项目融资(PF)

一般企业金融以企业整体的信用度和财务健全性为基础提供资金，而项目融资则以特定项目的收益性和未来现金流为依据筹措资金。

在这种情况下，会另行设立特殊目的公司，以项目本身的经济性为中心构建金融结构。

也就是说，一般企业金融基于企业整体的责任，而项目融资则聚焦于项目的个别风险与收益。

什么是特殊目的公司？

作为开发项目的实际主体，全面负责项目的规划与执行。

通常以SPC(特殊目的公司)或PFV(项目金融公司)形式设立，成为执行业务的法律主体。

实际负责项目建设、承担责任竣工义务的核心参与方。

在通过分包企业进行施工的情况下，也可能因工程款未支付等发生纠纷。

作为提供PF资金的主体，在项目初期发放过桥贷款，在正式PF阶段发放长期资金。

为回收贷款，会运用确保担保权、要求保证、资产证券化(ABS、ABCP)等金融手法。

承接不动产信托，代为管理和处分项目资产、执行资金。

不动产信托方式具有提高资金透明度、有利于保护债权人的优点。

以间接投资方式参与PF结构的资本提供者。

通过基金以贷款或股权投资形式参与，由集合投资业者和信托业者负责基金的运营与管理。

竣工后接受分售的最终消费者，通过分售合同和缴纳分售款为项目的收益实现作出贡献。

可能因分售过程中的瑕疵、延迟等发生法律纠纷。

大韩住宅保证等保证机构通过分售保证分散风险，此外，还有项目投资者、担保权人、合作企业等各种利害关系人相互交织，因此法律上的协调不可或缺。

▶ 股东间协议

▶ 贷款及担保合同

▶ 不动产担保信托及工程承包合同

作为特殊目的法人(SPC)的PFV，是由业主、施工公司、投资者等作为股东参与的形态。

依据法人税法享受优惠，不动产取得税和登记税可获减免，且不适用首都圈重课规定，在税制上较为有利。

将贷款债权转换为资产证券化证券(ABS)或资产证券化商业票据(ABCP)，以分散金融风险，并使各类投资者能够通过资本市场投资开发项目。

以不动产基金形式进行间接投资的方式，由资产运营公司以受托公司名义签订贷款合同或受让贷款债权，从而参与开发项目。

依据不动产投资公司法设立的REITs，通过股票公开募集等方式募集资金，投资于不动产开发项目。

有以企业结构调整为目的的CR REITs、开发专门REITs等多种类型。

准确预测项目将创造的未来现金流最为重要。

应通过收益性分析评估资金偿还能力，并同时进行应对意外风险的情景分析。

SPC作为项目的法律主体，起到分离资产与负债、限定风险的作用。

设立SPC时，需要对股权结构、经营权、责任分担等作出明确规定。

应细致设计开发商、施工公司、金融机构、信托公司等参与方之间的合同关系。

明确各合同的权利与义务，并事先制定发生纠纷时的应对方案十分重要。

担保权设定与保证合同对确保PF资金的安全性不可或缺。

应明确担保范围与优先顺序、保证责任范围等，以最大限度降低金融风险。

应系统管理从资本金筹措到贷款偿还的现金流。

应现实地制定资金使用计划和偿还日程，并准备紧急情况下确保流动性的方案。

应审查是否彻底遵守相关法律和金融监管规定。

尤其应设计结构，以便最大限度地利用税收特例、金融监管放宽措施等制度性优惠。