Thủ tục khi bất động sản của bạn bị đưa ra bán đấu giá (chủ sở hữu, người thuê)

Bạn đang ở bước nào?

Chọn bước hiện tại, nội dung của bước đó sẽ hiển thị bên dưới.

1. 1Tống đạt quyết định bắt đầu bán đấu giá
2. 2Phản đối quyết định bắt đầu, tạm đình chỉ thi hành
3. 3Trả nợ, thỏa thuận để chủ nợ rút đơn
4. 4Người thuê yêu cầu phân phối
5. 5Cân nhắc tự bán
6. 6Ngày bán, cho phép bán
7. 7Lệnh bàn giao, ứng phó với việc buộc dọn đi
8. 8Ngày phân phối, phản đối phân phối

• Bước cơ bản
• Biện pháp bổ sung / lựa chọn
• Bác bỏ / phản đối
• Kết thúc thủ tục

Thời gian cần thiết

Từ quyết định bắt đầu đến khi bán và phân phối khác nhau tùy vụ (hỏi tiến độ tại tòa án thi hành); kết thúc tại thời điểm có tạm đình chỉ thi hành (dừng việc thi hành) hoặc rút đơn

Chi phí

Lệ phí tem (phí tòa án) và phí tống đạt cho kháng cáo ngay hoặc phản đối, tiền ký quỹ làm bảo đảm khi tạm đình chỉ thi hành. Khi kháng cáo quyết định cho phép bán (quyết định chấp thuận người trúng đấu giá), ký quỹ một phần mười (1/10) giá bán (gửi tiền tại cơ quan ký quỹ). Đơn yêu cầu phân phối không cần dán tem

Hướng dẫn tiến hành thủ tục

Hãy đọc theo thứ tự từ đầu đến cuối. Chữ màu đỏ là thời hạn do luật quy định.

1. 1

   Tòa án ra quyết định bắt đầu bán đấu giá, yêu cầu cơ quan đăng ký ghi nhận việc bán đấu giá (đăng ký ghi chú), rồi gửi văn bản quyết định cho chủ sở hữu. Người thuê biết được qua việc chấp hành viên điều tra hiện trạng hoặc thông báo về hạn chót yêu cầu phân phối của tòa án. Hãy kiểm tra chủ nợ nộp đơn, số tiền yêu cầu và số vụ việc trong văn bản quyết định, và tra cứu tiến độ, hạn chót yêu cầu phân phối và ngày bán (ngày đấu giá) trên trang thông tin bán đấu giá của Tòa án Tối cao. Những ngày này là mốc cho các thời hạn ứng phó sau đó.

   Bước hiện tại
2. 2

   Nếu điều kiện thi hành bán đấu giá có sai sót, hãy phản đối quyết định bắt đầu bán đấu giá. Có thể phản đối cho đến khi giá bán được nộp đủ (Luật Thi hành án Dân sự §86(1)), và quyết định về việc phản đối có thể kháng cáo ngay trong vòng 1 tuần kể từ ngày được thông báo (§86(3), §15). Nếu yêu cầu được xác định trong bản án đã thay đổi hoặc không còn, ví dụ vì bạn đã trả nợ sau khi có bản án, hãy nộp đơn kiện phản đối yêu cầu (§44) đồng thời xin tạm đình chỉ cưỡng chế thi hành. Chỉ nộp đơn kiện thì việc bán đấu giá không dừng; phải nộp bản chính quyết định tạm đình chỉ cho tòa án bán đấu giá thì thủ tục mới thực sự dừng. Bán đấu giá tự nguyện (bán đấu giá để thực hiện quyền bảo đảm) tiến hành không cần bản án, nên lý do quyền bảo đảm không tồn tại hoặc đã chấm dứt cũng có thể tranh chấp bằng phản đối quyết định bắt đầu (§265), và thủ tục chỉ dừng khi nộp, ví dụ, bản chính bản án xóa quyền bảo đảm hoặc quyết định tạm dừng bán đấu giá (§266).

3. 3

   Trả cho chủ nợ đã nộp đơn bán đấu giá tiền gốc, tiền lãi, chi phí bán đấu giá, hoặc thỏa thuận trả góp, để chủ nợ rút đơn bán đấu giá. Có thể rút cho đến khi người trúng đấu giá nộp tiền, nhưng sau khi đã có người đăng ký mua, cần sự đồng ý của người đăng ký mua với giá cao nhất (người trúng đấu giá) và, nếu có, người trả giá cao thứ hai (Luật Thi hành án Dân sự §93(2)). Vì vậy tốt nhất là hoàn tất thỏa thuận trước ngày bán. Nếu chủ nợ khác đã nộp đơn bán đấu giá cùng bất động sản (bán đấu giá trùng), bạn cũng phải thỏa thuận với chủ nợ đó.

4. 4

   Người thuê (bên thuê) nộp đơn khai báo quyền và yêu cầu phân phối cho tòa án bán đấu giá trước hạn chót yêu cầu phân phối (Luật Thi hành án Dân sự §84, §88). Đính kèm bản sao hợp đồng thuê, bản sao đăng ký cư trú và tài liệu về ngày xác nhận. Nếu đăng ký chuyển đến và ngày xác nhận sớm hơn quyền bảo đảm ưu tiên, bạn được trả trước (Luật Bảo vệ Thuê nhà ở §3-2), và người thuê khoản nhỏ có tiền đặt cọc bằng hoặc dưới một mức nhất định được nhận một phần trước tất cả mọi người nếu đã vào ở và đăng ký chuyển đến trước khi đơn bán đấu giá được đăng ký (§8(1)). Nếu quá hạn chót, bạn không được phân phối, nên khi nhận thông báo, hãy kiểm tra hạn chót trước tiên.

5. 5

   Mỗi lần bán không thành, tòa án hạ giá bán tối thiểu (giá khởi điểm bán đấu giá) khá nhiều (Luật Thi hành án Dân sự §119; tỷ lệ giảm khác nhau tùy tòa án). Vì vậy, nếu bạn tự tìm người mua trước ngày bán, bán theo giá thị trường, dùng tiền đó trả nợ và được rút đơn bán đấu giá, bạn có thể giảm thiệt hại. Hãy đưa điều kiện rút đơn bán đấu giá và xóa đăng ký vào hợp đồng mua bán. Như vậy người mua mới nhận được nhà với ghi nhận bán đấu giá đã được xóa.

6. 6

   Vào ngày bán, người trả giá cao nhất (người đăng ký mua với giá cao nhất) được xác định, và vào ngày quyết định bán thì có quyết định cho phép bán. Những người có quyền lợi liên quan như chủ sở hữu, người thuê có thể kháng cáo ngay trong vòng 1 tuần. Tuy nhiên, ai kháng cáo cũng phải gửi (ký quỹ) một phần mười (1/10) giá bán tại tòa án, và nếu kháng cáo của người có nghĩa vụ hoặc chủ sở hữu bị bác, số tiền này không được trả lại (Luật Thi hành án Dân sự §130(3)(6)). Gánh nặng lớn, nên trước hết hãy cân nhắc kháng cáo có thực sự có lợi không.

7. 7

   Khi người trúng đấu giá nộp tiền, quyền sở hữu được chuyển giao. Người trúng đấu giá có thể xin lệnh bàn giao (lệnh của tòa án yêu cầu dọn khỏi nhà) trong vòng 6 tháng sau khi nộp tiền (Luật Thi hành án Dân sự §136). Người thuê có khả năng đối kháng có thể không dọn đi cho đến khi được trả lại tiền đặt cọc, còn người thuê nhận phân phối chỉ nhận được tiền đặt cọc sau khi bàn giao nhà cho người trúng đấu giá (Luật Bảo vệ Thuê nhà ở §3-2(3)). Vì vậy có khoảng để thương lượng thời điểm và chi phí chuyển nhà với người trúng đấu giá. Nếu đã nhận lệnh bàn giao mà không dọn đi, chấp hành viên sẽ cưỡng chế thi hành (kháng cáo ngay lệnh bàn giao tự nó không làm dừng thi hành, §15(6)).

8. 8

   Tòa án lập bảng phân phối và vào ngày phân phối chia tiền cho chủ nợ và người thuê theo thứ tự ưu tiên. Chủ sở hữu được nhận lại số tiền còn lại sau phân phối. Nếu phản đối thứ tự hoặc số tiền phân phối, bạn phải nêu phản đối vào ngày phân phối rồi nộp đơn kiện phản đối phân phối trong vòng 1 tuần (Luật Thi hành án Dân sự §151, §154). Nếu không nộp đơn kiện, bảng phân phối có hiệu lực nguyên trạng. Nếu giá trúng đấu giá thấp hơn khoản nợ, khoản nợ còn lại vẫn giữ nguyên và tài sản khác có thể bị cưỡng chế thi hành.

Câu hỏi thường gặp

Những câu hỏi thực tế phát sinh ngay trong thủ tục này.

QNhận quyết định bắt đầu bán đấu giá thì có phải dọn khỏi nhà ngay không?

Không. Quyền sở hữu chuyển giao khi người trúng đấu giá nộp tiền.Sau đó, bạn vẫn có thể tiếp tục ở cho đến khi lệnh bàn giao (lệnh của tòa án yêu cầu dọn khỏi nhà) được thi hành. Thời gian từ quyết định bắt đầu đến khi bán và nộp tiền khác nhau tùy vụ, và sẽ lâu hơn nếu bán không thành nhiều lần.Trong thời gian đó, hãy cân nhắc trả nợ, thỏa thuận hay tự bán. Cách bạn sử dụng khoảng thời gian này có thể thay đổi mức thiệt hại.

QTrả nợ thì việc bán đấu giá có bị hủy không? Phải trả bao nhiêu?

Có, có thể bị hủy. Nếu trả cho chủ nợ đã nộp đơn bán đấu giá cả tiền gốc, tiền lãi và chi phí bán đấu giá, và chủ nợ nộp đơn rút, việc bán đấu giá bị hủy.Điều này có thể làm cho đến khi người trúng đấu giá nộp tiền. Tuy nhiên, sau khi đã có người đăng ký mua, cần có sự đồng ý của người đăng ký mua với giá cao nhất (người trúng đấu giá).Nếu có người trả giá cao thứ hai, cũng cần sự đồng ý của người đó. Nếu chủ nợ khác đã nộp đơn bán đấu giá trùng, chủ nợ đó cũng phải rút.Để biết chính xác phải trả bao nhiêu, hãy yêu cầu chủ nợ cấp giấy xác nhận số tiền cần trả. Nhận số tiền bằng văn bản thì sau này không phát sinh tranh chấp.

QTôi là người thuê, yêu cầu phân phối nộp ở đâu và nộp gì?

Nộp "đơn khai báo quyền và yêu cầu phân phối" cho bộ phận bán đấu giá của tòa án đang giải quyết vụ bán đấu giá. Đính kèm bản sao hợp đồng thuê, bản sao đăng ký cư trú (để xác nhận ngày chuyển đến) và hợp đồng có đóng dấu ngày xác nhận (확정일자); chi phí không đáng kể.Hạn chót yêu cầu phân phối có thể xem trên trang thông tin bán đấu giá của tòa án hoặc trong thông báo. Quá ngày đó thì không thể được phân phối tiền đặt cọc, nên hãy lo việc này trước tiên.

QLà người thuê, yêu cầu phân phối hay không yêu cầu thì có lợi hơn?

Tùy thứ tự ưu tiên của người thuê. Người thuê đã chuyển đến trước quyền bảo đảm ưu tiên và có khả năng đối kháng, nếu không yêu cầu phân phối, có thể tiếp tục ở vì người trúng đấu giá phải gánh tiền đặt cọc. Nếu yêu cầu phân phối thì phải nhận tiền phân phối và chuyển đi.Nếu không có khả năng đối kháng hoặc thứ tự ưu tiên thấp hơn, yêu cầu phân phối là cách duy nhất để lấy lại tiền đặt cọc. Lựa chọn nào có lợi hơn phụ thuộc vào giá trúng đấu giá dự kiến và số tiền ưu tiên, nên hãy xem sổ đăng ký để quyết định.

QNhà đã có người trúng đấu giá, tôi có nhận được tiền chuyển nhà không? Phải dọn đi trước khi nào?

Tiền chuyển nhà không phải là quyền do luật quy định, mà do thỏa thuận với người trúng đấu giá. Người trúng đấu giá có thể xin lệnh bàn giao trong vòng 6 tháng sau khi nộp tiền.Khi có lệnh bàn giao, chấp hành viên có thể cưỡng chế thi hành (chỉ kháng cáo ngay thì không làm dừng thi hành). Vì vậy tốt nhất là thống nhất thời điểm chuyển đi trước đó.Người thuê được trả ưu tiên (được hoàn trả trước) chỉ nhận được tiền đặt cọc sau khi bàn giao nhà cho người trúng đấu giá (người nhận chuyển nhượng). Điểm này tạo ra khoảng để hai bên thương lượng.

QNếu giá trúng đấu giá thấp hơn khoản nợ thì khoản nợ còn lại thế nào?

Khoản nợ còn lại vẫn giữ nguyên. Bởi vì nhà bị bán đấu giá không có nghĩa là nợ biến mất.Chủ nợ có thể dùng cùng bản án để cưỡng chế thi hành lại đối với tài sản khác như tiền gửi, tiền lương. Nếu khoản nợ còn lại quá sức chịu đựng, hãy cân nhắc phục hồi cá nhân hoặc phá sản.Ngược lại, nếu giá trúng đấu giá cao hơn khoản nợ, số tiền còn lại sau phân phối được trả lại cho chủ sở hữu.