Áreas de Práctica

Derecho de paso por terrenos colindantes

2025.07.23

El derecho de paso por terrenos colindantes es una institución importante del Derecho civil de la República de Corea para garantizar la función social y el uso equitativo del suelo. Las cuestiones relacionadas con este derecho requieren una comprensión precisa y una actuación basada en la legislación y la jurisprudencia aplicables.

1. Derecho de paso por terrenos colindantes | Definición y fundamento jurídico

Explicación de Daeryun Sociedad de Abogados sobre el concepto del derecho de paso por terrenos colindantes

Por derecho de paso por terrenos colindantes se entiende el derecho del propietario de un terreno que no está conectado directamente con una vía pública y que, por tanto, se encuentra prácticamente aislado, a pasar por un terreno colindante.

Es un derecho que la Ley Civil de la República de Corea reconoce excepcionalmente para equilibrar el aprovechamiento del suelo y los intereses particulares.

Fundamento jurídico

El artículo 219 de la Ley Civil de la República de Corea regula el derecho de paso por terrenos colindantes en los siguientes términos.

«Cuando entre un terreno y una vía pública no exista un paso necesario para el uso de dicho terreno, si su propietario no puede acceder a la vía pública sin pasar por los terrenos colindantes o si ello exige un coste excesivo, podrá pasar por dichos terrenos y, cuando sea necesario, abrir un paso».

No obstante, el titular del derecho de paso debe indemnizar necesariamente al propietario del terreno por el que se pasa por los daños sufridos.

Asimismo, el titular del derecho de paso no puede utilizar en exclusiva el terreno por el que se pasa y debe elegir el lugar y el modo de paso que causen el menor perjuicio.

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2. Derecho de paso por terrenos colindantes | Requisitos para su reconocimiento y alcance del paso

Requisitos para reconocer el derecho de paso por terrenos colindantes y alcance del paso

El derecho de paso por terrenos colindantes es, en principio, un derecho excepcional y solo puede ejercerse dentro de los límites que causen el menor perjuicio al propietario del terreno por el que se pasa.

Por tanto, debe existir una necesidad real y no una mera conveniencia particular.

Requisitos para su reconocimiento

Para que el derecho de paso sea reconocido jurídicamente, deben cumplirse los siguientes requisitos.

∙ Aislamiento como regla general
: no debe existir ninguna vía de acceso desde el terreno propio hasta una vía pública

∙ Falta de razonabilidad de una vía alternativa
: aunque exista una vía de acceso, esta debe ser excesivamente estrecha o exigir un coste desproporcionado para transitar por ella

∙ Principio de mínima injerencia
: deben elegirse el trazado y el método que causen el menor perjuicio al terreno colindante

∙ Indemnización por daños y perjuicios
: deben indemnizarse necesariamente los daños causados por el paso

Alcance del paso

El alcance del paso se determina individualmente con arreglo a los siguientes criterios (véase la sentencia del Tribunal Supremo de la República de Corea de 1996. 5. 14., asunto 96다10171).

∙ Topografía, configuración y uso actual de ambos terrenos

∙ Finalidad del paso y necesidad de su titular

∙ Grado de perjuicio para el propietario del terreno por el que se pasa

∙ Criterios generalmente aceptados en la sociedad

Por tanto, puede ser necesario garantizar una anchura que permita el paso de 1 automóvil o, por el contrario, limitarla a lo necesario para transitar a pie o transportar objetos.

No obstante, atendiendo a las necesidades concretas y a las circunstancias del entorno, es posible que no se autorice el tránsito de automóviles.

Límites del derecho de paso

El derecho de paso solo puede ejercerse dentro de los límites estrictamente necesarios y puede estar sujeto a las siguientes restricciones.

∙ Limitación del horario y la frecuencia de paso

∙ Limitación del modo de paso
(ejemplo: paso permitido únicamente a pie)

Por tanto, no puede exigirse que el paso permanezca abierto en todo momento y debe respetarse el derecho de propiedad sobre el terreno por el que se pasa.

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3. Derecho de paso por terrenos colindantes | Demanda declarativa del derecho de paso

Comprobación del modo de ejercer el derecho de paso por terrenos colindantes e interposición de una demanda

Aunque concurran las circunstancias para reconocer el derecho de paso por terrenos colindantes, si el propietario del terreno colindante obstaculiza o rechaza el paso, es necesario solicitar a un tribunal de la República de Corea que declare la existencia del derecho.

En ese caso, debe interponerse una «demanda declarativa del derecho de paso por terrenos colindantes» para determinar claramente la existencia del derecho y el alcance del paso.

Requisitos procesales

Para interponer una demanda declarativa del derecho de paso, deben cumplirse los siguientes requisitos.

▷ Especificar el lugar y el modo de paso

▷ Alegar y acreditar el cumplimiento de los requisitos del artículo 219 de la Ley Civil de la República de Corea

▷ Acreditar que no es posible acceder a una vía pública

▷ Demostrar la falta de razonabilidad de cualquier vía alternativa existente

Contenido de las pretensiones

Las pretensiones pueden formularse del siguiente modo, a título de ejemplo.

∙ Que se declare que el demandante tiene derecho a pasar por un terreno determinado

∙ Que el demandado no obstaculice el paso del demandante

∙ Que el demandado retire los obstáculos instalados, como muros o puertas

※ En este caso, no basta con alegar la necesidad del paso, sino que debe acreditarse concretamente que «ese trazado es el único o el más adecuado».

Principales cuestiones controvertidas

En las demandas declarativas del derecho de paso por terrenos colindantes suelen examinarse principalmente las siguientes cuestiones.

∙ Existencia de una vía alternativa transitable

∙ Grado de perjuicio para el propietario del terreno por el que se pasa

∙ Legitimidad de la finalidad del paso
(por ejemplo, si responde a una mera conveniencia o a una necesidad real)

∙ Alcance del paso y posibilidad de imponer restricciones

Por ejemplo, cuando la finalidad era visitar una sepultura situada en el terreno, existe un caso en el que se consideró suficiente permitir el paso solo 1~2 veces al año, en lugar de autorizarlo permanentemente (sentencia del Tribunal Supremo de la República de Corea de 2017. 1. 12., asunto 2016다39422).

Esto demuestra que, aunque los tribunales reconocen el derecho de paso por terrenos colindantes, mantienen el principio de que «solo se permite dentro de los límites mínimos necesarios».

Estructura probatoria y métodos de valoración

Si la parte contraria que obstaculiza el paso, es decir, el demandado, alega que «ya existe una vía de acceso», el demandante, es decir, la persona que interpuso la demanda, debe acreditar que dicha vía no es realmente adecuada.

El tribunal determina la necesidad real del derecho de paso, así como la ubicación y el alcance de la vía, mediante los siguientes métodos.

▲ Inspección judicial del lugar

▲ Material visual, como fotografías aéreas

▲ Dictámenes periciales, entre otros

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4. Derecho de paso por terrenos colindantes | Lista de comprobación

Lista de comprobación para interponer una demanda declarativa del derecho de paso por terrenos colindantes

Si se pretende preparar sin asistencia una demanda declarativa del derecho de paso por terrenos colindantes, es muy importante obtener tanto materiales objetivos sobre la situación del lugar como pruebas, además de conocer la doctrina jurídica aplicable.

Conviene revisar la situación actual conforme a la siguiente lista de comprobación y reunir información y pruebas tan concretas como sea posible antes de iniciar el litigio.

Aspecto que debe comprobarse	Descripción
Comprobación del aislamiento	Comprobar si no existe ninguna vía que permita acceder directamente desde el terreno propio hasta una vía pública o si dicho acceso resulta inviable en la práctica
Investigación de vías alternativas	Realizar una inspección para comprobar si existe alguna otra vía que ya se utilice o se encuentre en las proximidades
Investigación de vías alternativas	Si existe otra vía, valorar si puede acreditarse que resulta manifiestamente incómoda o poco razonable
Definición clara de la finalidad del paso	Determinar claramente si el paso se basa en una necesidad real y no en una mera conveniencia
Optimización del trazado del paso	Analizar mediante planos o fotografías qué trazado por los terrenos colindantes causa el menor perjuicio y resulta más razonable
Elaboración de un plan de indemnización	Preparar una propuesta razonable para indemnizar al propietario del terreno por el que se pasa por los daños causados
Preparación de pruebas	Recopilar los materiales disponibles, como el plano del plan de utilización del suelo, fotografías aéreas y del lugar, planos topográficos, fotografías de huellas de paso y declaraciones de vecinos
Concreción del objeto de la pretensión	Especificar en la demanda el lugar y el modo de paso, el horario, la frecuencia y los demás aspectos de las pretensiones
Revisión de las costas procesales	Establecer un presupuesto que tenga en cuenta las tasas judiciales, los gastos de notificación y los costes periciales, y conocer el procedimiento
Decisión sobre la solicitud de inspección judicial del lugar	Valorar si es necesario solicitar al tribunal una inspección judicial del lugar y exponer los motivos correspondientes
Conservación de los registros de comunicaciones	Si existen registros de solicitudes y negativas de paso intercambiadas con la otra parte, como mensajes o grabaciones, organizarlos para poder aportarlos al procedimiento

Sistema de asistencia de abogados especializados en derecho inmobiliario

Este despacho cuenta con varios abogados especializados en derecho inmobiliario inscritos como tales en la Asociación Coreana de Abogados, así como con abogados especializados con una experiencia media de al menos 10 años.

Por ello, cuando surgen controversias efectivas, como la obstrucción del paso, las cuestiones relativas a la indemnización por daños y perjuicios o las disputas sobre el alcance del paso, se puede prestar asistencia jurídica desde el envío de una notificación fehaciente hasta la interposición de una demanda declarativa del derecho de paso y una reclamación de indemnización por daños y perjuicios.

Con la asistencia de un abogado especializado en derecho inmobiliario que conozca en profundidad los requisitos legales y la jurisprudencia relativos al derecho de paso por terrenos colindantes, puede elaborarse una estrategia de respuesta adaptada a las circunstancias.