왜 판매 및 Leaseback 거래가 필요 기간

부동산 투자 또는 기관 투자자에게 토지주가 부동산을 판매하는 전형적인 매매 및 임대에서. 구매자는 즉시 장기 순 임대의 밑에 판매자에게 재산을, 수시로 10 20 년 또는 더 많은 것 돌기. 주권자는 현금을 닫고 새로운 소유자에 임대하고 재산의 일일 관리 및 사용을 유지합니다.

임대 계약은 중요한 관리 문서입니다. 기본 임대, 에스컬레이션 조항, 운영 비용 할당, 유지 보수 의무, 보험 요구 사항, 재산 세금 책임 및 갱신 옵션. 많은 판매 및 임대는 세 배의 (NNN) 대여로 구조화되어 있으며, 10대 주가 재산 세금, 보험 및 일반 지역 유지 보수 비용을 기본 임대료에 포함. 이러한 비용 층을 이해하기 때문에 그들은 직접 거래의 진정한 경제 부담에 영향을 미칩니다.

구매자가 제목을 보유하고 있으며 임대를 통해 부동산에 대한 보안 관심을 가지고 있습니다. 임대 또는 위반에 대한 주택 기본이면, 더 적은 임대료 및 퇴거를 종결 할 수 있습니다. 이 동력은 기존의 주주자 관계에서 표를 붙이고, 주의해야 합니다 임대 기간 및 성과 의무.

판매 및 임대에 대한 주요 위험 중 하나는 주택의 노출과 임대료 기간 동안 인플레이션 비용. 기본 임대가 매년 증가하거나 지정된 간격으로, 주인은 더 높은 점령 비용을 예산해야합니다. NNN 임대 구조 종종 시술 재산 세금 및 보험 부담 10ant-landlord, 지역 세율 또는 보험 프리미엄 증가 경우 불행할 수없는 비용 스파이크를 만드는.

Landlords는 구매자가없는 신용 품질과 금융 안정성을 평가해야합니다. 더 적은이 재정적인 옹호를 발생한다면, 이클로저가 재산을 판매하거나 임대 관계는 파괴되거나 수정된 금지될 수 있습니다. 주관의 장기적 인 자격은 동의없이 더 적은 신용과 납세 및 판매에 따라 부당하거나 보호됩니다.

위험이 높은 것은 또 다른 고려사항입니다. 토지주가 사업의 악화와 상주인이 재조합 의무를 추구하는 경우, 대출은 더 이상 부동산을 소유하고 임대 할 수 없기 때문에 판매 및 리스너는 경쟁하지 않을지도 모른다. 이 수 제약 미래 빌링 용량과 금융 유연성.

Landlords에 참여하세요 사업 판매 거래 판매 및 임대 구조가 종종 더 넓은 기업 복원 또는 출구 전략의 일부로 발생한다는 것을 인식해야합니다. 임대 조건을 전체 사업 계획에 통합하고 포스트-전환 작업과의 호환성을 보장하는 것은 중요합니다.

임대 계약은 직접 토지주의 위험 프로파일 및 운영 유연성에 영향을 미치는 몇 가지 규정을 포함합니다. 갱신 옵션은 초기 기간을 넘어 점령하는 상주를 연장 할 수 있지만, 일반적으로 회의 성능 표준에 따라 조건이며 시장 요금으로 리셋 임대가 포함될 수도 있습니다. 토지주들은 합리적인 통지 기간과 투명 임대 설정 메커니즘을 제공 하는 갱신 권리를 협상 해야 합니다.

종료 권리와 초기 출구 규정은 주의적 scrutiny를 가치가있다. 일부 임대는 임차인이 종료 수수료 또는 선금 벌금을 지불하여 일찍 종결 할 수 있지만 다른 사람은 제한된 출구 옵션으로 유대를 잠급니다. Inflexible 종료 규정은 업무 상황 변화가 일어나는 경우 장기 임대에서 토지주를 덫을 놓을 수 있습니다.

기본 및 치료 규정은 임대가 지불되지 않거나 대여하는 경우 토지주의 의무와 더 적은 재약을 수립합니다. 대부분의 임대는 더 적은 수의 종결되기 전에 치료 기간 (예를들면 10 ~ 30 일)을 제공합니다. 임대는 기본으로 인해 모든 미래 대여를 할 수있는 가속 항목도 포함 될 수 있습니다., 토지주가 지불을 놓으면 심한 재정적 인 충격을 만드는.

주관은 할당 및 소멸 권리를 해결해야합니다. 일부 임대는 토지주가 3 자에게 부동산의 성공자 또는 하위 단체에 대한 임대를 할당 할 수있는 능력을 제한합니다. 합리적인 가격에 대한 더 적은 동의 권리를 얻는 것은 미래 유연성과 전략적인 옵션을 보존할 수 있습니다.

판매 및 임대를 실행하기 전에, 주자는 장기 렌트 의무와 운영 제한에 대해 수신되는 상륙 자본을 비교하는 철저한 비용 효율적인 분석 수행해야합니다. 다음 표는 주요 금융 및 운영적 의미를 명확하게합니다.

Landlords는 구매자가 공인 기관 또는 더 작은 투자자인지 여부를 평가해야 합니다. 기관적인 더 적은은 일반적으로 임대 안정성 및 낮은 기본 위험을 제안합니다, 작은 투자자가 더 가동 가능한 기간을 제안할지도 모르 그러나 높은 신용 위험이 나타날 수 있는 동안. 더 적은 금융 진술 및 신용 등급을 얻는 것은 유효하다면, 특정한 평가를 occupancy에 도움이 된다.

토지주들은 판매 및 임대의 세금 공제를 고려해야 합니다. 재산을 판매하는 것은 자본 이득 세금, 공증 recapture 및 기타 세 결과. 임대금은 일반적으로 일반 사업비로 공제되지만, 전체 세금 위치는 주관의 기초에 따라 달라집니다. 거래에 들어가기 전에 세금 자문을 통해 불리한 세무를 최소화할 수 있습니다.

Landlords는 광범위한 전략적 재조합의 일환으로 판매 및 임대를 중단하고 거래가 다른 기업 또는 부동산 결정과 어떻게 상호 작용하는지 검토해야합니다. 주관이 순항하는 경우 토지 판매 계약 구조 또는 기타 부동산 거래, 타이밍, 금융 및 임대 기간은 분쟁의 위험을 피하기 위해 조정되어야한다.

현재 토지주가 판매 및 임대에 대한 토론으로 들어가고, 명확한 문서를 유지해야합니다. 이 모든 용어 시트, 예비 계약, 임대 초안, 금융 모델 및 구매자가없는 의사와 통신을 포함합니다. 분쟁이 나중에 발생하면, contemporaneous 레코드가 중요한 증거입니다.

임대주인은 모든 임대 개정, estoppel 인증서 및 임대 실적에 대한 대응을 보존해야 합니다. .stoppel 인증서는 임대자가 전체 힘에 있는지 확인하는 서면 진술이며, 기본은 존재하지 않으며, 토지주가 더 적은 것에 대한 상쇄 또는 소지품이 없습니다. Landlords는 정확성을 보장하기 전에 신중하게 언어를 검토하고 잘못된 유효 청구를 방지해야합니다.

주택 임대 계약, 보험 및 부동산 세금 지불의 상세한 기록도 유지해야 합니다. 더 적은 경우 나중에 기본 또는 breach를 할당하면, 토지주의 문서화 된 성능 역사는 주장에 대한 방어를위한 기초가되고 해상도 협상. 법원과 중재자는 상업 분쟁 해결 할 때 contemporaneous 서면 레코드에 크게 의존합니다.

주택 임대 계약은 부동산 매매 및 임대를 중요한 운영 문서로 취급해야 합니다. 임대 이정표, 갱신 마감일 및 성능 의무는 잠재적 분쟁을 앞서 유지하고 재개발에 관한 정보를 알려드리거나 멸종 또는 대출 기간 진행으로 결정합니다.