Upreits의 Landlords에 대한 계약 보호 전략

UPREIT는 계층화된 파트너십 배열을 통해 운영됩니다. REIT는 부동산을 직접 교환하는 운영 파트너십이자, 재산 소유자가 파트너 단위를 위한 거래소에서 협력 관계를 맺고 있습니다. 해당 단위는 REIT 주식으로 변환하거나 참여 조건에 따라 파트너십의 이익에 남아 있습니다.

세금 혜택은 교환 치료에 있습니다. 부동산 소유자가 자격 교환에서 UPREIT 파트너십에 부동산을 기여할 때, 거래는 제휴 규칙의 세금 공제로 처리 될 수 있습니다. 소유자는 세금이 부과 될 때까지 평가 된 재산 가치에 이익을 인식, 현금 또는 REIT 주식을위한 파트너십 단위의 면제와 같은, 또는 그 증권의 나중에 판매.

Valuation은 중요한 procedural 장애물입니다. REIT 스폰서와 기여 소유자는 교환되고있는 재산의 공정한 시장 가치에 동의해야하며, 파트너십 단위 또는 REIT 공유가 소유주를 수신합니다. 발기부전은 거래 지연 또는 탈취 할 수 있으며, 당사자가 IRS scrutiny를 전체 교환 구조에 초대하여 팽창 된 배율.

UPREIT 교환은 세금 적분 상태를 보존하기 위해 정확한 서류를 요구합니다. 주권자는 자산 설명, valuation 방법론을 지정해야 하며, 단위의 수 또는 발행된 동등한 것, 어떤 소득하에 또는 조정 기계장치 및 변환 조건. 타이밍은 똑같이 중요합니다. 이 호텔은 UPREIT의 제휴를 맺고 문서화되어야 합니다. 부동산이 이전되면 세금 처리가 크게 잠겨 있으며, 그 후의 분쟁은 배차 또는 계약 조건을 통해 구속 세제 결과나 파트너십 분쟁없이 치료하는 데 더 어렵습니다.

주관자는 자신의 소득을 확인하기 위해 교환 계약에 서명하기 전에 독립적 인 승인 및 법적 검토를 받아야하며, 파트너십 조건은 현금 배포, 정보 액세스 및 출구 옵션으로 소유자의 지속적인 권리를 보호합니다. 문서 보존은 실용적인 필요성입니다. 승인, 교환 계약, UPREIT 파트너십 계약을 포함한 모든 통신은 조건, 세금 의견 편지 및 어떤 개정 또는 측면 합의에 관한 REIT 스폰서와 함께합니다. REIT가 나중에 원래의 공무 또는 배포하거나 구속에 대한 토지주권,이 기록은 당사자를 설립하고 계약의 개혁이나 위반을지지 할 수 있습니다.

UPREIT 파트너십은 전형적으로 금지권이 포함되어 있으며, 소유자는 현금 또는 REIT 주식을 위해 REIT에 다시 교환할 수 있습니다. 그러나, 과실 기간은 넓게 변화합니다. 일부 UPREIT는 수요에 대해 면제를 허용; 다른 사람은 특정 창 또는 유동성 조건을 부과하는 금지. 주관은 구조에 들어가기 전에 구속 기계법을 이해해야합니다.

REIT가 면제 요청을 경유하거나 예기치 않은 조건을 부과하는 경우, 토지주의 방어는 파트너십 계약 언어에 따라 달라집니다. 주관자는 재발견이 약속되었지만 계약적인 정당화없이 차단 된 경우 좋은 믿음과 공정의 언약을 위반 한 것을 주장 할 수 있습니다. 또는, 제휴 계약이 면제 타이밍이나 조건에 따라 주변 경우, 주관은 원래 협상 된 용어를 시행하기 위해 개혁하거나 특정 성능을 추구 할 수 있습니다. REIT 공유 가격이 교환 후 급격히 감소 될 때 일반적인 pitfall 발생. 주관은 거래를 재개할 수 있지만, REIT의 금융 조건 또는 자산 품질에 대한 리츠 스폰서가 부당한 사기나 잘못대표는 일반적으로 증권에서 시장 위험을 부담합니다.

부동산의 매매 및 임대 계약에 대한 분쟁이 발생하면, UPREIT 거래소에서 REIT 스폰서가 될 경우, 장소와 절차는 파트너십을 형성하고 부동산은 어디에 있습니다. Delaware Chancery Court 또는 연방 법원의 분쟁을 배치하는 델라웨어에서 많은 UPREIT 파트너십이 형성되었습니다. 부동산이 뉴욕에 위치한 경우, 분쟁은 재산 소유자 또는 REIT의 위반 주장으로 토지주권의 권리를 포함, 뉴욕 법원은 뉴욕 파트너십법이나 실제 자산 법에서 관할권을 침해 할 수 있습니다.

토지주가 공허하거나 재촉할 경우 중요한 타이밍 문제 발생. 뉴욕 법원은 일반적으로 재절에 대한 지상 발견 후 합리적인 시간 내에 가져갈 것을 요구하고, 지연이 완화 될 수 있습니다. REIT 스폰서가 잘못되거나 사기를 발견 한 주자는 즉시 소송을 제기하고 후원, 광고주 및 교환 시간에 제공 된 금융 공개와 통신 포함되는 모든 증거를 보존해야합니다. 제휴 분쟁은 당사자가 파트너십 단위 또는 재산의 공정한 시장 가치를 해결하는 경우 승인 절차도 요구할 수 있습니다.

UPREIT 교환에 투입하기 전에, 주인은 다음의 고려 사항을 완료해야합니다.

• 독립적 인 평가를 받고 REIT 스폰서의 가치 방법론을 확인합니다.
• 세금 공제를 모델로 유지하고, 납세액을 확인한다.
• UPREIT 파트너쉽 계약서, 상속권, 배포, 정보 권리 및 종료 규정에 초점을 맞추고 있습니다.
• REIT 스폰서의 금융 안정성, 자산 품질 및 관리 트랙 레코드를 확인합니다.
• 표준 파트너십 조건이 적절하게 토지주의 이익을 보호하지 않는 경우 양도 측 편지 또는 개정.
• 잠재적인 구속 또는 출구를 위한 타임라인을 설치하고, 잠금 업 기간 인식하거나 REIT 공유 가격 조건은 유동성이 지연될 수 있습니다.
• REIT 스폰서와 문서 모든 통신은 모두 실행된 계약의 사본을 쓰고 유지.

UPREIT에 들어가는 주인의 결정은 장기적인 전략 목표가 닿지 않아 단기 세금 절감이 혼자서 진행되어야 합니다. 수년간 부동산을 보유할 계획이라면 REIT의 비즈니스 모델과 관리가 편안하며, UPREIT는 의미있는 세금 적분 및 유동성 유연성을 제공 할 수 있습니다. 의약은, 토지주가 즉시 구속권을 필요로 하는 경우 또는 REIT의 미래 성과에 대한 불확실한 것, 전통적인 1031 같은 종류 교환 또는 직접 판매는 더 나은 주인의 관심사를 봉사할지도 모릅니다. REIT의 구속 정책, 배포 역사 및 시장 조건을 변경하기 전에 준수하고 파트너십 계약을 통해 통제, 유통 및 종료 타이밍을위한 토지주가 실제 기대를 반영합니다.

UPREIT 구조, 세금 적분 전략 또는 뉴욕 부동산 파트너십 분쟁에 대한 질문은 특정 상황과 목표를 평가하기 위해 자격을 갖춘 부동산 변호사 또는 세무 전문가에게 문의하십시오.