租金债权即使被查封，拖欠租金能否从保证金中扣除？韩国最高法院再次确认的保证金担保功能

本案的核心如下。

“即使租金债权被下达查封及收取命令，出租人能否将尚未收取的拖欠租金从租赁保证金中扣除”

承租人主张，由于查封及收取命令使得该租金债权处于收取权人的管理之下，出租人不能将其反映到保证金结算过程中。

相反，出租人认为，查封及收取命令与保证金的担保功能是两个不同的问题，实际收取尚未进行的拖欠租金仍然属于保证金所担保的债务。

韩国最高法院以租赁保证金的法律性质以及既有判例中确立的保证金扣除法理为中心，对该问题作出了判断。

韩国最高法院2004年12月23日宣判2004다56554等判决

“在不动产租赁中，所收取的保证金担保因租金债务、标的物灭失·毁损等所产生的损害赔偿债务等，承租人依租赁关系所负的一切债务”

韩国最高法院在本案中首先审查了租赁保证金的法律性质。

租赁保证金不仅具有租赁关系终止后予以返还的款项这一含义，还是为担保承租人所负各种债务而收取的款项。

因此，当承租人存在拖欠租金，或因标的物毁损而产生损害赔偿债务时，该债务由保证金予以担保。

韩国最高法院认为，保证金的这种担保功能一直维持到租赁关系终止之时。

韩国最高法院认定，租赁保证金并非仅担保特定债务，而是担保租赁关系中产生的多项债务。

保证金所担保的代表性债务如下。

韩国最高法院2004年12月23日宣判2004다56554等判决

“被担保债务的相应金额，在租赁关系终止后返还标的物时，除有特别情形外，无需另行意思表示即当然从保证金中扣除”

韩国最高法院认为，租赁关系终止且标的物返还后，承租人的债务在保证金结算过程中当然予以反映。

即，即使出租人未另行作出抵销意思表示或通知扣除意思，只要存在拖欠租金等被担保债务，该金额就从保证金中扣除。

据此，租赁关系终止后返还的保证金并非合同约定的保证金全额，而是确定为扣除拖欠租金等被担保债务后的金额。

在本案中，韩国最高法院同样以这种当然扣除法理为前提，认定尚未收取的拖欠租金可以在保证金结算过程中予以扣除。

查封及收取命令是债权人为确保债务人的债权而运用的强制执行程序，一般情况下第三债务人应当向收取权人清偿，债务人则不能自由处分该债权。

在本案中，承租人主张，出租人的租金债权的查封及收取命令一经送达，该租金即包含在收取权人的权利范围之内，因此出租人不能将其反映到保证金结算过程中。

然而，韩国最高法院认为，仅凭查封及收取命令的存在，租金债务本身并不消灭。

并认定，如果实际收取尚未进行，该租金债务仍然存续，在租赁关系终止时可以包含在保证金所担保的债务范围之内。

韩国最高法院2004年12月23日宣判2004다56554等判决

“租赁合同终止、标的物返还时，截至当时尚未被收取而残存的租金债权相应金额，也当然从租赁保证金中扣除”

韩国最高法院认定，如果在收取权人实际获得清偿之前租赁关系即已终止，残存的拖欠租金同样应当反映到保证金结算过程中。

这意味着，即使存在查封及收取命令，保证金的担保功能本身也不会消失。

最终，韩国最高法院将对租金债权的查封及收取命令与租赁保证金的担保功能加以区分，认定对于尚未收取的拖欠租金可以进行保证金扣除。

本判决明确指出，仅凭下达了查封及收取命令这一情形，并不排除出租人的保证金扣除权。

此外还确认，即使存在收取命令，如果实际收取尚未进行，拖欠租金仍然作为租赁保证金所担保的债务存续。

最终，韩国最高法院以租赁保证金的法律性质与担保功能为中心判断权利关系，并提出了在保证金结算过程中相比债权查封与否，实际债务的有无与收取与否更为重要的标准。

出租人在存在对租金债权的查封及收取命令的情况下，也有必要确认实际收取是否已经进行。

因为如果存在尚未收取的拖欠租金，该金额可能在保证金结算过程中被扣除。

承租人同样难以认为仅凭曾有查封及收取命令这一事实就能决定保证金返还范围。

还应一并审查租赁关系终止时点是否残存拖欠租金或损害赔偿债务。

收取权人同样应当考虑到，并非取得查封及收取命令后所有债权就会立即得到回收。

在实际收取尚未进行而租赁关系终止的情况下，可能一并发生保证金结算问题，因此有必要一并确认债权回收程序与租赁关系的进展情况。

发生保证金返还纠纷时，不应仅确认查封及收取命令是否存在，还需一并考察实际收取与否以及租赁关系终止时点残存债务的范围。

此外，当事人之间的权利关系可能因保证金结算过程中扣除了何种债务、扣除依据为何而有所不同，因此有必要综合审查相关资料。