CONTENTS
- 1. Обстоятельства дела клиента, обратившегося за юридической консультацией в Ыйджонбу
- 2. Применимые нормы законодательства и судебная практика, рассмотренные в ходе юридической консультации в Ыйджонбу
- 3. Стратегия ведения дела, разработанная по итогам юридической консультации в Ыйджонбу
- - Стратегия по делу, разработанная в ходе юридической консультации в Ыйджонбу ①: «О прекращении договора было сообщено заблаговременно»
- - Стратегия по делу, разработанная в ходе юридической консультации в Ыйджонбу ②: «Обстоятельства действий арендодателя вызвали подозрения»
- - Стратегия по делу, разработанная в ходе юридической консультации в Ыйджонбу ③: «Новый арендодатель также перестал выходить на связь — подозрение в сговоре»
- 4. Результат содействия после юридической консультации в Ыйджонбу: «Решение в пользу истца»
- - Что делать, если обеспечительный взнос не вернули после истечения срока договора?
1. Обстоятельства дела клиента, обратившегося за юридической консультацией в Ыйджонбу
Клиент, обратившийся в Дэрюн за юридической консультацией в Ыйджонбу, был обычным офисным работником.
Поскольку родительский дом находился далеко от места работы, клиенту пришлось искать однокомнатное жилье недалеко от работы.
После тщательных поисков он нашел однокомнатное жилье в удобном месте и без колебаний заключил договор аренды сроком на 2 года.
Клиент внес обеспечительный взнос в размере 100 миллионов южнокорейских вон плюс около 5 тысяч единиц по 10 000 южнокорейских вон, после чего вселился и получил подтверждение фиксированной даты договора.
Через 1 год и 6 месяцев клиент получил назначение на работу в другом регионе.
Поскольку ему предстоял переезд, клиент сообщил арендодателю о намерении освободить жилье без продления договора.
Арендодатель ответил, что понял его намерение.
Однако через несколько месяцев позиция арендодателя изменилась на 180 градусов.
Он стал утверждать, что не может вернуть обеспечительный взнос, пока не будет найден следующий наниматель.
Через несколько дней возникла еще одна неожиданная ситуация.
Арендодатель уведомил клиента, что право собственности на недвижимость перешло к другому лицу и обеспечительный взнос следует получить от нового арендодателя.
Однако новый арендодатель также не вернул клиенту обеспечительный взнос.
В связи с этим клиент обратился в Дэрюн за юридической консультацией в Ыйджонбу и попросил помощи у команды адвокатов.
2. Применимые нормы законодательства и судебная практика, рассмотренные в ходе юридической консультации в Ыйджонбу
■ Применимые нормы законодательства
Статья 3 Закона Республики Корея о защите нанимателей жилья
Если после прекращения аренды обеспечительный взнос не был возвращен, наниматель вправе обратиться за вынесением приказа о регистрации права аренды в районный суд, отделение районного суда либо городской или уездный суд по месту нахождения арендованного жилья.
Закон Республики Корея о защите нанимателей жилья, статья 4
Даже после истечения срока аренды арендные отношения считаются сохраняющимися до момента возврата нанимателю обеспечительного взноса.
Пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса Республики Корея
Ответственность за вред, причиненный особыми обстоятельствами, возникает только в том случае, если должник знал или мог знать об этих обстоятельствах.
■ Применимая судебная практика
Если договор аренды жилья, имеющий силу в отношении третьих лиц, прекращен вследствие истечения срока или соглашения сторон, то в соответствии с пунктом 2 статьи 4 Закона Республики Корея о защите нанимателей жилья арендные отношения считаются сохраняющимися до возврата нанимателю обеспечительного взноса. Поэтому при отчуждении арендуемой недвижимости в этот период приобретатель в силу пункта 2 статьи 3 того же закона автоматически принимает на себя статус арендодателя по уже прекращенному договору аренды. Поскольку при переходе статуса арендодателя обязанность по возврату обеспечительного взноса переходит вместе с правом собственности на недвижимость как единое целое, статус прежнего собственника в качестве арендодателя и его обязанность вернуть обеспечительный взнос прекращаются. Однако с учетом цели Закона Республики Корея о защите нанимателей жилья, направленной на защиту нанимателя, если наниматель не желает перехода статуса арендодателя, он вправе освободиться от обязательности перешедших арендных отношений, заявив возражение в течение разумного срока после того, как узнал об отчуждении жилья. В этом случае обязанность прежнего собственника вернуть нанимателю обеспечительный взнос не прекращается(см., в частности, решение Верховного суда Республики Корея от 2002. 9. 4. по делу 2001다64615)
3. Стратегия ведения дела, разработанная по итогам юридической консультации в Ыйджонбу
Адвокаты Дэрюн, проводившие юридическую консультацию в Ыйджонбу, сформировали специализированную группу и разработали стратегию ведения дела, чтобы клиент смог вернуть обеспечительный взнос в максимально короткий срок.
Стратегия по делу, разработанная в ходе юридической консультации в Ыйджонбу ①: «О прекращении договора было сообщено заблаговременно»
Клиент сообщил о намерении прекратить договор примерно за 4 месяца до истечения срока аренды.
Таким образом, арендодатель располагал достаточным временем для возврата клиенту обеспечительного взноса.
Однако, несмотря на первоначальное подтверждение получения уведомления о прекращении договора, арендодатель не вернул обеспечительный взнос в установленный срок.
Стратегия по делу, разработанная в ходе юридической консультации в Ыйджонбу ②: «Обстоятельства действий арендодателя вызвали подозрения»
Арендодатель, привлеченный в качестве ответчика по этому делу, владел и другими помещениями в том же здании.
В ходе юридической консультации в Ыйджонбу было установлено, что этот арендодатель также не возвратил обеспечительные взносы по договорам аренды еще 5 помещений.
Выяснилось также, что в отношении других помещений, по которым споры о возврате еще не возникли, были установлены ипотеки для обеспечения обязательств до максимальной суммы в размере 3.5 миллиарда южнокорейских вон.
Эти обстоятельства позволяли сделать вывод, что арендодатель действовал по заранее разработанному плану с целью уклониться от обязанности вернуть обеспечительные взносы по договорам аренды.
Адвокаты Дэрюн, проводившие юридическую консультацию в Ыйджонбу, сослались на эти обстоятельства и подчеркнули, что действия арендодателя представляли собой деликт, направленный на неправомерное завладение обеспечительными взносами по договорам аренды.
Стратегия по делу, разработанная в ходе юридической консультации в Ыйджонбу ③: «Новый арендодатель также перестал выходить на связь — подозрение в сговоре»
Арендодатель, не вернувший обеспечительный взнос в установленный срок, передал объект недвижимости другому арендодателю.
При этом связаться с новым арендодателем клиенту также не удалось.
Имелись основания полагать, что новый арендодатель, не располагая имуществом, за счет которого можно было бы исполнить обязательство, предоставил свое имя и тем самым участвовал в деликте прежнего арендодателя.
По итогам юридической консультации в Ыйджонбу адвокаты Дэрюн, основываясь на этих обстоятельствах, заявили, что оба арендодателя должны совместно вернуть обеспечительный взнос и возместить причиненный вред.
4. Результат содействия после юридической консультации в Ыйджонбу: «Решение в пользу истца»
В результате содействия, оказанного клиенту адвокатами Дэрюн после юридической консультации в Ыйджонбу, суд вынес решение в пользу истца.
Суд обязал прежнего и нового арендодателей совместно вернуть клиенту обеспечительный взнос.
Что делать, если обеспечительный взнос не вернули после истечения срока договора?
Нередко арендодатели утверждают, что не могут вернуть обеспечительный взнос после истечения срока договора аренды из-за отсутствия нового нанимателя.
Для нанимателя, которому необходимо найти новое жилье, невозможность получить обратно обеспечительный взнос в размере от нескольких десятков миллионов до нескольких сотен миллионов южнокорейских вон создает серьезные затруднения.
Несмотря на значительный ущерб, многие лица не знают, с чего начать и каким образом предъявить требования в споре, связанном с недвижимостью.
Адвокаты Дэрюн, ведущие споры в сфере недвижимости, анализируют обстоятельства клиента и определяют возможные способы разрешения дела.
Вопросы возврата обеспечительного взноса могут быть рассмотрены в рамках юридической консультации в Ыйджонбу, проводимой Дэрюн.
Данный контент основан на реальных кейсах Юридической фирмы Дэрюн с некоторыми адаптациями, и авторские права принадлежат нашей фирме.
Unauthorized reproduction, duplication, or distribution and other copyright infringements may result in legal action under applicable laws.
