不动产 01Compulsory Execution on Real Estate
不动产强制执行程序
已经胜诉却仍未拿到钱时，将对方的房屋或土地交付法院拍卖，从拍卖价款中收回款项的程序。如果在先的权利较多，能拿到的钱可能减少，因此申请前的确认非常重要。
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程序流程图
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- 基本步骤
- 附加措施 / 选择
- 驳回 / 异议
- 程序终结
申请强制拍卖
依据: 《民事执行法》第79条、第80条、第81条，《民事执行法》第18条第1款
附上被赋予执行文的执行依据、送达和确定证明、不动产登记事项证明书，向不动产所在地法院申请，并缴纳拍卖预缴款。
下一步: 拍卖开始决定·扣押登记说明
附上判决书（附有执行文）和不动产登记簿誊本，向不动产所在地法院申请“交付拍卖”。此时预缴拍卖所需费用。这笔费用日后分配时最先返还。
- 所需时间
- 从申请到分配因案件而异，进展情况请向执行法院确认
- 费用
- 印花费（法院手续费）、送达费、拍卖预缴款（由法院确定的金额）、登录许可税
程序进行指南
请从头按顺序阅读。红色文字为法律规定的期限。
- 1
申请前，必须通过不动产登记事项证明书进行权利分析，确认比自己先受偿的抵押权、传贳权以及租户保证金。分配按顺位进行，如果这类先顺位债权较多，即使拍卖，可分配的金额也可能所剩无几。
当前步骤 - 2
附上附有执行文的执行依据（作为强制执行依据的判决书等）、送达和确定证明、不动产登记事项证明书，向不动产所在地法院申请强制拍卖。此时预缴拍卖预缴款（鉴定费、现状调查费、报纸公告费等拍卖所需费用）。预缴款日后分配时最先返还，因此如果拍卖进行到底，费用负担会减轻。
当前步骤 - 3
法院作出拍卖开始决定，请求登记所记载拍卖已开始的记录（记入登记），并向债务人送达决定书。对所有人（债务人）来说，这份决定书是告知拍卖开始的第一个通知。此后若还清债务或与债权人和解，仍可让债权人撤回拍卖。但在有人申报买受之后，需要取得买受人（如有次顺位买受申报人，也包括该人）的同意（《民事执行法》第93条第2款），因此行动越早，选择越多。
- 4
法院确定并公告可以提出分配要求（申报有权领取款项）的最后一天，即分配要求终期。租户和其他债权人必须在这一天前提出分配要求，才能获得分配。因此，申请的债权人也应在此时确认谁提出了分配要求，才能估算实际可领取的金额。在此期间，经执行官的现状调查和鉴定人的鉴定评估，确定拍卖起拍价格（最低拍卖价格）。
- 5
记载权利关系和拍卖条件的拍卖物件明细书置于法院供阅览，并公告拍卖期日（拍卖日）和拍卖决定期日。在拍卖期日，按法院确定的拍卖方式（期日投标、期间投标、口头竞价，《民事执行法》第103条）确定出价最高者（最高价买受申报人）；流拍的，降价后重新进行。流拍反复发生，拍定价格就会降低，分配时间也会推迟。
- 6
在拍卖决定期日，没有不能许可的事由的，法院许可拍卖。所有人、债权人等利害关系人可以在1周内对该决定提起即时抗告，超过这一期限就难以争辩。对拍卖许可决定提起抗告，必须提存拍卖价款的十分之一（1/10）作为保证（《民事执行法》第130条第3款）。此后买受人（拍定人）在规定期限内缴纳价款的，所有权即转移，法院请求登记所办理转移登记和注销登记。
- 7
法院制作记载谁领取多少的分配表，在分配期日按优先顺位向债权人分配款项。对分配顺位或金额有异议的，在分配期日当场表明异议，并提起分配异议之诉进行争辩。当场不表明异议的，分配表即原样确定。从申请到分配所需的时间因案件而异，进展情况请向执行法院确认。
今后须遵守的期限
该程序没有法定期限。
准备与确认事项
- 通过不动产登记事项证明书确认先顺位抵押权和租户保证金（权利分析）。这是为了估算实际可领取的金额。
- 申请赋予执行文，并开具送达证明书、确定证明书。这些是申请书的必备附件。
- 准备拍卖预缴款（鉴定费、现状调查费、公告费）。分配时最先返还。
- 确认在分配要求终期前其他债权人或租户是否提出了分配要求。因为自己的分配金额可能随之变化。
- 难以接受拍卖许可决定的，在1周内提起即时抗告。超过期限就难以争辩。
- 确认分配表，有异议的在分配期日表明异议。这样才能通过诉讼争辩。
需要律师的情形
以下情况需要律师帮助：先顺位债权（比自己先受偿的权利）较多，实际可分配金额不确定的情况。
需要与租户或其他债权人争夺分配顺位的情况也是如此。 自己的不动产被拍卖，需要决定是还债、和解还是争辩（不服）的情况同样如此。
很多阶段的异议期限都很短。 因此最好在申请后或收到决定书后立即咨询。
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第1步 · 申请强制拍卖
现在要做的事
附上判决书（附有执行文）和不动产登记簿誊本，向不动产所在地法院申请“交付拍卖”。 此时预缴拍卖所需费用。 这笔费用日后分配时最先返还。
- 通过不动产登记事项证明书确认先顺位抵押权和租户保证金（权利分析）。这是为了估算实际可领取的金额。
- 申请赋予执行文，并开具送达证明书、确定证明书。这些是申请书的必备附件。
- 准备拍卖预缴款（鉴定费、现状调查费、公告费）。分配时最先返还。
接下来会发生什么
第2步 · 拍卖开始决定·扣押登记
法院作出开始拍卖的决定，并在登记簿上记载“拍卖中”。 然后将该决定通知所有人。 该记载登上后，此后产生的租赁权不能对抗买受人。
今后须遵守的期限
后续步骤没有法定期限。
何时需要律师介入
以下情况需要律师帮助：先顺位债权（比自己先受偿的权利）较多，实际可分配金额不确定的情况。
需要与租户或其他债权人争夺分配顺位的情况也是如此。 自己的不动产被拍卖，需要决定是还债、和解还是争辩（不服）的情况同样如此。
很多阶段的异议期限都很短。 因此最好在申请后或收到决定书后立即咨询。
常见问题
在该程序中马上会遇到的实务问题。
- Q向哪个法院提交？需要哪些材料？
- 向管辖不动产所在地的地方法院或支院提交。需附的材料如下：附有执行文的判决正本、送达证明书和确定证明书、不动产登记事项证明书。还要提交债务人的居民登记抄本（法人为法人登记簿）和不动产目录。同时还须缴纳拍卖开始决定登记所需的登录许可税和送达费。缴纳方式可向受理的法院咨询。材料不全的，会被要求补正（补齐所缺材料），程序可能因此延迟。
- Q费用是多少？
- 基本费用包括申请书印花费5,000韩元、登录许可税（请求金额的0.2%）和地方教育税（登录许可税的20%）以及送达费。此外，还须预缴鉴定费、现状调查手续费、报纸公告费等拍卖预缴款。预缴款因不动产价格和利害关系人人数等而异，请向受理的法院确认；分配时最先返还。
- Q我是收到拍卖开始决定的房主，能阻止吗？
- 有办法阻止。向债权人还清债务或达成和解的，债权人可以撤回拍卖。在买受人缴纳价款之前都可以撤回。但在有人申报买受之后，需要取得买受人（如有次顺位买受申报人，也包括该人）的同意。因此最好尽早协商。判决后已还债等，判决确定的请求可能已经变更或消灭。这种情况下，提起请求异议之诉，同时申请停止强制执行。执行要件有问题的，对开始决定提出异议。
- Q我是租户，房子被拍卖了。保证金怎么拿回？
- 必须在法院规定的分配要求终期（截止日）前向该拍卖法院提交分配要求申请书，才能获得分配。申请书上附租赁合同和居民登记誊本（用于确认迁入日期）。迁入申报和确定日期(확정일자)早于先顺位抵押权的，优先受偿。即使较晚，小额承租人（保证金在一定金额以下的租户）也可以最先领取其中一部分。此时必须在拍卖申请登记前已完成入住和迁入申报。超过期限就无法获得分配，因此收到通知书后要先确认截止日期。
- Q需要多长时间？什么时候拿到钱？
- 从申请到分配所需的时间因案件而异，进展情况请向执行法院确认。拍定后买受人缴纳价款的，法院会确定分配期日并通知。当天法院按分配表实施分配。领取分配款的方法请遵照执行法院的指引。流拍（因无人竞买而失败）反复发生的，需要降价重新拍卖，时间会相应拖长。
- Q拍定价格低于债务怎么办？
- 可能无法全额收回。因为只有从拍定价款中扣除先顺位债权和拍卖费用后剩余的部分，才按顺位分配。未收回的金额仍作为债务存在，可以凭同一判决书对债务人的其他财产（存款、工资等）再次强制执行。这正是申请前要通过登记簿确认先顺位抵押权和租户保证金的原因。
需要律师的情形
- 先顺位抵押权或租户保证金较多的，自己可分配的金额可能所剩无几。因为分配按顺位进行。因此申请前必须进行权利分析。
- 拍卖预缴款（鉴定费、现状调查费、报纸公告费等）由申请拍卖的债权人先行缴纳，分配时最先返还。也就是说，即使一开始要花钱，拍卖结束后也可以收回。
相关法律
- 《民事执行法》第78条至第162条
- 《民事执行规则》
