房地产诉讼协助 | 以拖欠租金及擅自占有为由的房屋交付诉讼胜诉

进行房地产诉讼的委托人是商业建筑的所有人即出租人，由于承租人长期不支付租金却持续占有该建物，其财产权的行使受到了限制。

承租人起初以一时的资金状况为由拖延支付租金，并反复表示会尽快结清。

委托人为维持租赁关系，等待了一段时间的租金支付，但随着拖欠期间的累积，甚至到了连管理费也未缴纳的状态。

此后，承租人的联系频率急剧减少，表现出回避合同相关商议本身的态度，实际上维持着擅自占有的状态。

委托人判断，为使租赁合同正常终止并收回建物，有必要提起房地产诉讼，于是在房地产律师的协助下开始研究法律应对。

在咨询过程中，委托人诉说了“在收不到租金的情况下还任由对方继续使用建物的状况正在长期化”这一现实负担。

在房地产诉讼中，租赁合同是否终止以及承租人是否具有占有权源成为核心争点，因此房地产律师以梳理事实关系和选择程序为中心制定了应对战略。

在以房地产律师的协助为基础进行的房地产诉讼中，法院采纳了出租人的请求，宣判承租人应向出租人交付建物。

法院将承租人拖欠租金已满足解除合同的要件，且在租赁合同终止后仍持续占有这一点作为判断依据。

此外，解除合同通知通过客观资料得到确认，以及承租人不再留有另外的占有权源这一点也一并被予以考虑。

诉讼费用也被判定由承租人承担，判决之后委托人表示“长期以来持续的负担得到了了结”。

房地产诉讼中的房屋交付诉讼，是在租赁合同已终止但建物仍未返还的情况下提起的典型民事程序。

法律依据分为因租赁合同终止而产生的返还义务与韩国《民法》第213条规定的所有物返还请求权。

▶ 韩国《民法》第213条（所有物返还请求权）

特别是商业建筑的情况下，租金拖欠超过一定程度即可解除合同，因此对拖欠期间和金额的整理十分重要。

▶ 韩国《商业建筑租赁保护法》第10条之8（租金拖欠与解除）

建物交付的房地产诉讼一般按照如下顺序进行。

▶ 建物腾退程序流程

在合同期间尚未届满的状态下进行房地产诉讼时，解除合同的意思表示是否已送达承租人成为主要争点。

因此，需要综合短信、即时通讯、内容证明等各种资料来证明解除经过。

与建物交付相关的房地产诉讼，从通过发送内容证明进行解除合同通知，到禁止转移占有假处分、提起诉讼、审理、强制执行，多个程序会分阶段进行。

各阶段看似是各自独立进行的，但前序程序中的判断和资料整理会对此后的审理及执行结果产生直接影响。

特别是在解除合同阶段，须明确梳理解除事由和时点；在诉讼阶段，则需要梳理租金拖欠经过、占有状态以及合同终止的事实。

此外，在判决之后仍未自愿交付的情况下，需要采取顾及到强制执行程序的应对。

本法人拥有多名在大韩律师协会注册的房地产专业律师，能够就建物交付及房地产合同的整体进行审查并同步推进诉讼，以一贯的应对协助委托人。

以通过丰富的房地产诉讼经验积累的数据为基础，制定符合案件情况的战略。

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