CONTENIDO
- 1. Derecho de paso por terrenos colindantes | Definición y fundamento jurídico
- - Fundamento jurídico
- 2. Derecho de paso por terrenos colindantes | Requisitos para su reconocimiento y alcance del paso
- - Requisitos para su reconocimiento
- - Alcance del paso
- - Límites del derecho de paso
- 3. Derecho de paso por terrenos colindantes | Demanda declarativa del derecho de paso
- - Requisitos procesales
- - Contenido de las pretensiones
- - Principales cuestiones controvertidas
- - Estructura probatoria y métodos de valoración
- 4. Derecho de paso por terrenos colindantes | Lista de comprobación
- - Sistema de asistencia de abogados especializados en derecho inmobiliario
1. Derecho de paso por terrenos colindantes | Definición y fundamento jurídico
Por derecho de paso por terrenos colindantes se entiende el derecho del propietario de un terreno que no está conectado directamente con una vía pública y que, por tanto, se encuentra prácticamente aislado, a pasar por un terreno colindante.
Es un derecho que la Ley Civil de la República de Corea reconoce excepcionalmente para equilibrar el aprovechamiento del suelo y los intereses particulares.
Fundamento jurídico
El artículo 219 de la Ley Civil de la República de Corea regula el derecho de paso por terrenos colindantes en los siguientes términos.
No obstante, el titular del derecho de paso debe indemnizar necesariamente al propietario del terreno por el que se pasa por los daños sufridos.
Asimismo, el titular del derecho de paso no puede utilizar en exclusiva el terreno por el que se pasa y debe elegir el lugar y el modo de paso que causen el menor perjuicio.
2. Derecho de paso por terrenos colindantes | Requisitos para su reconocimiento y alcance del paso
El derecho de paso por terrenos colindantes es, en principio, un derecho excepcional y solo puede ejercerse dentro de los límites que causen el menor perjuicio al propietario del terreno por el que se pasa.
Por tanto, debe existir una necesidad real y no una mera conveniencia particular.
Requisitos para su reconocimiento
Para que el derecho de paso sea reconocido jurídicamente, deben cumplirse los siguientes requisitos.
: no debe existir ninguna vía de acceso desde el terreno propio hasta una vía pública
∙ Falta de razonabilidad de una vía alternativa
: aunque exista una vía de acceso, esta debe ser excesivamente estrecha o exigir un coste desproporcionado para transitar por ella
∙ Principio de mínima injerencia
: deben elegirse el trazado y el método que causen el menor perjuicio al terreno colindante
∙ Indemnización por daños y perjuicios
: deben indemnizarse necesariamente los daños causados por el paso
Alcance del paso
El alcance del paso se determina individualmente con arreglo a los siguientes criterios (véase la sentencia del Tribunal Supremo de la República de Corea de 1996. 5. 14., asunto 96다10171).
∙ Finalidad del paso y necesidad de su titular
∙ Grado de perjuicio para el propietario del terreno por el que se pasa
∙ Criterios generalmente aceptados en la sociedad
Por tanto, puede ser necesario garantizar una anchura que permita el paso de 1 automóvil o, por el contrario, limitarla a lo necesario para transitar a pie o transportar objetos.
No obstante, atendiendo a las necesidades concretas y a las circunstancias del entorno, es posible que no se autorice el tránsito de automóviles.
Límites del derecho de paso
El derecho de paso solo puede ejercerse dentro de los límites estrictamente necesarios y puede estar sujeto a las siguientes restricciones.
∙ Limitación del modo de paso
(ejemplo: paso permitido únicamente a pie)
Por tanto, no puede exigirse que el paso permanezca abierto en todo momento y debe respetarse el derecho de propiedad sobre el terreno por el que se pasa.
3. Derecho de paso por terrenos colindantes | Demanda declarativa del derecho de paso
Aunque concurran las circunstancias para reconocer el derecho de paso por terrenos colindantes, si el propietario del terreno colindante obstaculiza o rechaza el paso, es necesario solicitar a un tribunal de la República de Corea que declare la existencia del derecho.
En ese caso, debe interponerse una «demanda declarativa del derecho de paso por terrenos colindantes» para determinar claramente la existencia del derecho y el alcance del paso.
Requisitos procesales
Para interponer una demanda declarativa del derecho de paso, deben cumplirse los siguientes requisitos.
▷ Alegar y acreditar el cumplimiento de los requisitos del artículo 219 de la Ley Civil de la República de Corea
▷ Acreditar que no es posible acceder a una vía pública
▷ Demostrar la falta de razonabilidad de cualquier vía alternativa existente
Contenido de las pretensiones
Las pretensiones pueden formularse del siguiente modo, a título de ejemplo.
∙ Que el demandado no obstaculice el paso del demandante
∙ Que el demandado retire los obstáculos instalados, como muros o puertas
※ En este caso, no basta con alegar la necesidad del paso, sino que debe acreditarse concretamente que «ese trazado es el único o el más adecuado».
Principales cuestiones controvertidas
En las demandas declarativas del derecho de paso por terrenos colindantes suelen examinarse principalmente las siguientes cuestiones.
∙ Grado de perjuicio para el propietario del terreno por el que se pasa
∙ Legitimidad de la finalidad del paso
(por ejemplo, si responde a una mera conveniencia o a una necesidad real)
∙ Alcance del paso y posibilidad de imponer restricciones
Por ejemplo, cuando la finalidad era visitar una sepultura situada en el terreno, existe un caso en el que se consideró suficiente permitir el paso solo 1~2 veces al año, en lugar de autorizarlo permanentemente (sentencia del Tribunal Supremo de la República de Corea de 2017. 1. 12., asunto 2016다39422).
Esto demuestra que, aunque los tribunales reconocen el derecho de paso por terrenos colindantes, mantienen el principio de que «solo se permite dentro de los límites mínimos necesarios».
Estructura probatoria y métodos de valoración
Si la parte contraria que obstaculiza el paso, es decir, el demandado, alega que «ya existe una vía de acceso», el demandante, es decir, la persona que interpuso la demanda, debe acreditar que dicha vía no es realmente adecuada.
El tribunal determina la necesidad real del derecho de paso, así como la ubicación y el alcance de la vía, mediante los siguientes métodos.
▲ Material visual, como fotografías aéreas
▲ Dictámenes periciales, entre otros
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4. Derecho de paso por terrenos colindantes | Lista de comprobación
Si se pretende preparar sin asistencia una demanda declarativa del derecho de paso por terrenos colindantes, es muy importante obtener tanto materiales objetivos sobre la situación del lugar como pruebas, además de conocer la doctrina jurídica aplicable.
Conviene revisar la situación actual conforme a la siguiente lista de comprobación y reunir información y pruebas tan concretas como sea posible antes de iniciar el litigio.
Aspecto que debe comprobarse | Descripción |
Comprobación del aislamiento | Comprobar si no existe ninguna vía que permita acceder directamente desde el terreno propio hasta una vía pública o si dicho acceso resulta inviable en la práctica |
Investigación de vías alternativas | Realizar una inspección para comprobar si existe alguna otra vía que ya se utilice o se encuentre en las proximidades |
Si existe otra vía, valorar si puede acreditarse que resulta manifiestamente incómoda o poco razonable | |
Definición clara de la finalidad del paso | Determinar claramente si el paso se basa en una necesidad real y no en una mera conveniencia |
Optimización del trazado del paso | Analizar mediante planos o fotografías qué trazado por los terrenos colindantes causa el menor perjuicio y resulta más razonable |
Elaboración de un plan de indemnización | Preparar una propuesta razonable para indemnizar al propietario del terreno por el que se pasa por los daños causados |
Preparación de pruebas | Recopilar los materiales disponibles, como el plano del plan de utilización del suelo, fotografías aéreas y del lugar, planos topográficos, fotografías de huellas de paso y declaraciones de vecinos |
Concreción del objeto de la pretensión | Especificar en la demanda el lugar y el modo de paso, el horario, la frecuencia y los demás aspectos de las pretensiones |
Revisión de las costas procesales | Establecer un presupuesto que tenga en cuenta las tasas judiciales, los gastos de notificación y los costes periciales, y conocer el procedimiento |
Decisión sobre la solicitud de inspección judicial del lugar | Valorar si es necesario solicitar al tribunal una inspección judicial del lugar y exponer los motivos correspondientes |
Conservación de los registros de comunicaciones | Si existen registros de solicitudes y negativas de paso intercambiadas con la otra parte, como mensajes o grabaciones, organizarlos para poder aportarlos al procedimiento |
Sistema de asistencia de abogados especializados en derecho inmobiliario
Este despacho cuenta con varios abogados especializados en derecho inmobiliario inscritos como tales en la Asociación Coreana de Abogados, así como con abogados especializados con una experiencia media de al menos 10 años.
Por ello, cuando surgen controversias efectivas, como la obstrucción del paso, las cuestiones relativas a la indemnización por daños y perjuicios o las disputas sobre el alcance del paso, se puede prestar asistencia jurídica desde el envío de una notificación fehaciente hasta la interposición de una demanda declarativa del derecho de paso y una reclamación de indemnización por daños y perjuicios.
Con la asistencia de un abogado especializado en derecho inmobiliario que conozca en profundidad los requisitos legales y la jurisprudencia relativos al derecho de paso por terrenos colindantes, puede elaborarse una estrategia de respuesta adaptada a las circunstancias.
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