CONTENTS
- 1. 소유권이전등기소송 | 재건축 단지 잔여등기와 소유권이전등기 분쟁 구조
- - 주요 쟁점: “관리처분계획”과 “점유 승계”의 연결이 가능한지 여부
- - 원심의 판단: 인가·고시로 점유 승계 인정 → 취득시효에 따른 이전등기 일부 인용
- 2. 소유권이전등기소송 | 대법원의 판단: 인가·고시만으로 점유가 ‘자동 승계’되지는 않음
- - 제1 조합 부분은 결론 유지, ‘단지 내 공동시설’은 파기환송
- 3. 소유권이전등기소송 | 이번 판결의 의의
- - 소유권이전등기소송 시 재건축 조합이 준비할 자료
- - 법무법인 대륜의 조력
1. 소유권이전등기소송 | 재건축 단지 잔여등기와 소유권이전등기 분쟁 구조
소유권이전등기소송의 당사자는 두 재건축조합(제1 정비구역 조합·제2 정비구역 조합)과 한국토지주택공사(LH)였습니다.
과거 사업주체였던 LH가 분양 당시 전유부분 및 일부 토지 지분은 이전등기를 마쳐주었지만 단지 내 일부 토지·건물(공동시설·복리시설 부지, 관리사무소·발전실 등) 및 일부 지분은 LH 명의로 등기가 남아 있었습니다.
이후 두 재건축조합은 각 정비구역에 대해 관리처분계획 인가·고시를 받은 뒤, 종전 구분소유자들의 점유에 기한 취득시효 완성을 원인으로 LH를 상대로 소유권이전등기소송을 제기해 등기 절차 이행을 구하였습니다.
한편, 단지 내 공동시설을 둘러싸고는 독립당사자참가(다른 조합의 참가)까지 이루어져, 동일 권리관계에 대한 합일확정이 요구되는 구조였습니다.
주요 쟁점: “관리처분계획”과 “점유 승계”의 연결이 가능한지 여부
이 사건에서 소유권이전등기소송의 핵심 쟁점은 다음과 같이 정리할 수 있습니다.
② 단지 내 공동시설(관리사무소 부지·복리시설 부지·녹지 등)의 ‘공동점유’ 주체와 승계 범위를 어떻게 볼 것인지
③ 취득시효 완성에 기한 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있는 자가 누구인지(조합 vs 구분소유자 집단)
즉, 도시정비법상 ‘사용·수익권’의 발생과 민법상 ‘점유’ 및 시효취득 법리가 어떻게 맞물리는지가 쟁점이었습니다.
원심의 판단: 인가·고시로 점유 승계 인정 → 취득시효에 따른 이전등기 일부 인용
원심은 관리처분계획의 인가·고시가 있으면 정비구역 내 종전 구분소유자들의 점유가 사업시행자인 재건축조합에 승계된다고 보았습니다.
그 전제에서 원심은 제1 정비구역 조합은 제1 아파트 구분소유자들의 점유를 승계했고 제2 정비구역 조합도 제2 아파트 구분소유자들의 단지 내 공동시설 점유를 승계했다고 본 다음 각 조합의 점유가 평온·공연한 소유의 의사에 따른 점유로 추정된다고 보아 취득시효 완성을 인정했습니다.
이에 LH에게 소유권이전등기절차 이행을 명하는 범위에서 일부 인용 판단을 하였습니다.
2. 소유권이전등기소송 | 대법원의 판단: 인가·고시만으로 점유가 ‘자동 승계’되지는 않음
대법원은 원심의 “인가·고시 = 점유 승계”라는 연결 고리를 그대로 받아들이기 어렵다고 판단했습니다.
대법원은 도시정비법 규정(관리처분계획 인가·고시 후 종전 권리자 사용·수익 제한, 사업시행자 사용·수익 가능)을 근거로 사업시행자가 인도청구를 할 수 있는 권리는 인정될 수 있으나 이는 종전 소유자 등의 점유가 여전히 존재함을 전제로 인도청구가 성립하는 구조라고 보았습니다.
또한 재건축사업에서는(특정 예외를 제외하면) 공익사업법에 따른 강제취득 권한이 당연히 부여되는 것이 아니므로 협의 불성립 시 매도청구소송 등 별도의 절차를 통해 점유를 인도받아야 하는데, 이러한 체계에 비추어 보면 인가·고시만으로 곧바로 정비구역 내 토지·건물의 점유관계가 조합에 승계된다고 볼 수는 없다고 판시했습니다.
대법원은 사용·수익권의 발생과 점유의 이전을 구별하고 점유 승계는 자발적 인도, 이주 완료, 대금 지급 등 구체 사실관계 심리가 필요하다고 선을 그은 것입니다.
제1 조합 부분은 결론 유지, ‘단지 내 공동시설’은 파기환송
대법원은 구체 사안에 적용하여 다음과 같이 결론을 나누었습니다.
1) 제1 정비구역 조합 관련
원심의 이유 설시(인가·고시로 점유 승계)는 부적절한 부분이 있으나 기록상 제1 조합이 이주 완료 등으로 종전 구분소유자들로부터 점유 승계를 마친 것으로 볼 여지가 있어, 취득시효 완성에 따른 소유권이전등기청구를 인용한 원심 결론 자체는 유지할 수 있다고 보았습니다.
2) 단지 내 공동시설(제2 조합이 주장한 부분) 관련
반면 단지 내 공동시설은 제1·제2 아파트 구분소유자들이 입주자대표회의를 통해 공동으로 점유해 온 것으로 보는데, 제2 조합에 대한 인가·고시만으로 그 공동점유가 제2 조합에 당연 승계된다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
따라서 참가인(제2 조합)의 주위적 청구를 일부 인용한 원심 부분에는 법리오해가 있다고 보아 원심 판결의 피고 패소 부분 중 ‘단지 내 공동시설’ 부분을 파기환송했습니다.
3. 소유권이전등기소송 | 이번 판결의 의의
이번 판결은 소유권이전등기소송 실무에 대해 다음과 같은 확실한 기준을 제시합니다.
소유권이전등기소송 시 재건축 조합이 준비할 자료
구분 | 필수 확인 포인트 | 대표 자료 |
점유 승계 사실 | 인가·고시 외에 실제 점유 인도/이주 완료 여부 | · 이주완료 확인자료 · 인도 합의서 · 철거·폐쇄 기록 |
협의·매도청구 경과 | 분양미신청자 등과의 협의/소송 진행 | · 매도청구 소장·판결 · 대금공탁/지급 자료 |
공동시설 점유 구조 | 입주자대표회의·관리규약상 점유 주체 | · 관리규약 · 대표회의 의사록 · 관리권 인계서 |
취득시효 기산·완성 | 점유 개시 시점 및 평온·공연 추정 | · 사진/도면 · 사용·관리 내역 · 공과금·유지보수 자료 |
권리행사 주체 | 이전등기청구권 행사 적격(조합/구분소유자) | · 승계근거 문서 · 위임·양도 여부 자료 |
법무법인 대륜의 조력
법무법인 대륜은 재건축·정비사업 관련 소유권이전등기소송에서 관리처분계획 단계 자료만으로 결론을 밀어붙이기보다 점유 승계의 사실관계를 입증하는 증거 설계를 우선합니다.
또한 단지 내 공동시설처럼 공동점유·관리규약이 얽힌 경우 관리권 인계, 대표회의 운영, 사용·수익 실태를 종합해 권리귀속 구조를 재구성합니다.
소유권이전등기소송은 결국 “누가 언제부터 무엇을 어떻게 점유했는지”가 승패를 가르는 만큼 초기부터 자료를 정리해 전략적으로 접근해야 합니다.
부동산전문변호사의 조력이 필요하다면 지금 바로 🔗부동산변호사 법률상담예약을 진행해보실 것을 권장 드립니다.
