Demanda de reparación de defectos

Un defecto es una deficiencia derivada de errores de construcción que, al producir fisuras, asentamientos, roturas, desprendimientos u otros problemas, llega a afectar a la seguridad, la funcionalidad o el aspecto estético de un edificio o instalación.

Esto va más allá de una mera imperfección estética y puede afectar gravemente a la funcionalidad y seguridad del edificio.

Asimismo, a largo plazo puede provocar una disminución del valor del inmueble e incluso vulnerar los derechos de los residentes.

En particular, dado que los defectos en viviendas colectivas pueden perjudicar al conjunto de los residentes, se requiere una actuación a través del consejo de representantes de residentes.

Los defectos pueden manifestarse de las diversas formas indicadas a continuación.

En las demandas de reparación de defectos, constituyen cuestiones centrales «el momento en que apareció el defecto» y «el plazo de responsabilidad por garantía».

Incluso respecto de un mismo defecto, el plazo de responsabilidad por garantía varía según la ley aplicable. Además, se aplican plazos diferentes en función del tipo de defecto, por lo que se requiere una interpretación y clasificación jurídicas precisas.

Los plazos de responsabilidad por garantía correspondientes a los principales tipos de defectos conforme a cada ley son los siguientes.

De conformidad con el artículo 9-2 de la Ley de Propiedad y Administración de Edificios en Régimen de Propiedad Horizontal de la República de Corea y el artículo 5 de su Reglamento de desarrollo, entre otras disposiciones, surge responsabilidad por garantía respecto de los siguientes defectos y se aplican distintos plazos de duración.

※ Se aplica a los defectos anteriores o posteriores a la fecha de la inspección para la autorización de uso (defectos subjetivos u objetivos).

Conforme al artículo 59, apartado 1, y al anexo 6 del Reglamento de desarrollo de la Ley de Vivienda de la República de Corea, se aplican determinados plazos de responsabilidad por garantía a los siguientes defectos.

※ Se aplica a los defectos surgidos dentro del plazo de responsabilidad por garantía, contado desde la fecha de la inspección para la autorización de uso u otra fecha aplicable.

Conforme al artículo 36 de la Ley de Administración de Viviendas Colectivas de la República de Corea y al artículo 36 de su Reglamento de desarrollo, surge responsabilidad por garantía durante determinados períodos en función de los siguientes defectos.

※ Se aplica a los defectos surgidos dentro del plazo de responsabilidad por garantía, contado desde la fecha de la inspección para la autorización de uso u otra fecha aplicable.

Antes de iniciar el litigio, se lleva a cabo una investigación de los defectos (inspección in situ) mediante una institución especializada o un perito, con el fin de comprobar objetivamente su existencia y alcance.

Según el tipo de defecto, puede ser necesario recabar la opinión de profesionales especializados, como ingenieros de estructuras o arquitectos. Los resultados de la investigación podrán utilizarse posteriormente como documentación para el dictamen pericial judicial.

Debe seguirse un procedimiento para notificar formalmente la existencia de los defectos a la empresa constructora o promotora-vendedora y solicitar su reparación.

Dado que este trámite puede convertirse posteriormente en una cuestión controvertida durante el litigio respecto de si se formuló debidamente la solicitud de reparación, es aconsejable dejar constancia de ella mediante correo con certificación de contenido u otro medio equivalente.

Si la empresa constructora no atiende la solicitud de reparación o solo adopta medidas parciales, podrá presentarse una demanda de las siguientes formas.

Para determinar la causa y el alcance de los defectos, así como el coste de reparación, el tribunal designa a un perito judicial y ordena la práctica del correspondiente dictamen.

Esta fase aborda cuestiones centrales del litigio y el resultado del dictamen puede influir en la orientación de la decisión.

※ Si se considera que el resultado del dictamen no es adecuado, puede solicitarse su subsanación o la práctica de un dictamen adicional.

El tribunal dicta sentencia basándose en el resultado del dictamen pericial, las pruebas aportadas y los contratos, entre otros elementos.

Cuando se reconoce la responsabilidad por los defectos, el tribunal dicta una sentencia que ordena a la empresa constructora u otras partes repararlos o abonar una indemnización económica.

En el caso de las viviendas colectivas, el derecho a reclamar en virtud de la garantía por defectos corresponde a los propietarios de las unidades privativas.

Por consiguiente, el consejo de representantes de residentes solo puede presentar una demanda contra la empresa constructora u otras partes dentro del alcance de los derechos de reparación de defectos que le hayan cedido los propietarios de las unidades privativas. La indemnización final también se reconoce únicamente en proporción a los derechos cedidos.

Para realizar la valoración técnica del asunto, el tribunal designa a un perito acreditado que determina el tipo y el alcance de los defectos.

El dictamen se centra en los dos criterios siguientes.

El resultado del dictamen aceptado por el tribunal constituye el valor de referencia para calcular la indemnización.

La empresa constructora puede oponerse al resultado del dictamen alegando que «la obra se ejecutó conforme a los planos» o que se trata de «problemas menores comprendidos dentro de las tolerancias del diseño», entre otros argumentos de defensa.

En este proceso, el tribunal puede excluir determinados conceptos o reducir su importe. Solo los defectos finalmente reconocidos se tienen en cuenta para calcular la indemnización.

Por último, el tribunal puede limitar la responsabilidad teniendo en cuenta las siguientes circunstancias.

En la práctica, es habitual que la responsabilidad se reduzca aproximadamente un 5 % por cada año transcurrido hasta la fecha del dictamen pericial sobre los defectos.

La organización cronológica de fotografías tomadas inmediatamente después de aparecer los defectos, poco antes del litigio y antes del dictamen pericial mejora su credibilidad y fuerza probatoria.

Si las deficiencias señaladas reiteradamente en los registros de supervisión dieron lugar a defectos reales, dichos registros pueden constituir una prueba sólida de la responsabilidad por negligencia de la empresa constructora.

Antes de practicarse el dictamen pericial judicial, el importe de los daños puede acreditarse de forma aproximada mediante un informe privado de un arquitecto o ingeniero o un presupuesto de la empresa constructora.

En el caso de las viviendas colectivas, se requieren las siguientes pruebas.

Si no se cumplen los requisitos relativos a la titularidad de los derechos, la propia demanda puede ser inadmitida. Por tanto, deben comprobarse claramente el número de documentos de cesión y el procedimiento de adopción del acuerdo por el consejo de representantes.

Este despacho cuenta con abogados especializados en construcción inscritos como tales en la Asociación de Abogados de Corea, así como con numerosos abogados especialistas con una experiencia media de al menos 10 años.

Por ello, puede prestar asistencia jurídica durante todo el proceso relacionado con la aparición de defectos, desde el envío de una notificación con certificación de contenido hasta la interposición de una demanda, la solicitud de un dictamen pericial y la reclamación de una indemnización por daños y perjuicios.

Si le resulta difícil emprender actuaciones legales por su cuenta, puede recurrir a la asistencia de un abogado especializado en construcción para tratar de restablecer sus derechos.