CONTENIDO
- 1. Ley de Mejora de las Zonas Urbanas y los Entornos Residenciales | Definición
- - Finalidad y tipos de proyectos de mejora urbana
- - Principales partes y materias reguladas
- 2. Ley de Mejora de las Zonas Urbanas y los Entornos Residenciales | Principales tipos de infracción y nivel de las sanciones
- - Recepción de dinero u otros beneficios por parte de los directivos de la asociación
- - Entrega de dinero u otros beneficios en relación con la selección del contratista constructor
- - Gestión profesional de proyectos de mejora urbana sin registro
- - Infracciones relacionadas con el plan de gestión y disposición y la gestión de la asociación
- 3. Ley de Mejora de las Zonas Urbanas y los Entornos Residenciales | Aspectos relevantes para una asociación
- - Principales aspectos que debe revisar una asociación
- 4. Ley de Mejora de las Zonas Urbanas y los Entornos Residenciales | Aspectos relevantes para los miembros de una asociación
- - Principales aspectos que deben revisar los miembros de una asociación
- 5. Ley de Mejora de las Zonas Urbanas y los Entornos Residenciales | Necesidad de asesoramiento jurídico
- - Sistema de respuesta jurídica de Daeryun
1. Ley de Mejora de las Zonas Urbanas y los Entornos Residenciales | Definición
La Ley de Mejora de las Zonas Urbanas y los Entornos Residenciales de la República de Corea es la norma que regula los procedimientos y las relaciones jurídicas de los proyectos de mejora urbana, con el fin de mejorar el entorno residencial de las zonas con una elevada concentración de edificios antiguos o deteriorados y restablecer las funciones urbanas.
Establece el fundamento jurídico para gestionar de manera sistemática distintos proyectos de mejora urbana, como los de reurbanización, reconstrucción y mejora del entorno residencial.
Asimismo, regula los derechos y obligaciones de las asociaciones, sus miembros, los contratistas constructores y los gestores profesionales de proyectos de mejora urbana, entre otros participantes.
Dado que estos proyectos afectan a intereses diversos, como la propiedad de terrenos y edificios, las aportaciones económicas y los beneficios del desarrollo, las infracciones procedimentales o los actos ilícitos pueden dar lugar a actos administrativos o sanciones penales.
Finalidad y tipos de proyectos de mejora urbana
Conforme al artículo 2 de la Ley de Mejora de las Zonas Urbanas y los Entornos Residenciales, los proyectos de mejora urbana se clasifican principalmente en tres tipos: proyectos de reurbanización, proyectos de reconstrucción y proyectos de mejora del entorno residencial. Los criterios jurídicos aplicables varían según la finalidad de cada proyecto y las características de la zona afectada.
Un proyecto de mejora urbana es el que se ejecuta para mejorar el entorno urbano y acondicionar el entorno residencial en zonas con una elevada concentración de edificios antiguos o deteriorados.
▶ Proyecto de mejora del entorno residencial
▶ Proyecto de reurbanización
▶ Proyecto de reconstrucción
Los proyectos de mejora urbana gestionados mediante asociaciones, como los de reurbanización y reconstrucción, suelen desarrollarse a través de procedimientos como la designación de la zona de mejora, la constitución de la asociación y la aprobación del plan de ejecución del proyecto y del plan de gestión y disposición.
Durante este proceso se aplican diversos criterios jurídicos relativos a los requisitos para constituir la asociación, el procedimiento de selección del contratista constructor, la elaboración del plan de gestión y disposición y el cálculo de las aportaciones económicas.
Principales partes y materias reguladas
La Ley de Mejora de las Zonas Urbanas y los Entornos Residenciales no solo tiene por objeto demoler edificios antiguos y construir otros nuevos, sino también restablecer las funciones urbanas y mejorar el entorno residencial de los habitantes.
En particular, dado que los proyectos de mejora urbana pueden generar considerables beneficios derivados del desarrollo, la Ley contiene diversas disposiciones destinadas a garantizar la transparencia de la gestión de las asociaciones y proteger los derechos e intereses de sus miembros.
En concreto, para llevar a cabo un proyecto de mejora urbana es imprescindible obtener el consentimiento de los propietarios de terrenos o edificios y de los titulares de derechos de superficie de la zona correspondiente, denominados conjuntamente propietarios de terrenos u otros bienes inmuebles.
Durante este proceso se establecen relaciones de derechos y obligaciones entre el ejecutor que dirige el proyecto, como una asociación, el alcalde o el jefe del condado, o una corporación de terrenos y vivienda, y los propietarios de terrenos u otros bienes inmuebles.
En este contexto, el incumplimiento del porcentaje de consentimiento o de los procedimientos establecidos por la ley puede dar lugar a controversias sobre la nulidad o anulación de la ejecución del proyecto, así como a cuestiones relativas a la indemnización por daños y perjuicios o a la responsabilidad penal.
2. Ley de Mejora de las Zonas Urbanas y los Entornos Residenciales | Principales tipos de infracción y nivel de las sanciones
Las infracciones de la Ley de Mejora de las Zonas Urbanas y los Entornos Residenciales suelen plantearse principalmente en los siguientes supuestos.
∙ Entrega de dinero u otros beneficios durante la selección del contratista constructor
∙ Actividad ilegal de los gestores profesionales de proyectos de mejora urbana
∙ Actos ilícitos relacionados con el plan de gestión y disposición y la gestión de la asociación
En particular, la entrega de dinero u otros beneficios durante la gestión de la asociación y las irregularidades en la selección del contratista constructor se consideran delitos graves que pueden conllevar sanciones penales.
Recepción de dinero u otros beneficios por parte de los directivos de la asociación
Los directivos de las asociaciones de proyectos de mejora urbana, los miembros de los comités promotores y los gestores profesionales de dichos proyectos, entre otros, no deben recibir, solicitar ni prometer dinero u otros beneficios en relación con sus funciones.
Artículos 132 y 135 de la Ley de Mejora Urbana | Nivel de la sanción |
Cuando un directivo de la asociación, entre otros sujetos, recibe, solicita o promete dinero u otros beneficios en relación con sus funciones | Pena de prisión con trabajos de hasta 5 años o multa penal de hasta 50.000.000 de wones surcoreanos |
Dado que la gestión de la asociación afecta directamente a los derechos patrimoniales de sus miembros, las conductas irregulares de sus directivos se sancionan con rigor.
Entrega de dinero u otros beneficios en relación con la selección del contratista constructor
La ley prohíbe que las empresas constructoras y otros sujetos entreguen dinero, agasajos u otros beneficios a los directivos o miembros de una asociación durante el proceso de selección del contratista constructor.
Artículos 132 y 135 de la Ley de Mejora Urbana | Nivel de la sanción |
Cuando se entrega dinero, agasajos u otros beneficios en relación con la selección del contratista constructor | Pena de prisión con trabajos de hasta 5 años o multa penal de hasta 50.000.000 de wones surcoreanos |
Estas conductas se consideran infracciones representativas que menoscaban la imparcialidad de los proyectos de mejora urbana.
Gestión profesional de proyectos de mejora urbana sin registro
La gestión profesional de proyectos de mejora urbana consiste en prestar apoyo especializado durante los procedimientos correspondientes y solo puede ejercerse si se cumplen determinados requisitos de registro.
Si esta actividad se lleva a cabo sin registro, pueden imponerse las siguientes sanciones.
Artículo 137 de la Ley de Mejora Urbana | Nivel de la sanción |
Ejercicio de la actividad de gestión profesional de proyectos de mejora urbana sin registro | Pena de prisión con trabajos de hasta 2 años o multa penal de hasta 20.000.000 de wones surcoreanos |
También puede ser sancionado el gestor profesional de proyectos de mejora urbana que permita a otra persona utilizar su nombre o denominación comercial para realizar las actividades previstas en esta Ley, o que le ceda su certificado de registro.
Infracciones relacionadas con el plan de gestión y disposición y la gestión de la asociación
El plan de gestión y disposición constituye un procedimiento esencial de los proyectos de mejora urbana, mediante el cual se determinan los derechos y las aportaciones económicas de cada miembro de la asociación.
Durante este proceso pueden plantearse los siguientes actos ilícitos.
∙ Incumplimiento del procedimiento del plan de gestión y disposición
∙ Incumplimiento del procedimiento de adopción de acuerdos de la asamblea general de la asociación
∙ Irregularidades en la contabilidad de la asociación
∙ Incumplimiento del deber de divulgación de información de la asociación
En particular, pueden ser objeto de sanción penal el traslado sin la aprobación del plan de gestión y disposición, la ejecución unilateral de asuntos importantes establecidos por la ley sin el acuerdo de la asamblea general y la divulgación de información falsa en documentos sujetos al deber de publicidad.
Otras infracciones procedimentales también pueden dar lugar a actos administrativos o a controversias sobre la eficacia de la ejecución del proyecto.
3. Ley de Mejora de las Zonas Urbanas y los Entornos Residenciales | Aspectos relevantes para una asociación
Conforme a la Ley de Mejora de las Zonas Urbanas y los Entornos Residenciales, la asociación de un proyecto de mejora urbana es el sujeto principal de su ejecución y tiene la responsabilidad de proteger los derechos patrimoniales de sus miembros y desarrollar el proyecto de forma lícita.
En particular, tras la constitución de la asociación, los procedimientos importantes, como el plan de ejecución del proyecto y el plan de gestión y disposición, deben cumplir los requisitos establecidos en la normativa.
Principales aspectos que debe revisar una asociación
Es necesario revisar la estructura de gestión actual del proyecto de mejora urbana, prestando especial atención a los siguientes aspectos.
ㆍ Si el procedimiento de selección del contratista constructor se ha desarrollado lícitamente
ㆍ Si los procesos de elaboración del plan de ejecución del proyecto y del plan de gestión y disposición son conformes a Derecho
ㆍ Si la asamblea general y el procedimiento de adopción de acuerdos de la asociación cumplen los criterios legales
ㆍ Si la contabilidad y la gestión de los fondos de la asociación se administran con transparencia
ㆍ Si se ha establecido un procedimiento para responder a las solicitudes de información de los miembros de la asociación
ㆍ Si los contratos con los gestores profesionales del proyecto de mejora urbana y las empresas colaboradoras se han celebrado lícitamente
Dado que los proyectos de mejora urbana son proyectos de gran envergadura que pueden prolongarse durante varios años o incluso décadas, es importante garantizar desde sus primeras fases la conformidad de los procedimientos con la ley.
4. Ley de Mejora de las Zonas Urbanas y los Entornos Residenciales | Aspectos relevantes para los miembros de una asociación
En un proyecto de mejora urbana, los miembros de la asociación son, en principio, las personas que reúnen los requisitos legales para ser miembros entre los propietarios de terrenos u otros bienes inmuebles de la zona y tienen un interés directo en el proyecto.
No obstante, durante la ejecución del proyecto suelen surgir las siguientes controversias.
∙ Controversias sobre los formularios de consentimiento para constituir la asociación
∙ Cuestiones relativas a la imparcialidad del proceso de selección del contratista constructor
∙ Controversias sobre el plan de gestión y disposición y el cálculo de las aportaciones económicas
∙ Cuestiones relativas a la transparencia de la gestión de la asociación
Principales aspectos que deben revisar los miembros de una asociación
Los miembros de la asociación deben comprobar el desarrollo del proyecto de mejora urbana, prestando especial atención a los siguientes aspectos.
ㆍ Si el procedimiento de adopción de acuerdos de la asamblea general de la asociación cumple los criterios legales
ㆍ Si el cálculo de las aportaciones económicas conforme al plan de gestión y disposición es adecuado
ㆍ Si la contabilidad de la asociación y la ejecución de los gastos del proyecto se realizan con transparencia
ㆍ Si la respuesta de la asociación a las solicitudes de divulgación de información es conforme a Derecho
Dado que las controversias relativas a los proyectos de mejora urbana afectan directamente a los derechos patrimoniales de los miembros de la asociación, es necesario realizar un análisis jurídico en cada fase del proyecto.
5. Ley de Mejora de las Zonas Urbanas y los Entornos Residenciales | Necesidad de asesoramiento jurídico
En las controversias relacionadas con la Ley de Mejora de las Zonas Urbanas y los Entornos Residenciales suelen concurrir procedimientos administrativos, litigios civiles y causas penales.
En particular, en las siguientes situaciones debe determinarse con cautela la respuesta inicial.
∙ Irregularidades de los directivos de la asociación e investigaciones penales
∙ Procesos de anulación del plan de gestión y disposición
∙ Controversias relacionadas con la selección del contratista constructor
∙ Controversias sobre indemnización por daños y perjuicios relacionadas con la gestión de la asociación
Dado que en los proyectos de mejora urbana intervienen numerosas partes interesadas y su escala suele ser considerable, el proceso de respuesta jurídica requiere un análisis especializado.
Sistema de respuesta jurídica de Daeryun
Daeryun presta servicios jurídicos estructurados en asuntos relacionados con la Ley de Mejora de las Zonas Urbanas y los Entornos Residenciales, basándose en su experiencia en controversias relativas a proyectos de mejora urbana, incluidos los de reurbanización y reconstrucción.
ㆍ Asistencia en causas penales relacionadas con la gestión de asociaciones y las irregularidades de sus directivos
ㆍ Asistencia en procesos contencioso-administrativos relativos al plan de gestión y disposición y al plan de ejecución del proyecto
ㆍ Asistencia en reclamaciones de indemnización por daños y perjuicios y litigios civiles relacionados con proyectos de mejora urbana
ㆍ Asesoramiento jurídico sobre los contratos y la estructura de los proyectos de mejora urbana
Dado que en las controversias relativas a proyectos de mejora urbana suelen estar interrelacionados los procedimientos administrativos y las responsabilidades civiles y penales, es necesario efectuar un análisis jurídico sistemático desde las fases iniciales del asunto.
Si existen posibles riesgos jurídicos en un proyecto de mejora urbana actualmente en curso, puede solicitar una evaluación del asunto mediante la 🔗reserva de una consulta jurídica con abogados especializados en construcción e inmuebles.
