MỤC LỤC
- 1. Yêu cầu bán | Tổng quan vụ việc
- - Các vấn đề trọng tâm
- 2. Yêu cầu bán | Nhận định của tòa án
- - Điều kiện thực hiện quyền yêu cầu bán: bảo đảm quyền đối với 95% khu đất dự án và thương lượng trong 3 tháng
- - Yêu cầu bán và thời điểm xác lập hợp đồng mua bán: xác lập ngay khi tuyên bố đến được bên kia
- - Ý nghĩa của giá thị trường: giá giao dịch khách quan có bao gồm lợi ích từ phát triển dự án
- - Nguyên tắc tôn trọng kết quả thẩm định giá: duy trì nếu không có tình tiết đặc biệt
- - Sự cần thiết của nghị quyết đại hội thành viên: không bắt buộc đối với yêu cầu bán
- 3. Yêu cầu bán | Các nguyên tắc pháp lý trọng tâm trong thực tiễn
- - Danh mục kiểm tra thực tiễn dành cho chủ thể thực hiện dự án
- 4. Yêu cầu bán | Ý nghĩa của phán quyết
1. Yêu cầu bán | Tổng quan vụ việc
Tranh chấp liên quan đến yêu cầu bán phát sinh trong quá trình một hiệp hội nhà ở khu vực triển khai dự án xây dựng nhà ở. Do một số chủ sở hữu đất trong khu đất dự án không đồng ý bán, hiệp hội đã thực hiện quyền yêu cầu bán theo Luật Nhà ở của Hàn Quốc và yêu cầu chuyển quyền sở hữu.
Hiệp hội nhà ở khu vực là nguyên đơn đã được phê duyệt kế hoạch dự án và bảo đảm quyền sử dụng hợp pháp, bao gồm cả quyền sở hữu, đối với khoảng 95,81% khu đất dự án. Sau đó, hiệp hội tiến hành yêu cầu bán đối với phần đất chưa bảo đảm được quyền sử dụng.
Tranh chấp phát sinh khi các bị đơn không chấp nhận yêu cầu bán.
Hiệp hội đã tống đạt văn bản tố tụng thể hiện ý chí yêu cầu bán và qua đó thực hiện quyền yêu cầu bán.
Các bị đơn phản đối với lập luận rằng thủ tục thương lượng không được tiến hành hợp pháp, vụ kiện được khởi kiện khi chưa có nghị quyết của đại hội thành viên là không hợp lệ và việc xác định giá mua bán cũng không hợp lý.
Do đó, tòa án đã xem xét tổng thể tính hợp pháp của yêu cầu bán, việc đáp ứng điều kiện thương lượng, thời điểm xác lập hợp đồng mua bán và tiêu chuẩn xác định giá thị trường.
Các vấn đề trọng tâm
Các vấn đề trọng tâm của vụ việc này như sau.
- Việc đáp ứng điều kiện thực hiện quyền yêu cầu bán (bảo đảm quyền đối với 95% khu đất dự án + thương lượng trong 3 tháng)
- Tiêu chuẩn đánh giá tính “thực chất” thay vì “hình thức” của việc thương lượng
- Thời điểm hợp đồng mua bán được xác lập thông qua tuyên bố yêu cầu bán
- Ý nghĩa của “giá thị trường” với tư cách là tiêu chuẩn xác định giá mua bán
- Việc có bao gồm lợi ích từ phát triển dự án hay không
Trong thực tiễn, các vấn đề sau đây đặc biệt quan trọng.
“Yêu cầu bán hoàn tất việc xác lập hợp đồng vào thời điểm nào?”, “Giá thị trường phải phản ánh đến phạm vi nào?”
2. Yêu cầu bán | Nhận định của tòa án
Tòa án địa phương phía Nam Seoul đã nhận định về vụ việc này như sau.
Điều kiện thực hiện quyền yêu cầu bán: bảo đảm quyền đối với 95% khu đất dự án và thương lượng trong 3 tháng
Trước tiên, tòa án xem xét việc đáp ứng các điều kiện yêu cầu bán theo Luật Nhà ở của Hàn Quốc.
- Đã hoàn tất việc phê duyệt kế hoạch dự án
- Đã bảo đảm quyền sử dụng hợp pháp đối với ít nhất 95% khu đất dự án
- Đã tiến hành thương lượng trong ít nhất 3 tháng
Đối với điều kiện thương lượng, tòa án đã đưa ra một tiêu chuẩn quan trọng.
Việc thương lượng không được chỉ dừng lại ở thông báo mang tính hình thức mà phải cụ thể và thực chất.
Theo đó, tòa án đã xem xét tổng thể các yếu tố sau.
- Có đưa ra mức giá dựa trên kết quả thẩm định giá hay không
- Số lần và phương thức đề nghị thương lượng
- Thái độ phản hồi của bên kia
- Về nguyên tắc, hiệp hội là chủ thể thực hiện dự án phải chịu trách nhiệm chứng minh đã đáp ứng điều kiện thương lượng
Tòa án nhận định rằng hiệp hội nguyên đơn đã đáp ứng điều kiện thương lượng thực chất vì đã đưa ra mức giá thẩm định, gửi văn bản có xác nhận nội dung và liên tục nỗ lực thương lượng, trong khi bên kia không tham gia thương lượng.
Yêu cầu bán và thời điểm xác lập hợp đồng mua bán: xác lập ngay khi tuyên bố đến được bên kia
Tòa án đã xác định rõ hiệu lực pháp lý của yêu cầu bán.
Hợp đồng mua bán theo giá thị trường được xác lập tại thời điểm tuyên bố yêu cầu bán đến được bên kia.
Điều này có nghĩa là bản thân yêu cầu bán có tính chất của một quyền tạo lập quan hệ pháp luật, làm phát sinh hợp đồng mà không cần ký kết hợp đồng hoặc đạt được thỏa thuận riêng.
Trong vụ việc này, tòa án công nhận hợp đồng mua bán được xác lập vào ngày 2024. 3. 13., khi văn bản thể hiện ý chí yêu cầu bán được tống đạt cho các bị đơn.
Tuy nhiên, nếu đơn khởi kiện có đính kèm văn bản yêu cầu trả lời về việc có tham gia tái thiết hay không, ngày xác lập hợp đồng mua bán là ngày tiếp theo sau khi hết thời hạn trả lời.
Ý nghĩa của giá thị trường: giá giao dịch khách quan có bao gồm lợi ích từ phát triển dự án
Tòa án cũng tái khẳng định nguyên tắc pháp lý quan trọng về tiêu chuẩn xác định giá mua bán.
“Giá thị trường” trong yêu cầu bán không chỉ là mức giá hiện tại mà là giá giao dịch khách quan có bao gồm lợi ích từ việc phát triển dự án.
Đây là một nội dung đặc biệt quan trọng.
Theo đó, giá trị được xác định phải bao gồm lợi ích từ việc phát triển dự án đã dần trở nên cụ thể tại thời điểm dự án được triển khai.
Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là phải phản ánh trước toàn bộ giá trị sau khi dự án hoàn thành vào thời điểm hiện tại, mà chỉ phản ánh lợi ích từ việc phát triển dự án đã được cụ thể hóa tương ứng với mức độ triển khai dự án vào thời điểm đó.
Nguyên tắc tôn trọng kết quả thẩm định giá: duy trì nếu không có tình tiết đặc biệt
Tòa án cũng nhận định về kết quả thẩm định giá như sau.
Nếu phương pháp thẩm định hợp lý, không trái với quy luật kinh nghiệm và không có sai sót đáng kể thì phải chấp nhận nguyên trạng kết quả thẩm định.
Theo đó, tòa án đã xác định giá mua bán dựa trên giá trị thẩm định.
Sự cần thiết của nghị quyết đại hội thành viên: không bắt buộc đối với yêu cầu bán
Các bị đơn cho rằng không có nghị quyết của đại hội thành viên hiệp hội, nhưng tòa án đã bác bỏ lập luận này và tuyên như sau.
Quyền yêu cầu bán là quyền được pháp luật công nhận và Điều 48 Luật của Hàn Quốc về sở hữu và quản lý tòa nhà thuộc sở hữu chung, được áp dụng tương ứng theo khoản 3 Điều 22 Luật Nhà ở của Hàn Quốc, không có quy định yêu cầu phải có nghị quyết riêng của đại hội thành viên. Vì vậy, quyền này có thể được thực hiện mà không cần nghị quyết riêng của đại hội thành viên.
3. Yêu cầu bán | Các nguyên tắc pháp lý trọng tâm trong thực tiễn
1. Trường hợp đã bảo đảm quyền hợp pháp để sử dụng ít nhất 95% diện tích khu đất xây dựng nhà ở: Có thể yêu cầu tất cả chủ sở hữu của phần đất chưa bảo đảm được quyền hợp pháp để sử dụng bán phần đất đó
2. Trường hợp không thuộc điểm 1: Có thể yêu cầu các chủ sở hữu của phần đất chưa bảo đảm được quyền hợp pháp để sử dụng bán phần đất đó, ngoại trừ người đã có được quyền sở hữu phần đất tương ứng từ 10 năm trước ngày công bố quyết định xác định khu vực quy hoạch cấp quận và liên tục nắm giữ quyền sở hữu (khi tính thời gian sở hữu đất, nếu chủ sở hữu đất có được quyền sở hữu do thừa kế từ người thân trực hệ bề trên, người thân trực hệ bề dưới hoặc vợ/chồng thì cộng cả thời gian sở hữu của người để lại di sản)
② Bất kể khoản 1, khi đã đạt tỷ lệ đồng ý cần thiết để xin phép cải tạo theo khoản 2 Điều 66, hiệp hội nhà ở cải tạo đã thông qua nghị quyết cải tạo có thể yêu cầu người không tán thành nghị quyết đó bán nhà ở và đất của họ.
③ Đối với yêu cầu bán theo khoản 1 và khoản 2, Điều 48 Luật của Hàn Quốc về sở hữu và quản lý tòa nhà thuộc sở hữu chung được áp dụng tương ứng. Trong trường hợp này, quyền sở hữu riêng biệt và quyền sử dụng đất nền được coi là quyền sở hữu và các quyền khác đối với công trình hoặc đất thuộc đối tượng của yêu cầu bán trong dự án xây dựng nhà ở hoặc dự án cải tạo.
Theo khoản 1 Điều 22 Luật Nhà ở của Hàn Quốc, các nguyên tắc pháp lý về điều kiện thực hiện quyền yêu cầu bán (thương lượng cụ thể và thực chất trong ít nhất 3 tháng, bảo đảm quyền hợp pháp để sử dụng ít nhất 95% khu đất dự án, v.v.) và tiêu chuẩn xác định giá thị trường (bao gồm lợi ích từ phát triển dự án) vẫn được các tòa án cấp dưới áp dụng nhất quán trong thời gian gần đây. (Bản án số 2023가단261818 do Tòa án địa phương Nam Seoul tuyên ngày 14 tháng 1 năm 2025, Bản án số 2025가단36980 do Tòa án địa phương Gwangju tuyên ngày 13 tháng 3 năm 2026)
Cơ chế xác lập yêu cầu bán như sau.
Hạng mục | Tiêu chí |
Bảo đảm quyền hợp pháp để sử dụng | Ít nhất 95% |
Điều kiện thương lượng | Thương lượng thực chất trong ít nhất 3 tháng |
Thời điểm hợp đồng được xác lập | Khi tuyên bố ý chí đến được bên kia |
Tiêu chuẩn xác định giá mua bán | Giá thị trường bao gồm lợi ích từ phát triển dự án |
Thẩm định giá | Được tôn trọng nếu không có tình tiết đặc biệt |
Danh mục kiểm tra thực tiễn dành cho chủ thể thực hiện dự án
Quản lý thủ tục thương lượng
- Đưa ra mức giá dựa trên kết quả thẩm định
- Lưu giữ hồ sơ thương lượng như văn bản có xác nhận nội dung
- Tích lũy tài liệu chứng minh các nỗ lực thương lượng
Chiến lược bảo đảm quyền sử dụng hợp pháp
- Đạt trước ngưỡng 95%
- Rà soát cơ cấu phần quyền sở hữu
Ứng phó với việc xác định giá thị trường
- Sử dụng nhiều kết quả thẩm định giá
- Chuẩn bị lập luận về việc phản ánh lợi ích từ phát triển dự án
Ứng phó trong tố tụng
- Quản lý thời điểm yêu cầu bán
- Chứng minh tuyên bố đã đến được bên kia
Phân tích cơ cấu rủi ro
Chủ thể | Rủi ro chính | Biện pháp ứng phó |
Hiệp hội | Không đáp ứng điều kiện thương lượng | Lưu giữ hồ sơ thương lượng |
Chủ sở hữu đất | Rủi ro phải bán với giá thấp | Ứng phó về kết quả thẩm định |
Chủ thể thực hiện dự án | Tranh chấp về giá thị trường | Chuẩn bị tài liệu thẩm định |
Pháp nhân | Vi phạm thủ tục | Tiến hành rà soát pháp lý trước |
4. Yêu cầu bán | Ý nghĩa của phán quyết
Phán quyết này đã làm rõ các tiêu chuẩn sau trong thực tiễn yêu cầu bán.
Những tiêu chuẩn này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến việc quản lý thủ tục thương lượng, chiến lược thẩm định giá và phương thức ứng phó trong tố tụng đối với các dự án tái thiết và dự án của hiệp hội nhà ở khu vực trong tương lai.
Nếu cần tư vấn hoặc hỗ trợ giải quyết tranh chấp liên quan, có thể sử dụng mục 🔗đặt lịch tư vấn pháp lý với luật sư về xây dựng.
