公司倒闭影响下选择“分售履约”者增多……建筑公司破产引发的住房市场变化

公司倒闭是指企业无法正常偿还债务，陷入无力支付状态的情形。

尤其是在建筑业，如果因项目融资（PF）、工程费上涨、未售房源增加等外部环境变化导致现金流急剧恶化，发生公司倒闭的可能性较高。

建筑公司倒闭后，住房分售合同签约人的应对方式也发生了变化。

最近，当建筑公司破产或倒闭导致公寓工程中断时，越来越多的签约人不选择从韩国住宅与城市保证公社（HUG）获得现金退款，而是选择通过复工实现“分售履约”。

这是因为，仅靠退还的分售房款，已难以在同一地区重新购置相近水平的住房。

最终，随着越来越多的签约人即使承受入住延期，也希望通过复工保住“自己的住房”，保证履约方式正呈现从“退款履约”转向“分售履约”的趋势。

实际上，根据HUG的保证履约现状资料，2025年决定采用分售履约的住房数量为730户，达到上年185户的约4倍。

相反，采用现金退款方式的退款履约住房数量从2024年的571户降至2025年的427户。

此外，过去分售履约案例主要集中在大邱等部分地方地区，但2025年仅京畿道就有368户，表明其范围已扩大至首都圈。

这一变化的背景是建筑工程费急剧上涨。

据韩国建设技术研究院称，建筑工程费指数近3年来上涨20%以上，创下历史最高纪录。首尔及首都圈主要改造项目的每坪工程费已升至1,000万韩元的水平，项目负担大幅增加。

有分析认为，因此越来越多的分售合同签约人判断，即使获得退款，也难以按当前市场行情购置同等水平的住房，因而选择分售履约这一“保住实物资产”的策略。

不过，实际保证履约方式最终确定仍需要相当长的时间。

截至2024年末，尚未决定采用退款还是分售方式的未确定事故项目共有4561户，创下最近4年来的最高规模。

此外，也有观点指出，寻找接续施工方的过程越长，金融成本和入住延期负担转嫁给签约人的可能性就越大。

建筑业发生公司倒闭的主要原因如下。

• 工程费大幅上涨
• 房地产市场低迷
• 项目融资（PF）负担
• 长期工程项目结构
• 应收工程款增加

尤其是建筑业，由于项目采用大规模先期投资的模式推进，资金流一旦受阻，企业整体财务结构便可能迅速恶化。

建筑公司倒闭不仅涉及财务问题，还会伴随施工合同解除、分包纠纷、住房分售保证事故、PF融资问题等多种法律风险。

尤其是建筑项目的合同结构复杂、利益相关方众多，因此需要综合审查债权人谈判、业务结构调整、引资策略等应对方案。

大倫律師事務所的建设领域专业律师、破产领域专业律师及企业领域专业律师会分析建筑企业的财务结构与合同关系，提出符合企业具体情况的企业重整、重组及债权人谈判等应对策略。

同时，还就建筑项目中可能发生的施工合同纠纷、PF融资问题、引资及恢复项目正常运作的策略提供综合法律咨询。

在建筑企业财务危机加剧前制定先行应对策略，可能成为降低公司倒闭可能性的重要方法。

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