Спор в сфере недвижимости | Адвокат по недвижимости добился решения в пользу собственницы по иску о выселении нанимателя, длительно не вносившего арендную плату

2026.06.29Го Пёнджун

Клиенткой, обратившейся за консультацией по спору в сфере недвижимости, была собственница здания из возрастной категории 40-х. Она предъявила иск о выселении (освобождении недвижимости) к нанимателю, длительное время не вносившему ежемесячную арендную плату. При содействии адвоката по недвижимости клиентка добилась решения суда в свою пользу.

1. Обстоятельства спора в сфере недвижимости

Описывается порядок разрешения спора в сфере недвижимости.

Клиенткой, обратившейся за консультацией по спору в сфере недвижимости, была женщина из возрастной категории 40-х, владевшая зданием и сдававшая внаем небольшую виллу.

Нанимателем (далее — противоположная сторона) был мужчина из возрастной категории 20-х. В начале срока действия договора он надлежащим образом вносил ежемесячную арендную плату, однако вскоре оказался вовлечен в уголовное дело, был приговорен к реальному лишению свободы и заключен в исправительное учреждение.

После его заключения ежемесячная арендная плата не вносилась в течение нескольких месяцев; по истечении 1 года задолженность по арендной плате по-прежнему сохранялась.

Клиентка пыталась связаться с ним через членов его семьи и знакомых, однако установить надлежащую связь не удалось, а возникшие проблемы с управлением зданием продолжали увеличивать ее финансовую нагрузку.

Поскольку противоположная сторона отличалась очень крупным телосложением и суровой внешностью, клиентке было затруднительно лично требовать внесения ежемесячной арендной платы даже в период действия договора.

Ранее при самостоятельном посещении она уже ощущала угрожающую обстановку, поэтому пришла к выводу, что и после прекращения договора не сможет урегулировать вопрос самостоятельно.

В результате клиентка решила при содействии адвоката по недвижимости разрешить спор, связанный с расторжением договора и процедурой передачи здания.

2. Стратегия адвоката по недвижимости в деле о споре в сфере недвижимости

Описание основных вопросов спора в сфере недвижимости.

Адвокат по недвижимости, принявший поручение по спору в сфере недвижимости, сначала установил фактические обстоятельства, после чего разработал стратегию с учетом следующих 3 основных вопросов.

Вопрос 1 : объективное подтверждение длительной задолженности по арендной плате
Вопрос 2 : соблюдение условий расторжения договора, предусмотренных статьей 640 Гражданского кодекса Республики Корея
Вопрос 3 : утрата правового основания владения и необходимость передачи здания

Объективное подтверждение длительной задолженности по арендной плате

Адвокат по недвижимости систематизировал перечисленные ниже доказательства и объективно подтвердил, что противоположная сторона длительное время не вносила ежемесячную арендную плату.

Доказательства	Подтверждаемые обстоятельства
Договор найма	Подтверждение факта заключения договора найма и условий внесения ежемесячной арендной платы
Выписки по банковскому счету	Подтверждение длительного невнесения ежемесячной арендной платы и периода задолженности
Сведения об оплате расходов на содержание здания	Проверка наличия задолженности по расходам на содержание здания и фактического состояния владения
Текстовые сообщения	Факт предъявления требований о внесении ежемесячной арендной платы и обстоятельства реагирования противоположной стороны
Письменное уведомление с подтвержденным содержанием	Подтверждение волеизъявления о расторжении договора и факта надлежащего уведомления со стороны наймодателя

Адвокат также в хронологическом порядке изложил, что после заключения противоположной стороны под стражу арендная плата не вносилась вовсе, а просрочка сохранялась в течение значительного периода, и разъяснил суду неоднократный характер нарушения договора.

При этом было особо указано, что действия противоположной стороны представляли собой неисполнение обязательств, подрывавшее отношения доверия по договору найма.

Доводы об утрате правового основания владения и необходимости освобождения помещения

Адвокат по недвижимости обратил внимание на то, что здание не было возвращено и после расторжения договора.

Хотя противоположная сторона находилась в заключении, объект найма по-прежнему не был возвращен. Наймодатель не мог найти нового нанимателя, вследствие чего осуществление его имущественных прав было ограничено.

Адвокат по недвижимости обобщил сведения об окончании срока договора, длительной задолженности и неисполнении обязанности по возврату, после чего разъяснил суду необходимость передачи здания и обоснованность требования об освобождении помещения.

Проведение процедуры расторжения договора посредством письменного уведомления с подтвержденным содержанием

Адвокат по недвижимости направил противоположной стороне письменное уведомление с подтвержденным содержанием, ясно указав на задолженность по арендной плате и договорные обязанности. В уведомлении содержалось требование о внесении ежемесячной арендной платы, а также в надлежащем порядке сообщалось о возможности расторжения договора найма в случае неисполнения обязательств.

Даже после получения письменного уведомления с подтвержденным содержанием противоположная сторона не погасила задолженность по арендной плате и не устранила нарушение договора.

Адвокат по недвижимости представил письменное уведомление с подтвержденным содержанием и сведения о его вручении в качестве доказательств и обосновал перед судом, что противоположной стороне была предоставлена достаточная возможность исполнить обязательства, однако она этого не сделала, а процедура расторжения договора была проведена надлежащим образом.

3. Результат спора в сфере недвижимости, передача здания и признание задолженности по арендной плате

Описание способов реагирования на спор в сфере недвижимости.

По делу клиентки о споре в сфере недвижимости суд признал, что договор найма был расторгнут надлежащим образом.

Суд также обязал противоположную сторону передать жилое помещение и выплатить денежную сумму в размере просроченной арендной платы.

В соответствии с решением суда клиентка смогла урегулировать в установленном законом порядке длительный спор, связанный с договором найма, и впоследствии получила возможность передать помещение новому нанимателю.

4. Обстоятельства, подлежащие проверке до начала спора в сфере недвижимости

Описание судебной процедуры по спору в сфере недвижимости.

Наличие указанных обстоятельств само по себе не означает, что требование по спору в сфере недвижимости, то есть иск о выселении (освобождении недвижимости), обязательно будет удовлетворено.

Решение суда может различаться в зависимости от конкретных фактических обстоятельств, включая соблюдение условий расторжения договора найма, направление письменного уведомления с подтвержденным содержанием, уведомление о расторжении договора и обеспечение доказательств.

Поэтому до начала спора целесообразно провести тщательный правовой анализ и последовательно подготовить необходимые материалы.

Перечень обстоятельств, подлежащих обязательной проверке

Проверка договора : проверены ли срок договора найма, специальные условия и положения о расторжении?
Проверка наличия задолженности : точно ли установлены период и сумма задолженности по арендной плате и расходам на содержание здания?
Обеспечение доказательств : получены ли договор, выписки по счету, текстовые сообщения и сообщения KakaoTalk, письменное уведомление с подтвержденным содержанием и иные доказательства?
Условия расторжения договора : проверено ли наличие предусмотренных законом оснований для расторжения договора?
Направление письменного уведомления с подтвержденным содержанием : сообщено ли посредством такого уведомления о расторжении договора и требовании исполнить обязательства?
Проверка фактического владения : установлено ли, кто в настоящее время владеет помещением и является ли владение неправомерным?
Определение размера ущерба : рассчитаны ли невнесенная арендная плата, расходы на содержание здания, затраты на восстановление первоначального состояния и иной ущерб?
Оценка возможности урегулирования : проверена ли возможность разрешения спора до суда путем мирового соглашения или примирения (посредничества)?
Подготовка правовых мер : рассмотрены ли такие способы защиты, как иск о выселении (освобождении недвижимости), требование о передаче здания и иск о возмещении вреда?

Помощь адвоката по недвижимости

Спор в сфере недвижимости не является простым делом, разрешение которого ограничивается проверкой возможности расторжения договора.

Необходимо одновременно рассмотреть различные правовые вопросы, включая продолжительность задолженности по арендной плате, порядок прекращения договора, обязанность по передаче здания, отношения, связанные с обеспечительным взносом, и правовое основание владения.

Юридическая фирма Дэрюн, занимающая 9-е место в Республике Корея (по данным Национальной налоговой службы Республики Корея о декларациях по НДС за 25 год), оказывает содействие посредством анализа договора найма и сведений о внесении арендной платы, а также проверки условий расторжения договора.

Она также оказывает правовую поддержку на всех этапах ведения дела, включая подготовку письменного уведомления с подтвержденным содержанием и искового заявления, систематизацию доказательств и предъявление требования о передаче здания.

Если сложившаяся ситуация аналогична обстоятельствам настоящего дела и требуется помощь, можно обратиться за консультацией к 🔗адвокату, специализирующемуся на недвижимости.

Данный материал подготовлен на основе реальных дел юридической фирмы Daeryun Law LLC с частичной адаптацией; авторские права принадлежат Daeryun Law LLC.
Несанкционированное воспроизведение, копирование и распространение могут повлечь меры, предусмотренные действующим законодательством.