Гражданский спор о недвижимости | анализ решения Верховного суда о «дате наступления условий для зачета»

Истцами в гражданском споре о недвижимости выступали 4 человека, включая гражданина A.

Они являлись покупателями, заключившими договоры приобретения квартир.

Под гарантии Корпорации жилищного финансирования Республики Корея они получили в финансовых учреждениях кредиты на полную сумму промежуточных платежей и перечислили эти средства компании B, которая являлась застройщиком квартир и ответчиком по настоящему делу.

Компания B также выступила солидарным поручителем по регрессным обязательствам истцов перед Корпорацией жилищного финансирования Республики Корея.

Несмотря на приближение сроков погашения, истцы не погасили кредиты.

В связи с этим Корпорация жилищного финансирования выплатила каждому финансовому учреждению основную сумму кредитов и проценты по ним. Затем компания B возместила корпорации средства, которые та выплатила за истцов.

После этого компания B уведомила истцов о намерении расторгнуть договоры приобретения квартир, сославшись, в частности, на неуплату стоимости квартир.

Узнав о расторжении договоров приобретения квартир, истцы потребовали от компании B вернуть внесенные ими задатки.

Компания B сослалась на ранее составленное сторонами «Подтверждение в связи с заявлением на получение кредита для промежуточного платежа» и заявила, что возвращать какие-либо средства не обязана.

В связи с этим гражданин A и другие истцы предъявили иск к компании B.

Суд предыдущей инстанции, рассмотревший гражданский спор о недвижимости, вынес решение в пользу истцов.

Ключевой вопрос заключался в том, какую дату считать датой выражения намерения произвести зачет, то есть «датой наступления условий для зачета».

Компания B утверждала, что «датой наступления условий для зачета» по настоящему делу следует считать дату истечения срока кредитов на промежуточные платежи.

Однако суд предыдущей инстанции не согласился с этим доводом.

В первую очередь суд подробно проанализировал положения составленного сторонами «Подтверждения в связи с заявлением на получение кредита для промежуточного платежа».

Пункт 4 статьи 1 подтверждения предусматривал: «Компания B приобретает право предварительного регрессного требования к истцам в отношении всей суммы, включая основной долг и проценты по кредиту, одновременно с возникновением основания для утраты права на установленный срок исполнения обязательств по кредитам на промежуточные платежи, а истцы обязаны выплатить эту сумму компании B незамедлительно после возникновения такого основания».

Статья 2 того же документа также предусматривала: «Одновременно с возникновением обстоятельств, предусмотренных пунктом 1, сумма, основанная на праве предварительного регрессного требования по пункту 1, может быть вычтена из уже уплаченной истцами стоимости квартир либо из их требований о возврате стоимости квартир или зачтена против таких требований; истцы обязуются не заявлять в связи с этим каких-либо возражений».

Статья 17, в свою очередь, устанавливала: «В случае расторжения каждого договора приобретения квартиры неустойка, пени за просрочку и прочие расходы из суммы, возвращаемой при расторжении, в первоочередном порядке причитаются компании B; кредит погашается перед соответствующим финансовым учреждением, а остаток суммы распределяется в соответствии с предусмотренной законом процедурой. Истцы не вправе заявлять компании B какие-либо возражения по этому поводу».

Однако суд предыдущей инстанции указал, что эти положения лишь расширяли перечень оснований, при которых компания B могла реализовать право предварительного регрессного требования, и смягчали процедурные условия его реализации.

Суд также отметил, что представленные компанией B доказательства не позволяли считать датой наступления условий для зачета дату истечения срока кредитов на промежуточные платежи.

Суд обязал компанию B выплатить каждому истцу несколько десятков миллионов южнокорейских вон.

Компания B обжаловала это решение, подав кассационную жалобу.

Верховный суд Республики Корея, продолжив рассмотрение гражданского спора о недвижимости, пришел к иному выводу.

Верховный суд также положил в основу решения «Подтверждение в связи с заявлением на получение кредита для промежуточного платежа».

Особое внимание Верховный суд обратил на следующую формулировку подтверждения: «Истцы обязаны выплатить соответствующую сумму компании B „незамедлительно“ после возникновения основания для утраты права на установленный срок исполнения обязательств по кредиту на промежуточный платеж, а компания B „одновременно с этим“ вправе вычесть сумму, основанную на праве предварительного регрессного требования, из требований истцов о возврате стоимости квартир и иных сумм либо зачесть ее против таких требований».

По мнению Верховного суда, содержание документа следовало толковать как соглашение сторон считать «момент утраты права на установленный срок исполнения обязательства» моментом наступления условий для зачета.

Верховный суд также указал, что даже если к моменту утраты этого права договоры приобретения квартир еще не были расторгнуты и требования истцов о возврате их стоимости не возникли, документ следовало толковать следующим образом: если такие требования возникнут в будущем и будет произведен зачет, исходной датой для него считается момент утраты права на установленный срок исполнения обязательства.

Верховный суд разъяснил, что истцы не уплатили большую часть процентов после получения кредитов на промежуточные платежи и все соответствующие расходы понесла компания B. Поэтому следует считать, что истцы утратили право на установленный срок исполнения обязательств не позднее даты истечения срока этих кредитов, а в соответствии с подтверждением датой наступления условий для зачета является дата истечения срока кредитов на промежуточные платежи.

Поскольку суд предыдущей инстанции рассчитал сумму исходя из даты расторжения договоров приобретения квартир, Верховный суд признал, что тот неправильно применил нормы о зачете и эта ошибка повлияла на результат рассмотрения дела. Дело было направлено на новое рассмотрение в суд предыдущей инстанции.

Терминология, применяемая в гражданских спорах о недвижимости, может быть сложной, поэтому определить порядок дальнейших действий бывает непросто.

Как показывает рассмотренное дело, даже одна формулировка в относящемся к спору документе может стать предметом подробного правового разбирательства.

В связи с этим при ведении такого дела может потребоваться помощь адвоката с соответствующим опытом.

Дэрюн ведет 🔗«Группу по строительству и недвижимости», в которой работают адвокаты, занимающиеся спорами в сфере строительства, аренды, права собственности и другими вопросами недвижимости.

Фирма оказывает юридические услуги по различным вопросам: от административного регулирования недвижимости до гражданского и уголовного судопроизводства.

По вопросам, связанным с гражданскими спорами о недвижимости, можно обратиться в Дэрюн.