Prescripción adquisitiva por posesión de terrenos

El artículo 245 de la Ley Civil de la República de Corea establece que la propiedad de un inmueble puede adquirirse mediante su posesión cuando se cumplen determinados requisitos.

Artículo 245 de la Ley Civil (plazo para adquirir la propiedad de un inmueble mediante posesión)

En consecuencia, si una persona ha poseído un terreno durante 20 años, puede ejercer frente al propietario el derecho a reclamar la inscripción de la transmisión de la propiedad cuando se consume la prescripción.

La posesión en concepto de propietario consiste en poseer el terreno con la voluntad de ser su propietario, y no con la autorización de otra persona.

Por tanto, el mero uso o arrendamiento no se reconoce como posesión en concepto de propietario.

Esta clase de posesión se presume conforme al artículo 197, apartado 1, de la Ley Civil de la República de Corea. No obstante, si la otra parte rebate la presunción alegando, entre otros extremos, una ocupación sin autorización, puede exigirse una voluntad inequívoca de actuar como propietario y pruebas que la acrediten.

Artículo 197 de la Ley Civil (características de la posesión)

El carácter «pacífico» significa que la posesión se ejerce sin violencia, amenazas ni coacción.

Si la posesión se obtuvo por la fuerza o estuvo acompañada de violencia en su inicio, no cumple este requisito de la adquisición por prescripción.

El carácter «público» significa que la posesión no es clandestina y se ejerce de forma que pueda ser percibida por cualquier persona desde el exterior.

Por tanto, debe tratarse de una posesión ejercida abiertamente, de modo que otras personas puedan conocerla.

Por ejemplo, el carácter público puede reconocerse si se ha cercado, mantenido y utilizado efectivamente el terreno.

La Ley Civil de la República de Corea distingue dos supuestos en función del periodo de posesión.

En ambos supuestos, una vez transcurrido el periodo de posesión, puede adquirirse la propiedad mediante la inscripción registral.

En particular, la prescripción adquisitiva de 10 años solo se reconoce al poseedor que figura como titular registral y, en este caso, este debe actuar de buena fe y sin negligencia.

Este requisito se establece expresamente en el artículo 245, apartado 2, de la Ley Civil.

Si la posesión se interrumpe o se ejerce de manera intermitente, se rompe la continuidad del plazo de prescripción.

El poseedor debe mantener la posesión de forma continuada durante 20 años (o 10 años). El desalojo físico o el abandono de la posesión, entre otros hechos, pueden romper dicha continuidad.

Cuando una persona figura inscrita como copropietaria, aunque posea las demás cuotas, se considera que posee un terreno de su propiedad, por lo que no se reconoce la adquisición por prescripción.

Sentencia del Tribunal Supremo de la República de Corea de 13 de abril de 2001, asuntos 99다62036,62043

Cuando una persona posee una cuota de un terreno en copropiedad perteneciente a otra persona, puede adquirir por prescripción la cuota del tercero que no es de su propiedad (sentencia del Tribunal Supremo de la República de Corea de 26 de junio de 1979, asunto 79다639).

Por ejemplo, si A y B son propietarios cada uno del 50 % de un terreno y C posee únicamente la cuota de A, la adquisición por prescripción es posible porque se refiere a la cuota de un tercero y no a una propiedad de C.

Aunque solo se posea una parte del terreno y no su totalidad, dicha parte puede adquirirse por prescripción si es posible delimitarla mediante signos objetivos (sentencia del Tribunal Supremo de la República de Corea de 14 de diciembre de 1993, asunto 93다5581).

No obstante, la reclamación de inscripción de la transmisión de la propiedad solo es posible después de practicar la inscripción de segregación de la parcela (procedimiento de división de la referencia parcelaria).

Conforme al artículo 247, apartado 1, de la Ley Civil de la República de Corea, los efectos de la propiedad adquirida por prescripción se retrotraen al momento en que comenzó la posesión.

Por tanto, cuando se consuma la prescripción, se reconoce al poseedor una posición jurídica equivalente a la de quien hubiera sido propietario del terreno desde el inicio, y no la de un mero poseedor.

El artículo 247, apartado 2, de la Ley Civil de la República de Corea establece expresamente que las disposiciones sobre la interrupción de la prescripción extintiva también se aplican a la prescripción adquisitiva.

En consecuencia, el transcurso de la prescripción se interrumpe o suspende temporalmente cuando concurre alguno de los siguientes motivos.

Cuando se interrumpe la prescripción, el plazo vuelve a computarse desde el principio; si se suspende, reanuda su curso cuando finaliza la causa de suspensión.

La prescripción adquisitiva constituye un beneficio jurídico del poseedor.

Sin embargo, puede renunciarse expresa o tácitamente a este beneficio durante el proceso judicial o con posterioridad.

El Tribunal Supremo de la República de Corea se pronunció del siguiente modo en su sentencia de 29 de septiembre de 1973, asunto 73다762.

Aunque se haya consumado la prescripción adquisitiva por posesión, la titularidad jurídica de la propiedad se perfecciona mediante la inscripción registral.

La mera consumación de la prescripción no sustituye inmediatamente a la inscripción. Para ejercer plenamente sus derechos, el poseedor debe presentar contra el propietario (o titular registral) una demanda de inscripción de la transmisión de la propiedad o obtener dicha inscripción mediante acuerdo.

Para presentar una demanda de inscripción de la transmisión de la propiedad deben cumplirse los siguientes requisitos.

Si se cumplen los requisitos del artículo 245 de la Ley Civil, el tribunal puede dictar una sentencia que ordene al titular registral inscribir la transmisión de la propiedad.

Cuando se obtiene una sentencia favorable y esta adquiere firmeza, puede solicitarse unilateralmente la inscripción de la transmisión de la propiedad basándose en dicha sentencia.

Una vez practicada la inscripción, queda determinada la titularidad jurídica derivada de la consumación de la prescripción y pueden realizarse posteriormente actos como la venta, la donación o la constitución de garantías.

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