หากสิทธิ์ของคุณถูกละเมิดเนื่องจาก 'ไม่ได้ติดต่อกับผู้เช่า' คุณต้องยื่นฟ้องเพื่อครอบครองอาคาร

Yonghwan Choi ทนายความอาวุโสของสำนักงานกฎหมาย Daeryun (จำกัด) คอลัมน์กฎหมาย

คดีการส่งมอบอาคารเป็นคดีที่เจ้าของบ้านร้องขอการส่งมอบผู้เช่าที่ครอบครองทรัพย์สินอย่างผิดกฎหมายแม้ว่าเขาจะสูญเสียสิทธิ์ในการครอบครองทรัพย์สินก็ตาม โดยปกติแล้วจะมีการฟ้องร้องเมื่อผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินโดยไม่ได้รับอนุญาต เช่น △ค่าเช่าค้างชำระ △การส่งมอบวัตถุเนื่องจากสัญญาหมดอายุ เป็นต้น

หากผู้เช่าครอบครองทรัพย์สินโดยไม่ได้รับอนุญาตและไม่ย้ายออกจากทรัพย์สินหลังจากสิ้นสุดสัญญา เจ้าของบ้านจะต้องประสบกับความสูญเสียทางเศรษฐกิจครั้งใหญ่ นอกจากนี้ เนื่องจากการคุ้มครองทางกฎหมายสำหรับผู้เช่า มีหลายกรณีที่เจ้าของบ้านต้องทนทุกข์ทรมานเนื่องจากไม่สามารถเรียกร้องการขับไล่ได้

เช่นมีเรื่องราวของเจ้าของบ้านคนหนึ่งที่รอการจ่ายค่าเช่าเป็นเวลาหลายเดือนโดยพิจารณาจากสถานการณ์ของผู้เช่า เจ้าของบ้านส่งจดหมายหลายฉบับถึงผู้เช่าเพื่อขอชำระค่าเช่าที่ค้างชำระ แต่ไม่ได้รับการตอบกลับใดๆ จึงมีการเตรียมการฟ้องร้องเป็นทางเลือกสุดท้าย

ผลจากการฟ้องร้องทำให้เจ้าของบ้านสามารถรับคำตัดสินในการส่งมอบอาคารได้อย่างปลอดภัย เมื่อวันที่ 8 เดือนที่แล้ว ศาลแขวงชางวอนตัดสินให้เจ้าของบ้านเห็นชอบใน 'คดีการส่งมอบอาคาร' ที่เจ้าของบ้านเชิงพาณิชย์ยื่นฟ้องผู้เช่าเนื่องจากการไม่ชำระค่าเช่ารายเดือน ศาลวินิจฉัยว่า “สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยสิ้นสุดลงตามกฎหมาย” และ “จำเลยมีหน้าที่ต้องส่งมอบอาคารให้แก่โจทก์”

ประเด็นในคดีนี้สามารถแบ่งกว้าง ๆ ได้เป็นสองประเด็น ประการแรก ประเด็นแรกคือ 'จะมีหนี้ค้างชำระหรือไม่' โจทก์และจำเลยลงนามในสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในกรณีนี้ในปี 2020 โดยมีเงินมัดจำค่าเช่า 20 ล้านวอนและค่าเช่ารายเดือน 1 ล้านวอน จำเลยได้เลื่อนการชำระค่าเช่าเนื่องจากปัญหาทางการเงิน แต่โจทก์เลื่อนวันชำระค่าเช่าเนื่องจากสถานการณ์ที่ยากลำบากของจำเลย อย่างไรก็ตามโจทก์ไม่ได้รับค่าเช่ารายเดือนแม้ว่าจะผ่านวันที่สัญญาไปแล้วก็ตาม ค่าเช่ารายเดือนที่เพิ่มขึ้นคิดเป็นมูลค่า 9 เดือน และจำเลยไม่ได้จ่ายค่าธรรมเนียมการจัดการเชิงพาณิชย์ด้วยซ้ำ

ประการที่สองคือ “การแจ้งเลิกสัญญาเช่าทางกฎหมาย” ตามมาตรา 10 วรรค 8 ของพระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าเชิงพาณิชย์ หากค่าเช่าค้างชำระถึงสามงวด เจ้าของบ้านสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันทีแม้ว่าจะมีสัญญาเหลืออยู่ก็ตาม ในกรณีโจทก์ค้างชำระถึงงวดที่ 9 แล้ว และแจ้งการบอกเลิกสัญญาผ่านหลักฐานพิสูจน์เนื้อหา

ในฐานะตัวแทนทางกฎหมายของโจทก์ เขาได้นำเสนอพื้นฐานทางกฎหมายอย่างชัดเจนสำหรับเหตุผลในการบอกเลิกสัญญา และขอจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ตามข้อมูลนี้ ด้วยเหตุนี้โจทก์จึงสามารถมีสิทธิเรียกร้องการคืนวัตถุที่ได้รับการยอมรับว่าเป็นเจ้าของทรัพย์สินได้

ดังเช่นในกรณีข้างต้น ไม่ใช่เรื่องยากที่จะเห็นปัญหาที่เกิดขึ้นจากการสูญเสียการติดต่อของผู้เช่าในความสัมพันธ์ในสัญญาเช่า ขณะนี้ต้องใช้ความระมัดระวังเสมือนเจ้าของบ้านไม่ตอบสนองอย่างเหมาะสม เช่น การแจ้งผู้เช่าที่เข้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์อย่างผิดกฎหมายโดยแจ้งผู้เช่าบอกเลิกสัญญา หรือขอขับไล่ เจ้าของบ้านอาจเผชิญฟันเฟือง เช่น ถูกฟ้องเรียกค่าเสียหาย

นอกจากนี้ การตอบสนองโดยการเข้าหาผู้เช่าแบบสุ่มสี่สุ่มห้าหรือแจ้งการบอกเลิกฝ่ายเดียวโดยไม่ทบทวนเงื่อนไขการยกเลิกสัญญาอาจกลายเป็นอุปสรรคต่อการดำเนินคดีทางกฎหมายในอนาคต โดยปกติแล้ว การดำเนินคดีด้านอสังหาริมทรัพย์อาจใช้เวลาหลายเดือน ดังนั้นจึงจำเป็นต้องจัดทำกลยุทธ์ตั้งแต่ต้นโดยได้รับคำแนะนำจากทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์

[ดูบทความเต็ม] - หากสิทธิ์ในการ ‘งดติดต่อกับผู้เช่า’ ถูกละเมิด จะต้องยื่นฟ้องยึดอาคาร (ไปที่นี่)