Mua căn nhà đang thuê theo jeonse thì bảo lãnh cũng chấm dứt?.. Phán quyết của Tòa án Tối cao Hàn Quốc xác định rõ thời điểm chấm dứt hiệu lực đối kháng

Vụ việc được xem xét chủ yếu trên phương diện liệu các quyền hiện có có thể tiếp tục được công nhận khi người thuê vẫn chiếm hữu căn nhà nhưng căn cứ pháp lý của việc chiếm hữu đã thay đổi hay không.

Vấn đề trọng tâm là liệu hiệu lực đối kháng và quyền ưu tiên được thanh toán có phải là các quyền chỉ được duy trì khi chức năng công khai quyền vẫn tồn tại hay không. Sự thay đổi các quyền này gắn liền với hợp đồng bảo lãnh và trực tiếp ảnh hưởng đến phạm vi trách nhiệm của tổ chức bảo lãnh.

Đăng ký cư trú là phương thức công khai ra bên ngoài cho bên thứ ba biết về sự tồn tại của quyền thuê nhà.

Do đó, đăng ký cư trú phải giúp nhận biết được rằng việc chiếm hữu căn nhà dựa trên quyền thuê nhà, qua đó cho phép bên thứ ba xác định quan hệ quyền lợi.

Hiệu lực đối kháng chỉ có giá trị trong phạm vi chức năng công khai này vẫn được duy trì.

Hiệu lực đối kháng không phải là quyền được xác lập hoàn chỉnh chỉ bằng việc đáp ứng một lần các điều kiện về đăng ký chuyển đến cư trú và chiếm hữu.

Các điều kiện này phải được duy trì liên tục trong suốt thời gian quyền tồn tại; nếu căn cứ đó không còn thì hiệu lực đối kháng cũng không thể tiếp tục được công nhận.

Nói cách khác, hiệu lực đối kháng là quyền đòi hỏi “điều kiện duy trì”, chứ không chỉ dựa trên “điều kiện xác lập”.

Khi người thuê mua căn nhà, dù tình trạng chiếm hữu không thay đổi nhưng căn cứ pháp lý của việc chiếm hữu chuyển từ quyền thuê nhà sang quyền sở hữu.

Sự thay đổi này ảnh hưởng trực tiếp đến việc quyền nào được thể hiện công khai thông qua sự chiếm hữu. Vì vậy, tiêu chí nhận định không phải là biểu hiện bên ngoài của việc chiếm hữu mà là căn cứ pháp lý làm nền tảng cho việc chiếm hữu đó.

Sau khi quyền sở hữu được xác lập, việc đăng ký cư trú không còn thực hiện chức năng công khai sự tồn tại của quyền thuê nhà.

Lý do là vì từ góc độ của người thứ 3, không thể phân biệt việc chiếm hữu đó dựa trên quyền thuê nhà hay quyền sở hữu.

Khi chức năng công khai bị mất đi như vậy, các điều kiện để có hiệu lực đối kháng cũng được xem là không còn được duy trì

Phán quyết này làm rõ rằng “việc bảo vệ chỉ được công nhận trong thời gian tư cách của người thuê vẫn được duy trì”.

Việc thụ đắc quyền sở hữu không phải là sự tăng cường quyền mà có thể dẫn đến chấm dứt cơ chế bảo vệ người thuê hiện có. Đây là một tiêu chí quan trọng trong thực tiễn.

Cần lưu ý rằng nếu tiến hành mua nhà mà không xem xét trước, các quyền hiện có có thể chấm dứt trong khi nghĩa vụ nợ vẫn còn.

Phán quyết này làm rõ rằng hiệu lực đối kháng không phải là quyền được duy trì chỉ bằng việc đáp ứng các điều kiện về hình thức mà chỉ tiếp tục tồn tại khi chức năng công khai quyền được duy trì liên tục.

Phán quyết cũng khẳng định rằng khi tư cách của người thuê chuyển thành chủ sở hữu, các quyền hiện có không tự động được kế thừa mà chính cơ cấu pháp lý làm căn cứ cho các quyền đó đã thay đổi.

Do đó, giao dịch chuyển từ jeonse sang mua nhà không nhất thiết củng cố quyền mà có thể dẫn đến chấm dứt cơ chế bảo vệ hiện có. Đây là tiêu chí nhận định rất quan trọng trong thực tiễn.

• Trường hợp dự định mua căn nhà đang thuê theo hình thức jeonse
• Giao dịch có khoản vay tiền jeonse và bảo lãnh
• Trường hợp phát sinh vấn đề về việc duy trì hiệu lực đối kháng hoặc quyền ưu tiên được thanh toán
• Trường hợp dự kiến phát sinh tranh chấp với tổ chức bảo lãnh hoặc tổ chức tài chính

Trong quá trình chuyển từ jeonse sang mua nhà, cơ cấu quyền có thể bị gián đoạn hoặc phát sinh trách nhiệm pháp lý ngoài dự kiến. Vì vậy, cần xem xét pháp lý và phân tích chính xác cơ cấu giao dịch ngay từ giai đoạn trước khi giao dịch.

Đặc biệt, khi phát sinh vấn đề về việc tiếp tục duy trì hiệu lực đối kháng và quyền ưu tiên được thanh toán, cần xem xét đồng thời thời điểm chấm dứt quyền và cơ cấu liên kết với hợp đồng tài chính.

Luật sư bất động sản có thể hỗ trợ trong các lĩnh vực sau đây.

Nếu cần tư vấn liên quan, có thể xem xét hướng xử lý thông qua 🔗Đặt lịch tư vấn pháp lý với luật sư bất động sản.