противопоставления (대항력), может продолжать жить там, если не заявит требование о распределении, потому что залог переходит к победителю торгов. Если он заявит требование о распределении, ему нужно получить выплату и выехать.Если права противопоставления у вас нет или ваша очередь ниже, требование о распределении — единственный способ вернуть залог. Что лучше, зависит от ожидаемой цены продажи и сумм с более высоким приоритетом, поэтому решайте, изучив реестр.

QНедвижимость продана с аукциона. Можно ли получить деньги на переезд? До какого срока нужно съехать?

Расходы на переезд — это не право, установленное законом; их согласовывают с победителем торгов. Победитель торгов может подать заявление о приказе о передаче в течение 6 месяцев после оплаты цены.После вынесения приказа о передаче судебный исполнитель может провести принудительное исполнение (одна лишь немедленная частная жалоба его не останавливает). Поэтому лучше договориться о дате переезда заранее.Арендатор, которому платят преимущественно (возвращают деньги первым), может получить залог только после передачи жилья победителю торгов (приобретателю). Это оставляет обеим сторонам возможность для переговоров.

QЕсли цена продажи меньше долга, что будет с остатком долга?

Остаток долга сохраняется. Это потому, что долг не исчезает только из-за того, что жильё продано с аукциона.Кредитор может по тому же решению снова провести принудительное исполнение в отношении другого имущества, например вкладов и зарплаты. Если остаток долга слишком велик, рассмотрите индивидуальную реабилитацию или банкротство.И наоборот, если цена продажи больше долга, деньги, оставшиеся после распределения, возвращаются собственнику.