부동산 법률 사무소 NY 부동산 세금 계획 전략에 대한 가이드

속성에 따라 조정된 기준은 감퇴 및 재흡 노출을 결정합니다. 건물을 구입하면, 구매 가격은 토지 (비-depreciable) 및 개선 (예를 들면) 사이에 할당됩니다. 이 할당은 항상 명백하지 않습니다. 엔지니어와 세금 전문가가 수행 한 비용 분리 연구는 구성 요소로 건물을 파괴하고 특정 자산에 대한 짧은 유용한 삶을 할당합니다. 가속 감응작용. IRS는 이러한 연구, 적극적인 할당 트리거 감사를 scrutinizes. 우리의 경험에서 IRS 도전은 연구가 철저히 문서화되지 않을 때 검사를 위해 선택된 대략 15 20 %에 회중 주장합니다.

뉴욕은 모든 부동산 유형에 연방 공법 재검찰 치료에 적합하지 않습니다. 주 자본은 세금을 얻습니다. 이는 $ 1 백만 이상의 이익을 얻고 있으며 연방 재조합 책임 화합물입니다. 뉴욕에서 상업 부동산을 판매 할 때 5 년 유지하고 공감에 $ 400,000 청구 후, 당신은 25 % 연방 재채 ($ 100,000)를 owe, 플러스 전체 이익의 국가 세금. 이것은 세금 지급기와 회계사 사이에 가장 자주 발생되는 곳이며, 결합된 상태 및 연방 채권률이 35 %를 초과 할 수 있기 때문입니다.

45일의 신분증 창은 가장 위험한 단계입니다. 제한없이 3 개 이상의 교체 속성을 식별 할 수 있습니다. 또는 그 집계 값이 리린퀴드 재산 가치의 200 %를 초과하지 않는 경우 세 이상입니다. 많은 소유자는 재산을 식별하고 그 후에 닫히기 방지 구조상 또는 제목 문제를 발견합니다. 45일 창이 닫으면 목록에 새로운 속성을 추가할 수 없습니다. 퀸스 카운티 대법원에서는 서면 식별 통지가 수시로 이메일 타임스탬프 및 택배 기록에 전달되었는지 여부를 주장합니다. 법원은 좋은 믿음 노력으로 연장을 부여하지 않습니다.

판매 진행을 파악할 수 있는 자격을 갖춘 중개인을 사용해야 합니다. 중개인은 에이전트, 변호사, 회계사 또는 관련 당사자가 될 수 없습니다. 직접 자금을받을 경우, 심지어 1 일 동안, 교환은 실패하고 즉시 세금을 부과합니다. 중개인은 오류 및 배출 보험을 보장하고 거래에 대한 준수 검사 목록을 유지합니다.

파트너십 또는 LLC가 부동산을 소유할 때, 공평은 일정 K-1에 개별 파트너를 통해 흐름합니다. 파트너십의 각 파트너는 이익, 손실 및 유통에 따라 증가하거나 감소합니다. 파트너가 그들의 기초를 초과하는 배포를받을 경우, 그 과잉은 세금이 부과됩니다. 파트너는 종종 잘못된 근거 추적 및 얼굴 예상치 못한 세금 청구를받을 때 그들은 믿는 배부금이었다. 1년 간 상세한 기록은 IRS와 CO 소유자와의 분쟁을 방지합니다.

뉴욕은 정부의 사업과 LLC를 통해 파트너십 및 기업에 대한 프랜차이즈 세금을 부과하고, 총 소득 또는 순이익 비율로 계산하여 더 높은 것입니다. 프랜차이즈 세층은 연간 25달러이며, 천장은 일반 분류와 소득에 따라 달라집니다. 부동산 보유 기업에 대 한, 이 세금 실질적 이며 항상 연방 공제로 상쇄 되지 않습니다. 뉴욕세무부 법원은 수동적인 부동산 보유 회사가 주에 "업무"가 아닌 주장하여 프랜차이즈 세금을 피할 수없는 것을 열거했다. 뉴욕 재산의 소유권이 면세 의무를 유발합니다. 다국적 부동산 포트폴리오를 구축 할 때이 구분 사항.

수리는 즉시 공제됩니다; 자본 개선은 시간이 지남에 따라 자본화되고 퇴직합니다. IRS는 특히 재산이 주요 혁신을 겪은 때 이러한 분류를 대체합니다. 규정은 사실과 성실 시험을 사용합니다; 밝은 선 규칙이 존재하지 않습니다. $50,000 지붕 교체가 자본 개선 될 가능성이 있습니다. $ 5,000 지붕 수리가 공제 될 가능성이 있습니다. 회색 영역은 감사가 발생하는 곳입니다. 각 수리의 상세한 기록, 사용 된 자료 및 수행 작업. 사진 및 계약자 송장은 IRS가 분류를 도전하는 경우 중요한 증거입니다.

산업재산을 구매하거나 판매하는 경우, 세금 계획은 환경 책임에 대한 계정이 있어야 하며, 규정 준수 및 임대 구조. 산업 부동산 거래 종종 방어 유지 보수, 환경 구제 비용 및 전문 공시 일정을 포함한다. 산업 재산에 대한 비용 분리 연구는 5 년 또는 7 년 복구 기간, 표준 27.5 년 주거 또는 39 년 상업 건물 퇴직과 비교하여 가속 감속을 가진 기계 및 장비를 식별 할 수 있습니다.

재산 소유자가 죽을 때, 그들의 허위는 죽음의 날짜에 공정한 시장 가치와 동등한 단계적으로 위로 재산을 상속합니다. 이것은 모든 축적된 depreciation 저장소를 decedent에 삭제합니다. 부모가 1990 년에 건물을 구입 한 경우 $ 500,000 및 청구 된 30 년 동안 퇴직에 $ 300,000, 그들의 기초를 줄이면 $200,000, 재산은 사망시 1.2 백만 달러이며 귀하의 기준은 $1.2 만입니다. $ 1 백만의 비화 된 이익은 지워집니다. 이것은 미국 세금 코드에서 가장 중요한 세액의 하나입니다. 사망 전 또는 사망 후 평가 된 부동산의 판매를 결정하면 $ 200,000과 0 사이의 차이를 의미 할 수 있습니다.

개발, 건설 금융 및 영구적 인 재정의 토지를 취득하면 서로 세금이 부과됩니다. 부동산 중개인은 자본화가이며, 해당 지역에는 세금이 부과될 수 있습니다. 대출 포인트, 발행 수수료 및 승인 비용은 타이밍과 대출 목적에 따라 다르게 처리됩니다. 부동산 개발 금융 구조 종종 mezzanine 부채, 선호되는 equity 및 세금 신용 syndication를 포함한다. 각 층은 차용자와 대출자의 명백한 세금 결과가 있습니다. 당신의 공평과 기업의 전략을 가진 재정적인 구조를 조정하는 것은 상담 및 당신 세금 고문 둘 다를 가진 이른 의논이 요구합니다.

부동산 세세 계획은 여러 분야의 장기적인 관점과 공동창립을 요구합니다. 오늘 수집에 대한 결정을 내릴 때 판매, 당신의 허위의 기초 죽음과 IRS와 준수 노출에 영향을 미치는 영향. 재산에 가까운 전에 계획 시작, 후. 중요한 인수, 개발 프로젝트 또는 분해를 고려하면 상담과 회계사와 세금 전략에 대해 논의합니다. 법적 구조와 세금 처리 사이의 과잉은 대부분의 계획 기회 및 가장 실수가 발생한다.