MỤC LỤC
- 1. Pháp luật công ty | Áp dụng REIT dự án và thay đổi cơ cấu đầu tư doanh nghiệp
- - Sửa đổi Luật Công ty đầu tư bất động sản của Hàn Quốc
- 2. Pháp luật công ty | Thay đổi cơ cấu thành lập công ty và phương thức huy động vốn
- - Mở rộng phạm vi dự án phát triển
- - Tăng cường tính minh bạch của cơ cấu quản trị công ty
- - Mở rộng đầu tư bằng vốn công
- 3. Pháp luật công ty | Thay đổi chiến lược sử dụng REIT của doanh nghiệp
- - Xem xét khả năng sử dụng cơ cấu REIT ngay từ giai đoạn đầu của dự án phát triển
- - Đa dạng hóa chiến lược thu hồi vốn đầu tư
- - Ứng phó với quy định về cơ cấu quản trị REIT và cổ đông lớn
- - Xem xét chiến lược sử dụng REIT và vốn đầu tư công
- - Thường xuyên theo dõi thay đổi quy định về thành lập và vận hành REIT
- - Sự hỗ trợ của Daeryun
1. Pháp luật công ty | Áp dụng REIT dự án và thay đổi cơ cấu đầu tư doanh nghiệp
Pháp luật công ty là hệ thống pháp luật điều chỉnh việc thành lập và vận hành doanh nghiệp, cơ cấu vốn, cơ cấu quản trị và các vấn đề liên quan; trong hệ thống pháp luật Hàn Quốc, nội dung này chủ yếu được quy định tại phần về công ty trong Luật Thương mại của Hàn Quốc.
Luật Thương mại của Hàn Quốc quy định khuôn khổ pháp lý cơ bản cho hoạt động doanh nghiệp, bao gồm thủ tục thành lập công ty, phát hành cổ phiếu, tổ chức đại hội đồng cổ đông, quyền hạn của giám đốc và kiểm toán viên, cũng như cơ cấu vốn.
Tuy nhiên, đối với công ty được thành lập để hoạt động trong một ngành cụ thể hoặc phục vụ mục đích đầu tư nhất định, luật chuyên ngành riêng có thể được áp dụng trên cơ sở cấu trúc cơ bản của Luật Thương mại của Hàn Quốc.
Một ví dụ điển hình là công ty đầu tư bất động sản (REITs) theo Luật Công ty đầu tư bất động sản của Hàn Quốc.
REIT cũng là pháp nhân được tổ chức dưới hình thức công ty cổ phần nên cơ cấu cơ bản, như việc thành lập công ty, quyền của cổ đông và hoạt động của hội đồng quản trị, chịu sự điều chỉnh của Luật Thương mại của Hàn Quốc. Tuy nhiên, do đặc thù thực hiện hoạt động đầu tư bất động sản và dự án phát triển, Luật Công ty đầu tư bất động sản của Hàn Quốc quy định riêng các yêu cầu bổ sung về tỷ lệ đầu tư, phương thức quản lý tài sản, nghĩa vụ chào bán cổ phiếu ra công chúng và phân phối cổ tức.
Sửa đổi Luật Công ty đầu tư bất động sản của Hàn Quốc
Một trong những thay đổi thể chế đáng chú ý gần đây trên thị trường đầu tư bất động sản là việc áp dụng “REIT dự án” theo sửa đổi Luật Công ty đầu tư bất động sản của Hàn Quốc.
Sau khi 「Luật Công ty đầu tư bất động sản của Hàn Quốc」 được sửa đổi vào tháng 5 năm 2025, các hướng dẫn liên quan đến cấp phép và đăng ký cũng được hoàn thiện, làm thay đổi đáng kể cấu trúc pháp lý của các dự án phát triển dựa trên REIT.
Thay đổi này không chỉ liên quan đến phương thức đầu tư bất động sản.
Nó còn bao gồm những thay đổi quan trọng dưới góc độ pháp luật công ty, như cơ cấu thành lập công ty, phương thức huy động vốn và quản lý cơ cấu quản trị.
Đặc biệt, việc áp dụng REIT dự án mang lại thêm lựa chọn về thiết kế cơ cấu pháp nhân và phương thức đầu tư trong giai đoạn phát triển, qua đó có ý nghĩa pháp lý quan trọng đối với cả doanh nghiệp thực hiện dự án phát triển bất động sản và tổ chức đầu tư.
2. Pháp luật công ty | Thay đổi cơ cấu thành lập công ty và phương thức huy động vốn
Nội dung trọng tâm của lần sửa đổi này là áp dụng chế định REIT dự án.
Theo chế định REIT trước đây, hoạt động đầu tư, quản lý bất động sản và các hoạt động kinh doanh khác chỉ được thực hiện sau khi hoàn tất thủ tục cấp phép hoạt động hoặc đăng ký.
Tuy nhiên, theo chế định sửa đổi, cơ cấu đã được thay đổi để dự án phát triển có thể được thực hiện chỉ bằng việc nộp thông báo thành lập.
Điều này cho phép sử dụng cơ cấu REIT ngay từ giai đoạn đầu của dự án phát triển.
Theo đó, dự thảo sửa đổi nghị định thi hành quy định thông báo thành lập REIT dự án phải ghi các nội dung sau.
- Tên công ty và trụ sở chính
- Cơ cấu vốn
- Thành phần sáng lập viên và người quản lý
- Bất động sản thuộc dự án phát triển và tiến độ dự án
- Cơ cấu ủy thác cho công ty quản lý tài sản và tổ chức lưu ký tài sản
Các quy định này có ý nghĩa ở chỗ đây là cơ chế nhằm quản lý minh bạch cơ cấu đầu tư và cơ cấu quản trị ngay từ giai đoạn thành lập công ty.
Đặc biệt, REIT dự án phải được cấp phép hoạt động hoặc đăng ký trong một thời hạn nhất định sau khi hoàn thành dự án phát triển; sau đó, các quy định về chào bán cổ phiếu ra công chúng và phân tán sở hữu cổ phần sẽ được áp dụng.
Điều này cho thấy việc thiết kế cơ cấu đầu tư theo pháp luật công ty giữa pháp nhân thực hiện dự án phát triển và công ty đầu tư ngày càng trở nên quan trọng.
Mở rộng phạm vi dự án phát triển
Lần sửa đổi nghị định thi hành này cũng mở rộng phạm vi dự án phát triển bất động sản mà REIT có thể thực hiện.
Trước đây, các dự án mở rộng hoặc xây dựng lại công trình phải tuân theo một số giới hạn về quy mô; nghị định thi hành sửa đổi đã bãi bỏ các giới hạn này và quy định rõ hoạt động cải tạo thuộc phạm vi dự án phát triển.
Dưới góc độ pháp luật công ty, điều này dẫn đến các thay đổi sau.
Thứ nhất, khả năng mở rộng cơ cấu đầu tư vào dự án chỉnh trang đô thị thông qua REIT tăng lên.
Thứ hai, khi hình thức dự án phát triển trở nên đa dạng hơn, việc xác định mục tiêu kinh doanh và thiết kế chiến lược đầu tư của pháp nhân REIT càng trở nên quan trọng.
Thứ ba, cơ cấu đầu tư thông qua pháp nhân sử dụng REIT có thể được thiết kế ngay cả đối với dự án phát triển quy mô nhỏ và vừa.
Lần sửa đổi này có ý nghĩa ở chỗ đã thiết lập cơ sở thể chế để có thể sử dụng REIT làm cơ cấu pháp nhân cho dự án phát triển.
Tăng cường tính minh bạch của cơ cấu quản trị công ty
Lần sửa đổi này cũng tăng cường hệ thống quản lý cơ cấu quản trị của REIT và công ty quản lý tài sản.
Các thay đổi chính gồm:
- Tăng cường thẩm tra điều kiện của cổ đông lớn trong công ty quản lý tài sản
- Ngăn ngừa việc né tránh quy định về cơ cấu quản trị thông qua công ty danh nghĩa (SPC)
- Áp dụng thẩm tra điều kiện đối với cổ đông chi phối thực tế
Đặc biệt, quy định yêu cầu thẩm tra điều kiện dựa trên công ty chi phối thực tế trong cơ cấu đầu tư sử dụng công ty danh nghĩa có ý nghĩa lớn dưới góc độ pháp luật công ty.
Đây là cơ cấu tương tự quy định về quản trị công ty tài chính, cho thấy định hướng chính sách nhằm bảo đảm tính minh bạch thực chất của cơ cấu quản trị trên thị trường REIT.
Mở rộng đầu tư bằng vốn công
Lần sửa đổi nghị định thi hành này cũng mở rộng phạm vi cổ đông thuộc diện miễn nghĩa vụ chào bán cổ phiếu ra công chúng.
Trước đây, nghĩa vụ chào bán cổ phiếu ra công chúng được miễn khi chính quyền địa phương hoặc quỹ hưu trí nắm giữ tỷ lệ cổ phần từ một mức nhất định trở lên; nghị định thi hành sửa đổi đã bổ sung Nhà nước vào nhóm cổ đông thuộc diện miễn nghĩa vụ này.
Thay đổi này có các ý nghĩa sau.
- Thúc đẩy REIT phục vụ chính sách sử dụng vốn công
- Mở rộng hoạt động phát triển địa phương và đầu tư công
- Mở rộng đầu tư vào các dự án hạ tầng và năng lượng
Việc sử dụng cơ cấu REIT có thể gia tăng ngay cả trong các dự án đầu tư hạ tầng quy mô lớn như trung tâm dữ liệu và cơ sở năng lượng tái tạo.
3. Pháp luật công ty | Thay đổi chiến lược sử dụng REIT của doanh nghiệp
Thay đổi thể chế này có ý nghĩa lớn ở chỗ đã tạo lập môi trường cho phép sử dụng REIT không chỉ như một sản phẩm đầu tư mà còn như một hình thức pháp nhân trong cơ cấu đầu tư của doanh nghiệp.
Trong các dự án phát triển bất động sản sau này, nhiều chiến lược có thể được sử dụng, như cơ cấu đầu tư vốn cổ phần thông qua REIT dự án, cơ cấu chuyển nhượng tài sản và cơ cấu niêm yết REIT.
Vì vậy, doanh nghiệp và tổ chức đầu tư cần xây dựng chiến lược pháp lý trên cơ sở xem xét tổng thể cơ cấu thành lập REIT, phương thức huy động vốn và các quy định về cơ cấu quản trị.
Xem xét khả năng sử dụng cơ cấu REIT ngay từ giai đoạn đầu của dự án phát triển
Trước đây, cơ cấu REIT thường được áp dụng sau khi dự án phát triển đã được triển khai ở mức đáng kể. Tuy nhiên, với việc áp dụng chế định REIT dự án, hoạt động phát triển có thể được thực hiện chỉ bằng việc nộp thông báo thành lập.
Do đó, cần xem xét khả năng thiết kế cơ cấu đầu tư thông qua pháp nhân REIT ngay từ giai đoạn đầu của dự án phát triển.
Đa dạng hóa chiến lược thu hồi vốn đầu tư
Do REIT dự án phải thực hiện thủ tục cấp phép hoạt động và chào bán cổ phiếu ra công chúng sau khi hoàn thành dự án phát triển, phương thức thu hồi vốn đầu tư cũng có thể được thiết kế đa dạng.
Các phương thức chính gồm:
- Thu hồi vốn đầu tư thông qua niêm yết REIT
- Chuyển nhượng phần vốn trong REIT
- Chuyển nhượng tài sản của dự án phát triển
- Thu hồi vốn đầu tư dài hạn thông qua thu nhập từ cổ tức
Doanh nghiệp cần thiết kế trước chiến lược thu hồi vốn phù hợp với cơ cấu dự án.
Ứng phó với quy định về cơ cấu quản trị REIT và cổ đông lớn
Lần sửa đổi này mở rộng phạm vi thẩm tra điều kiện của cổ đông lớn trong công ty quản lý tài sản đến cả cổ đông chi phối thực tế.
Do đó, ngay cả khi thiết kế cơ cấu đầu tư sử dụng công ty danh nghĩa như SPC, cũng cần xem xét trước vấn đề đáp ứng điều kiện của cổ đông chi phối thực tế.
Nguyên nhân là vấn đề này có thể dẫn đến rủi ro pháp lý liên quan đến cơ cấu quản trị trong quá trình thành lập REIT và cấp phép cho công ty quản lý tài sản sau này.
Xem xét chiến lược sử dụng REIT và vốn đầu tư công
Việc bổ sung Nhà nước vào nhóm cổ đông thuộc diện miễn nghĩa vụ chào bán cổ phiếu ra công chúng đã mở rộng khả năng sử dụng REIT phục vụ chính sách.
Theo đó, khả năng sử dụng REIT được dự kiến sẽ tăng lên trong các dự án sau.
- Dự án phát triển địa phương
- Dự án tái thiết đô thị
- Phát triển trung tâm dữ liệu và cơ sở logistics
- Đầu tư vào hạ tầng năng lượng tái tạo
Doanh nghiệp có thể xem xét mô hình kinh doanh sử dụng cơ cấu REIT phục vụ chính sách thông qua hợp tác với cơ quan công và quỹ chính sách.
Thường xuyên theo dõi thay đổi quy định về thành lập và vận hành REIT
Hiện nay, các quy định chi tiết liên quan đến REIT dự án vẫn đang tiếp tục được hoàn thiện thông qua việc sửa đổi nghị định thi hành và hướng dẫn.
Đặc biệt, các lĩnh vực sau có thể được ban hành thêm quy định trong thời gian tới.
- Phạm vi cho phép tăng vốn có trả tiền thông qua phân bổ cổ phần cho bên thứ ba trong giai đoạn phát triển
- Các yêu cầu bổ sung đối với thông báo thành lập REIT dự án
- Hệ thống giám sát và kiểm tra REIT
Do đó, doanh nghiệp cần thiết kế cơ cấu đầu tư đồng thời thường xuyên theo dõi diễn biến lập pháp liên quan.
Sự hỗ trợ của Daeryun
Công ty Luật Daeryun có thể cung cấp dịch vụ tư vấn bằng cách tổng hợp những thay đổi trong cơ cấu thành lập, vận hành REIT và quy định về cơ cấu quản trị theo việc áp dụng REIT dự án cũng như sửa đổi nghị định thi hành và hướng dẫn.
Daeryun cũng rà soát các rủi ro chính, bao gồm lịch trình thông báo thành lập và cấp phép hoạt động (đăng ký), thủ tục sửa đổi điều lệ, khả năng áp dụng diện cổ đông được miễn nghĩa vụ chào bán cổ phiếu ra công chúng và phạm vi mở rộng của việc thẩm tra điều kiện đối với cổ đông lớn trong công ty quản lý tài sản; đồng thời đề xuất định hướng cơ cấu đầu tư và chiến lược huy động, thu hồi vốn phù hợp với loại hình kinh doanh của doanh nghiệp.
Nếu cần hỗ trợ pháp lý liên quan đến Luật Công ty đầu tư bất động sản của Hàn Quốc, pháp luật công ty hoặc Luật Thương mại của Hàn Quốc, có thể 🔗đặt lịch tư vấn pháp lý với luật sư doanh nghiệp.
