Lĩnh vực hành nghề

Quyền đi qua đất liền kề

2025.07.23

Quyền đi qua đất liền kề là một chế định quan trọng nhằm bảo đảm tính công cộng và sự công bằng trong việc sử dụng đất. Đối với quyền này, cần hiểu và xử lý chính xác dựa trên pháp luật và án lệ của Hàn Quốc.

1. Quyền đi qua đất liền kề | Khái niệm và căn cứ pháp lý

Giải thích của Công ty Luật Daeryun về khái niệm quyền đi qua đất liền kề

Quyền đi qua đất liền kề là quyền của chủ sở hữu thửa đất bị cô lập trên thực tế do không có lối nối trực tiếp với đường công cộng được đi qua thửa đất liền kề.

Đây là quyền được Bộ luật Dân sự Hàn Quốc công nhận trong trường hợp ngoại lệ nhằm bảo đảm sự công bằng trong việc sử dụng đất và cân bằng lợi ích riêng của các bên.

Căn cứ pháp lý

Điều 219 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc quy định về quyền đi qua đất liền kề như sau.

“Trường hợp giữa một thửa đất và đường công cộng không có lối đi cần thiết cho việc sử dụng thửa đất đó, nếu chủ sở hữu không thể ra vào đường công cộng mà không đi qua hoặc mở lối đi trên đất liền kề, hoặc việc đó đòi hỏi chi phí quá lớn, thì người này có thể đi qua đất liền kề và, khi cần thiết, có thể mở lối đi.”

Tuy nhiên, người có quyền đi qua phải bồi thường thiệt hại cho chủ sở hữu thửa đất chịu quyền đi qua.

Ngoài ra, người có quyền đi qua không được sử dụng độc quyền thửa đất dùng làm lối đi và phải lựa chọn địa điểm cùng phương thức gây thiệt hại ít nhất.

Nếu lối đi đến đất của bạn bị chặn? Hiểu đúng về 'quyền đi qua đất liền kề'
Xem thêm

2. Quyền đi qua đất liền kề | Điều kiện công nhận và phạm vi đi qua

Điều kiện xác lập và phạm vi của quyền đi qua đất liền kề

Về cơ bản, quyền đi qua đất liền kề là một quyền mang tính ngoại lệ và chỉ có thể được thực hiện trong phạm vi gây thiệt hại ít nhất cho chủ sở hữu thửa đất chịu quyền đi qua.

Theo đó, phải tồn tại nhu cầu thực tế chứ không chỉ nhằm phục vụ sự thuận tiện cá nhân.

Điều kiện công nhận

Quyền đi qua chỉ được pháp luật công nhận khi đáp ứng các điều kiện sau.

∙ Về nguyên tắc, thửa đất phải ở tình trạng bị cô lập
: không có lối đi từ thửa đất của mình ra đường công cộng

∙ Lối đi thay thế không hợp lý
: dù có lối đi nhưng lối đó quá hẹp hoặc việc đi qua đòi hỏi chi phí quá lớn

∙ Nguyên tắc hạn chế thiệt hại ở mức thấp nhất
: tuyến đường và phương thức đi qua phải gây thiệt hại ít nhất cho thửa đất liền kề

∙ Bồi thường thiệt hại
: phải bồi thường thiệt hại phát sinh do việc đi qua

Phạm vi đi qua

Phạm vi đi qua được xác định riêng theo các tiêu chí sau(tham khảo phán quyết số 96다10171 do Tòa án Tối cao Hàn Quốc tuyên ngày 1996. 5. 14.).

∙ Địa hình, hình dạng và hiện trạng sử dụng của cả hai thửa đất

∙ Mục đích đi qua và nhu cầu của người có quyền đi qua

∙ Mức độ thiệt hại của chủ sở hữu thửa đất chịu quyền đi qua

∙ Quan niệm chung của xã hội

Vì vậy, lối đi có thể phải có chiều rộng đủ để 1 chiếc ô tô ra vào; ngược lại, chiều rộng cũng có thể bị giới hạn ở mức chỉ đủ để đi bộ hoặc vận chuyển đồ vật.

Tuy nhiên, xét đến nhu cầu cụ thể và các tình tiết xung quanh, việc ô tô đi qua có thể không được cho phép.

Phạm vi của quyền đi qua

Quyền đi qua chỉ có thể được thực hiện trong phạm vi tối thiểu cần thiết và có thể chịu các hạn chế sau.

∙ Hạn chế thời gian và số lần đi qua

∙ Hạn chế phương thức đi qua
(ví dụ: chỉ cho phép đi bộ)

Theo đó, không thể yêu cầu mở lối đi thường xuyên và phải tôn trọng quyền sở hữu đối với thửa đất chịu quyền đi qua.

Sự cấu thành và mức hình phạt của hành vi xâm phạm ranh giới đất đai là gì?
Xem thêm

3. Quyền đi qua đất liền kề | Vụ kiện yêu cầu xác nhận quyền

Phương thức thực hiện quyền đi qua đất liền kề và khởi kiện yêu cầu xác nhận quyền

Nếu đã có căn cứ công nhận quyền đi qua đất liền kề nhưng chủ sở hữu thửa đất liền kề cản trở hoặc từ chối việc đi qua, cần yêu cầu tòa án xác nhận quyền này.

Trong trường hợp đó, có thể khởi kiện vụ án dân sự gọi là “vụ kiện yêu cầu xác nhận quyền đi qua đất liền kề” để làm rõ sự tồn tại của quyền và phạm vi đi qua.

Điều kiện khởi kiện

Để khởi kiện yêu cầu xác nhận quyền đi qua, cần đáp ứng các yêu cầu sau.

▷ Xác định cụ thể địa điểm và phương thức đi qua

▷ Trình bày và chứng minh việc đáp ứng các điều kiện tại Điều 219 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc

▷ Chứng minh không thể tiếp cận đường công cộng

▷ Chứng minh lối đi thay thế hiện có là không hợp lý

Nội dung yêu cầu khởi kiện

Nội dung yêu cầu khởi kiện có thể được trình bày theo hình thức dưới đây (ví dụ).

∙ Yêu cầu xác nhận nguyên đơn có quyền đi qua một thửa đất cụ thể

∙ Bị đơn không được cản trở việc đi qua của nguyên đơn

∙ Yêu cầu tháo dỡ vật cản do bị đơn lắp đặt (tường rào, cửa, v.v.)

※ Trong trường hợp này, chỉ trình bày nhu cầu đi qua là chưa đủ mà còn phải chứng minh cụ thể rằng “vị trí đó là tuyến đường duy nhất hoặc phù hợp nhất”.

Các vấn đề chính

Trong vụ kiện yêu cầu xác nhận quyền đi qua đất liền kề, các vấn đề sau thường được xem xét.

∙ Có hay không tuyến đường thay thế có thể sử dụng

∙ Mức độ thiệt hại của chủ sở hữu thửa đất chịu quyền đi qua

∙ Mục đích đi qua có chính đáng hay không
(ví dụ: chỉ nhằm tạo thuận tiện hay xuất phát từ nhu cầu thực tế)

∙ Phạm vi đi qua và khả năng áp dụng hạn chế

Ví dụ, đối với mục đích đến viếng mộ nằm trong thửa đất, đã có trường hợp tòa án nhận định rằng chỉ cần cho phép đi qua 1 đến 2 lần mỗi năm thay vì đi qua thường xuyên (Tòa án Tối cao Hàn Quốc, phán quyết ngày 2017. 1. 12., số 2016다39422).

Điều này cho thấy dù công nhận quyền đi qua đất liền kề, tòa án vẫn duy trì nguyên tắc “chỉ cho phép trong phạm vi tối thiểu”.

Cơ cấu chứng minh và phương thức đánh giá

Nếu bên đang cản trở quyền đi qua (bị đơn) cho rằng “đã có lối đi hiện hữu”, nguyên đơn (người khởi kiện) phải chứng minh rằng lối đi đó không thể sử dụng hữu hiệu trên thực tế.

Tòa án đánh giá nhu cầu thực tế về việc đi qua cũng như vị trí và phạm vi của lối đi bằng các phương thức sau.

▲ Xem xét tại chỗ

▲ Ảnh hàng không và các tài liệu trực quan khác

▲ Giám định của chuyên gia, v.v.

Tìm hiểu trường hợp được công nhận quyền đi qua đất liền kề thông qua kiện tụng
Xem thêm

'Dù không phải đất của tôi'.. nếu sử dụng lâu dài vẫn có thể được 'bảo vệ pháp lý'
Đọc bài viết liên quan

4. Quyền đi qua đất liền kề | Danh sách kiểm tra

Danh sách kiểm tra khi khởi kiện yêu cầu xác nhận quyền đi qua đất liền kề

Khi tự chuẩn bị vụ kiện yêu cầu xác nhận quyền đi qua đất liền kề, việc thu thập tài liệu khách quan về hiện trạng thực địa và chứng cứ chứng minh cũng quan trọng như việc tìm hiểu các nguyên tắc pháp lý liên quan.

Có thể kiểm tra tình trạng hiện tại theo danh sách dưới đây, sau đó thu thập thông tin và chứng cứ cụ thể trước khi tiến hành tố tụng.

Hạng mục kiểm tra	Mô tả
Xác định tình trạng bị cô lập	Kiểm tra xem thửa đất của mình có hoàn toàn không có đường nối trực tiếp với đường công cộng hoặc việc tiếp cận đường công cộng có bất khả thi trên thực tế hay không
Khảo sát lối đi thay thế	Cần khảo sát thực địa để xác định có lối đi khác đang được sử dụng hoặc tồn tại ở khu vực xung quanh hay không
Khảo sát lối đi thay thế	Nếu có lối đi khác, cần đánh giá liệu có thể chứng minh rằng lối đó gây bất tiện đáng kể hoặc không hợp lý hay không
Làm rõ mục đích đi qua	Làm rõ việc đi qua có xuất phát từ nhu cầu thực tế hay chỉ nhằm tạo thuận tiện
Xác định tuyến đường hợp lý nhất	Phân tích bằng bản vẽ hoặc hình ảnh để xác định tuyến đường nào qua các thửa đất liền kề gây thiệt hại ít nhất và hợp lý nhất
Xây dựng phương án bồi thường thiệt hại	Chuẩn bị phương án bồi thường hợp lý đối với thiệt hại gây ra cho chủ sở hữu thửa đất chịu quyền đi qua
Chuẩn bị tài liệu chứng cứ	Thu thập các tài liệu có thể sử dụng như bản đồ quy hoạch sử dụng đất, ảnh hàng không, ảnh hiện trường, bản đồ đo đạc, ảnh dấu vết đi lại và bản tường trình của hàng xóm
Làm rõ yêu cầu khởi kiện	Trình bày cụ thể trong đơn khởi kiện về vị trí, phương thức, khung giờ và số lần đi qua được yêu cầu
Xem xét chi phí tố tụng	Chuẩn bị ngân sách và tìm hiểu thủ tục có tính đến phí nộp đơn, phí tống đạt và chi phí giám định
Quyết định có yêu cầu xem xét tại chỗ hay không	Đánh giá có cần yêu cầu tòa án xem xét tại chỗ hay không và trình bày rõ lý do
Thu thập hồ sơ trao đổi	Nếu có nội dung yêu cầu và từ chối việc đi qua đã trao đổi với bên kia (tin nhắn, bản ghi âm, v.v.), cần sắp xếp để có thể nộp làm chứng cứ

Hệ thống hỗ trợ của luật sư phụ trách lĩnh vực bất động sản

Công ty luật này có nhiều luật sư đã đăng ký là luật sư chuyên về bất động sản với Hiệp hội Luật sư Hàn Quốc, cùng các luật sư chuyên môn có trung bình ít nhất 10 năm kinh nghiệm.

Theo đó, khi phát sinh tranh chấp thực tế liên quan đến việc cản trở đi lại, bồi thường thiệt hại hoặc phạm vi đi qua, có thể cung cấp hỗ trợ pháp lý từ việc gửi văn bản có chứng nhận nội dung đến khởi kiện yêu cầu xác nhận quyền đi qua và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Có thể cân nhắc sự hỗ trợ của luật sư chuyên về bất động sản, am hiểu các điều kiện pháp lý và án lệ về quyền đi qua đất liền kề, để kịp thời xây dựng phương án ứng phó phù hợp với từng tình huống.