본문 바로가기
주 메뉴 바로가기
뉴스레터

실거주 의무 3년 유예…주택법 개정안 국회 통과

분양가 상한제 적용 아파트 실거주 의무 3년 유예

분양가 상한제가 적용되는 아파트의 실거주 의무가 3년간 유예됩니다. 전국 5만 가구에 달하는 입주 예정자의 숨통이 트였다는 평가입니다.

여야는 지난 2월 29일 열린 본회의에서 주택법 일부 개정 법률안을 의결했습니다. 해당 개정안은 실거주 의무가 시작되는 시점을 기존 '최초 입주 가능일'에서 '최초 입주 후 3년 이내'로 완화하는 것을 핵심 내용으로 합니다.

실거주 의무는 분양가 상한제를 적용받는 아파트 청약에 당첨될 경우, 입주 시점에서 2~5년간 직접 거주하도록 하는 규정입니다. 전세를 끼고 주택을 매매하는 '갭투자'를 막아 실거주자에게 분양 기회를 주자는 취지로 마련됐습니다.

그러나 분양자가 잔금을 마련하는데 어려움을 겪거나 신축 임대 공급이 위축될 수 있다는 지적도 계속 제기돼 왔습니다. 정부는 지난해 1월, 수도권 분양가 상한제 아파트에 적용됐던 실거주 의무를 폐지하겠다고 발표했으나 1년 넘게 개정안이 국회에서 계류된 상태였습니다.

비연속 거주 허용, '2+2' 계약갱신청구권과 충돌 우려도

이번에 개정안이 통과되면서 2월 말 기준으로 실거주 의무 적용 대상인 전국 77개 단지, 총 4만 9,766가구가 혜택을 볼 것으로 보입니다. 이미 입주한 단지에도 소급 적용되는 만큼, 실거주 후 전세를 냈다가 재거주하는 '비연속 거주'도 허용됩니다.

실거주 의무가 완화되면서 대출이 여의치 않은 수분양자(분양을 받은 사람)는 전세보증금을 활용해 잔금을 낼 수 있게 됐습니다. 이로 인해 불법 또는 미끼 매물도 줄어들 것으로 보입니다.

한편, 일각에서는 실거주 의무의 3년 유예는 또 다른 분쟁을 낳을 수 있다는 우려도 나옵니다. 현행법상 모든 세입자는 기본 계약 2년에 추가로 2년을 더 살 수 있는 계약갱신청구권을 보장받기 때문입니다. 3년 뒤 실거주를 해야 하는 집주인과 현재 거주 중인 세입자 간 갈등이 벌어질 가능성을 배제할 수 없다는 지적입니다.

△주택임대차보호법

제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

제6조 3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

계약갱신청구권에 따라 통상 2년인 계약기간을 3년으로 맞추기 위해서는 특약사항을 넣어 계약을 진행해야 합니다. 주택임대차보호법은 집주인이 거주하려고 하는 경우 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 수 없도록 규정합니다.

혼란을 피하려면 전세 계약에 '2+1년' 특약을 넣어 3년 후 집주인이 실거주 의무를 지키기 위해 거주한다는 점을 명확히 해야 합니다. 세입자 이주 문제 등으로 입주를 제때 하지 못할 수 있어 실거주해야 하는 집주인과 세입자 간 분쟁이 발생할 가능성이 높습니다.