MỤC LỤC
- 1. Pháp luật về hợp đồng thuê, diễn biến cụ thể của vụ việc?
- - Pháp luật về hợp đồng thuê, các quy định pháp luật liên quan?
- 2. Pháp luật về hợp đồng thuê, nhận định của Tòa án?
- 3. Pháp luật về hợp đồng thuê, phương án của Daeryun?
1. Pháp luật về hợp đồng thuê, diễn biến cụ thể của vụ việc?
Nguyên đơn A trong vụ án này đã ký hợp đồng thuê căn hộ OO với bị đơn B và chuyển vào ở.
Ngay sau khi chuyển vào, nguyên đơn đã phản ánh với ban quản lý căn hộ và bị đơn về sự khó chịu do tiếng ồn từ tầng trên, đồng thời yêu cầu có biện pháp xử lý. Bị đơn và ban quản lý đã thông báo cho người sống ở tầng trên về khiếu nại liên quan đến tiếng ồn và nhiều lần yêu cầu họ lưu ý.
Tuy nhiên, tình hình không hề được cải thiện và nguyên đơn thậm chí đã thuê một căn officetel khác do chịu tổn thương tinh thần từ vấn đề này.
Dù vậy, bị đơn không thực hiện biện pháp nào đối với vấn đề này.
Theo đó, nguyên đơn cho rằng bị đơn “không thực hiện nghĩa vụ bảo đảm cho bên thuê sử dụng và hưởng lợi từ tài sản thuê, đồng thời vi phạm nghĩa vụ sửa chữa tài sản thuê”. Nguyên đơn khởi kiện với lập luận rằng không thể thực hiện được mục đích của hợp đồng thuê nên sẽ chấm dứt hợp đồng và bị đơn phải hoàn trả tiền đặt cọc thuê.
Ngược lại, bị đơn phản bác rằng người thuê trước đã sống tại căn hộ trong vụ án này suốt 7 năm và cùng sử dụng tầng trên và tầng dưới với người sống ở tầng trên trong khoảng 2 năm 7 tháng nhưng chưa từng khiếu nại về tiếng ồn giữa các tầng trong thời gian đó. Vì vậy, không thể cho rằng đã phát sinh tiếng ồn giữa các tầng vượt quá ngưỡng chịu đựng hợp lý* như nguyên đơn trình bày.
*Ngưỡng chịu đựng hợp lý: mức độ thiệt hại mà các bên có thể chấp nhận được khi hành vi xâm phạm quyền môi trường, ô nhiễm hoặc tiếng ồn gây cản trở và tổn hại đến cuộc sống của người khác
Pháp luật về hợp đồng thuê, các quy định pháp luật liên quan?
▣ Điều 623 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc (Nghĩa vụ của bên cho thuê)
Bên cho thuê có nghĩa vụ bàn giao tài sản thuê cho bên thuê và duy trì tài sản trong tình trạng cần thiết để bên thuê sử dụng, hưởng lợi trong thời gian hợp đồng còn hiệu lực.
▣ Điều 31 Luật Xúc tiến xây dựng nhà ở của Hàn Quốc
Sàn của nhà ở chung cư phải bảo đảm tiếng ồn va đập giữa các tầng không vượt quá 58 decibel đối với va đập nhẹ và 50 decibel đối với va đập nặng.
■ Chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn
Ngay cả khi thời hạn thuê đã được thỏa thuận, hợp đồng thuê vẫn có thể bị chấm dứt trước thời hạn nếu có một trong các căn cứ sau đây.
Căn cứ chấm dứt hợp đồng của bên thuê | Trường hợp bên cho thuê thực hiện hành vi bảo quản trái với ý chí của bên thuê, khiến bên thuê không thể thực hiện được mục đích thuê |
Trường hợp một phần tài sản thuê bị mất hoặc không thể sử dụng, hưởng lợi vì lý do khác mà không do lỗi của bên thuê, đồng thời phần còn lại không đủ để thực hiện mục đích thuê | |
Căn cứ chấm dứt hợp đồng của bên cho thuê | Trường hợp bên thuê chuyển nhượng quyền của mình hoặc cho thuê lại tài sản thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê |
Trường hợp bên thuê nợ tiền thuê nhà ở tương đương 2 kỳ hoặc tiền thuê mặt bằng thương mại tương đương 3 kỳ | |
Trường hợp bên thuê không sử dụng, hưởng lợi từ nhà ở thuê theo hợp đồng hoặc theo công dụng được xác định dựa trên tính chất của nhà ở đó | |
Các trường hợp khác mà bên thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của mình |
2. Pháp luật về hợp đồng thuê, nhận định của Tòa án?
Liên quan đến pháp luật về hợp đồng thuê, Tòa án đã ra phán quyết có lợi cho bị đơn.
Trước hết, Tòa án giải thích rằng các tiêu chuẩn mà nhà ở chung cư phải đáp ứng liên quan đến tiếng ồn giữa các tầng là tiêu chuẩn xây dựng áp dụng đối với chủ thể dự án xây dựng và cung cấp nhà ở chung cư, không phải nghĩa vụ áp dụng đối với chủ sở hữu nhà ở chung cư.
Tòa án cũng nhận định rằng nghĩa vụ “nỗ lực không gây thiệt hại cho những cư dân khác do tiếng ồn giữa các tầng trong nhà ở chung cư”, được quy định trong Luật Quản lý nhà ở chung cư của Hàn Quốc, áp dụng đối với “cư dân và người sử dụng”, không được quy định áp dụng đối với chủ sở hữu nhà ở chung cư như bị đơn.
3. Pháp luật về hợp đồng thuê, phương án của Daeryun?
Chúng tôi đã phân tích phán quyết của Tòa án bác yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê vì tiếng ồn giữa các tầng của nguyên đơn theo pháp luật về hợp đồng thuê.
Các tranh chấp về bất động sản và 🔗tranh chấp hợp đồng thuê như trên thường liên quan đến thủ tục pháp lý và việc thu thập chứng cứ để chứng minh yêu cầu.
Nhóm Xây dựng và Bất động sản của Daeryun Law Firm LLC xem xét hoàn cảnh của khách hàng thông qua trao đổi với khách hàng và đề xuất phương án giải quyết phù hợp.
Nếu đang gặp khó khăn do tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê, khách hàng có thể yêu cầu Nhóm Xây dựng và Bất động sản của Daeryun tư vấn pháp luật.
