CONTENIDO
- 1. Expropiación de terrenos/indemnización | Definición y características
- - Régimen de expropiación de terrenos
- - Características
- 2. Expropiación de terrenos/indemnización | Procedimientos de resolución de expropiación y de objeción
- - Presentación y recepción de la solicitud de resolución de expropiación
- - Publicación y audiencia de los interesados
- - Investigación de los hechos y examen de las alegaciones
- - Tasación y cálculo de la indemnización
- - Resolución de expropiación y notificación
- - Objeción contra la resolución y proceso judicial
- 3. Expropiación de terrenos/indemnización | Tipos de indemnización y criterios de cálculo
- - Indemnización por terrenos
- - Indemnización por edificios y demás elementos afectados
- - Indemnización por pérdidas empresariales
- - Indemnización por pérdidas en el terreno restante y adquisición de dicho terreno
- - Indemnización por derechos y otros conceptos
- - Indemnización fuera de la zona del proyecto
- - Indemnización por pérdidas agrícolas
- 4. Expropiación de terrenos/indemnización | Controversias relacionadas y métodos de resolución
- - Principales causas de controversias
- - Solicitud de resolución y expropiación del terreno
- - Procedimiento de objeción y resolución
- 5. Expropiación de terrenos/indemnización | Lista de comprobación
- - Sistema de asistencia de abogados especializados en Derecho inmobiliario
1. Expropiación de terrenos/indemnización | Definición y características
El régimen de expropiación de terrenos e indemnización permite adquirir forzosamente los terrenos y demás bienes necesarios para ejecutar proyectos de utilidad pública, como viviendas públicas, carreteras, ferrocarriles y complejos industriales.
Régimen de expropiación de terrenos
El Estado o las entidades públicas promueven diversos proyectos de utilidad pública, como la construcción de viviendas públicas, la ampliación de infraestructuras de transporte, incluidas carreteras y ferrocarriles, y la creación de complejos industriales.
Dado que para estos proyectos es necesario obtener los terrenos y bienes correspondientes, en primer lugar se procura celebrar un contrato de compraventa mediante negociación con sus propietarios.
Sin embargo, para los casos en que no sea posible alcanzar un acuerdo, el ordenamiento jurídico permite adquirir forzosamente, previa indemnización justa, los terrenos necesarios para proyectos de utilidad pública, al tiempo que protege los derechos de propiedad de la ciudadanía. Este mecanismo se denomina «régimen de expropiación de terrenos».
Características
① Carácter coercitivo
La expropiación de terrenos es un acto coercitivo que permite al Estado o a una entidad pública adquirir terrenos para proyectos de utilidad pública sin el consentimiento del particular.
② Principio de indemnización justa
Dado que se produce una adquisición forzosa, debe abonarse a la persona afectada una indemnización justa que se corresponda con el valor de mercado.
④ Garantía de la debida regularidad del procedimiento
La expropiación de terrenos debe basarse en la ley y tramitarse mediante un procedimiento transparente y equitativo. Asimismo, se garantizan a la persona afectada derechos como el de formular objeciones y acudir a los tribunales.
⑤ Principio de prioridad del interés público
La expropiación de terrenos debe tener necesariamente una finalidad de utilidad pública y no está permitida para favorecer intereses particulares.
⑥ Rapidez y eficiencia
Para que los proyectos de utilidad pública se ejecuten sin contratiempos, se mantiene un determinado grado de celeridad y se han establecido mecanismos institucionales destinados a evitar demoras innecesarias.
2. Expropiación de terrenos/indemnización | Procedimientos de resolución de expropiación y de objeción
El procedimiento de expropiación de terrenos e indemnización consiste en tramitar sistemáticamente, por etapas, los procedimientos legalmente garantizados para obtener los terrenos necesarios para proyectos de utilidad pública.
En particular, el procedimiento de resolución de expropiación protege de manera equilibrada los derechos del ejecutor del proyecto y del propietario del terreno y se centra en garantizar la debida regularidad del procedimiento mediante la adecuada consideración de las opiniones del propietario.
Presentación y recepción de la solicitud de resolución de expropiación
Cuando no se haya alcanzado un acuerdo para la compraventa del terreno, el ejecutor del proyecto solicita una resolución de expropiación a la Comisión de Expropiación de Terrenos de la República de Corea.
A continuación, la solicitud recibida se remite a la ciudad, condado o distrito donde se encuentre el terreno, a fin de que se publique y quede disponible para su consulta.
Publicación y audiencia de los interesados
La ciudad, el condado o el distrito publica la información pertinente en su tablón de anuncios durante 14 días y notifica individualmente a los propietarios de los terrenos y demás interesados para que puedan consultar el contenido de la solicitud de expropiación.
Durante el periodo de publicación, el propietario puede consultar la documentación de la solicitud de expropiación y presentar un escrito de alegaciones.
El escrito debe especificar las peticiones o exigencias relativas a la expropiación, incluidas las siguientes.
∙ Solicitud de expropiación del terreno restante
∙ Posible omisión de derechos
Investigación de los hechos y examen de las alegaciones
La Comisión de Expropiación de Terrenos examina las alegaciones presentadas por el propietario y el ejecutor del proyecto y comprueba los hechos mediante una inspección sobre el terreno.
Durante este proceso, realiza un examen exhaustivo para que las pretensiones del propietario sean debidamente consideradas.
Tasación y cálculo de la indemnización
Se encarga a dos entidades de tasación independientes que determinen el importe adecuado de la indemnización por el terreno.
Los resultados de las tasaciones sirven de base para el pago de una indemnización equitativa.
Resolución de expropiación y notificación
La Comisión de Expropiación de Terrenos redacta la resolución de expropiación basándose en los resultados de las tasaciones y en la investigación de los hechos, y la adopta tras su deliberación.
La resolución se notifica al propietario mediante un sistema de notificación especial. Si no es posible efectuar la notificación, se publica durante 14 días en la ciudad, condado o distrito competente por razón de la ubicación del terreno.
Objeción contra la resolución y proceso judicial
Objeción
El propietario puede formular una objeción en un plazo de 30 días desde la recepción de la resolución. En este procedimiento se realizan una nueva tasación y un nuevo examen.
∙Interposición de un proceso contencioso-administrativo
Tras la notificación de la resolución, en un plazo de 90 días (60 días si se ha formulado una objeción), puede impugnarse ante los tribunales, mediante un proceso contencioso-administrativo, la legalidad de la resolución y la adecuación del importe de la indemnización.
3. Expropiación de terrenos/indemnización | Tipos de indemnización y criterios de cálculo
El régimen de expropiación de terrenos e indemnización permite indemnizar con arreglo a criterios razonables y equitativos por los terrenos y demás bienes necesarios para proyectos de utilidad pública.
La indemnización se divide en diversas categorías, como terrenos, edificios y otros elementos afectados, y pérdidas empresariales, y a cada una de ellas se aplican criterios de cálculo específicos.
Indemnización por terrenos
La indemnización por el terreno se basa en el valor oficial del terreno publicado a 1 de enero de cada año.
Los tasadores realizan la valoración teniendo en cuenta conjuntamente la tasa de variación del valor del terreno, el incremento de los precios de producción y las características particulares del terreno objeto de expropiación.
No obstante, la valoración no incluye el incremento artificial del valor del terreno derivado del proyecto de utilidad pública, es decir, la plusvalía urbanística, ni los precios especulativos.
Además, por regla general, la indemnización se abona en efectivo, pero puede satisfacerse mediante bonos si así lo desea el propietario o si concurren determinadas condiciones.
Categoría | Contenido | |
Destinatarios | - Cuando lo solicite la propia persona | |
- En el caso de terrenos de propietarios no residentes, la parte de la indemnización que exceda de 100 millones de wones surcoreanos se abona mediante bonos | ||
Plazo de reembolso | Hasta 5 años | |
Tipo de interés de los bonos | Propietario no residente | - Bonos con un plazo de reembolso de hasta 3 años : tipo de interés de los depósitos a plazo fijo a 3 años |
- Bonos con un plazo de reembolso superior a 3 años y de hasta 5 años : tipo de interés de los bonos del Tesoro a 5 años | ||
Persona que no sea propietaria no residente | - Bonos con un plazo de reembolso de hasta 3 años : depósito a plazo fijo a 3 años | |
- Bonos con un plazo de reembolso superior a 3 años y de hasta 5 años : tipo de interés de los bonos del Tesoro a 5 años
| ||
Indemnización por edificios y demás elementos afectados
En el caso de los edificios y demás elementos afectados, se indemnizan con carácter prioritario los costes de traslado, incluidos los de desmontaje, transporte y reinstalación.
Si los costes de traslado exceden del precio de adquisición o el traslado resulta imposible, la indemnización se calcula con arreglo al precio de adquisición del edificio u otros elementos.
Indemnización por pérdidas empresariales
La indemnización por suspensión temporal de la actividad se abona tomando como referencia el beneficio empresarial correspondiente a un periodo de suspensión de hasta 4 meses.
La indemnización por cese definitivo cubre el beneficio empresarial de 2 años. Para tener derecho a ella debe cumplirse alguno de los siguientes requisitos.
Requisitos para recibir la indemnización por cese definitivo
▷ Que no pueda obtenerse autorización para desarrollar la actividad en otro lugar
▷ Que la autoridad de la ciudad, condado o distrito considere que, por tratarse de una instalación que genera rechazo social, su traslado a otro lugar resulta especialmente difícil
Indemnización por pérdidas en el terreno restante y adquisición de dicho terreno
Cuando el ejecutor del proyecto expropie o adquiera parte de un terreno y disminuya el valor del terreno restante, o sean necesarias obras como accesos, zanjas o cercas, se indemnizan las pérdidas y los costes de las obras.
El propietario puede solicitar al ejecutor del proyecto la adquisición del terreno restante
▷ Si no se alcanza un acuerdo, puede solicitarse la expropiación a la Comisión de Expropiación de Terrenos competente
Indemnización por derechos y otros conceptos
En el caso de derechos específicos, como los derechos mineros o pesqueros, se abona por separado, de conformidad con la normativa aplicable, una indemnización por la extinción del derecho correspondiente.
Indemnización fuera de la zona del proyecto
Cuando un terreno agrícola cercano que no esté incluido en la zona del proyecto quede rodeado por terrenos montañosos, ríos u otros elementos como consecuencia de la ejecución del proyecto y resulte imposible acceder a él, a solicitud del propietario puede considerarse terreno incluido en la zona del proyecto a efectos de la indemnización.
Indemnización por pérdidas agrícolas
Por los terrenos agrícolas incluidos en la zona del proyecto se indemnizan las pérdidas agrícolas con una cantidad equivalente a 2 años del ingreso bruto medio de los cultivos de las explotaciones agrícolas durante los 3 años anteriores.
Cuando el propietario del terreno agrícola y quien lo cultiva efectivamente sean personas distintas, la indemnización se abona de la siguiente forma.
Cuando el propietario es un agricultor local | El pago se realiza según lo acordado entre las partes |
Si no se alcanza un acuerdo, se abona un 50 % a cada parte | |
Cuando el propietario no es un agricultor local | El pago se realiza a quien cultiva efectivamente el terreno |
4. Expropiación de terrenos/indemnización | Controversias relacionadas y métodos de resolución
Durante el procedimiento de expropiación de terrenos e indemnización pueden surgir controversias debido a las diferencias de opinión entre las partes interesadas.
Para resolver estas controversias de forma consensuada, existen procedimientos jurídicos y administrativos, así como diversos métodos de solución de controversias.
Principales causas de controversias
∙ Cuestiones relativas a la legalidad y la debida regularidad del procedimiento de expropiación
∙ Conflictos sobre la indemnización por pérdidas en el terreno restante y la adquisición de dicho terreno
∙ Controversias sobre el alcance y los criterios de la indemnización por pérdidas empresariales
∙ Cuestiones relativas al cálculo de la indemnización por derechos, como los derechos mineros y pesqueros
Solicitud de resolución y expropiación del terreno
Si no se alcanza un acuerdo o resulta imposible negociar, el ejecutor del proyecto puede solicitar una resolución a la Comisión de Expropiación de Terrenos competente.
Categoría | Contenido |
Solicitud de resolución | El ejecutor del proyecto, el propietario del terreno o una persona interesada puede solicitar una resolución a la Comisión de Expropiación de Terrenos competente |
Finalidad de la resolución | Si fracasa la negociación, se tramita la expropiación forzosa tras el pago o la consignación de la indemnización para adquirir el terreno destinado al proyecto de utilidad pública |
Procedimiento de resolución | ① Publicación y consulta de la solicitud de resolución de expropiación ② Valoración por 2 tasadores ③ Cálculo de la media de los importes tasados ④ Examen y resolución |
Notificación del resultado | Se notifica una copia auténtica de la resolución al ejecutor del proyecto, al propietario del terreno y a las personas interesadas |
Transmisión de la propiedad | Tras pagar o consignar la indemnización, el ejecutor del proyecto inscribe la propiedad del terreno a su nombre |
Procedimiento de objeción y resolución
Quien discrepe de la resolución de la Comisión de Expropiación de Terrenos puede formular una objeción por escrito, mediante el formulario correspondiente, ante la Comisión Central de Expropiación de Terrenos en un plazo de 30 días desde la recepción de la copia auténtica de la resolución.
Categoría | Contenido |
Plazo para formular la objeción | En un plazo de 30 días desde la notificación de la copia auténtica de la resolución |
Órgano de presentación | Comisión Central de Expropiación de Terrenos (si se trata de una resolución local, se presenta a través de la comisión local para su remisión a la comisión central) |
Examen y decisión | Tras examinar la objeción, la comisión central adopta una nueva resolución sobre el importe de la indemnización |
Notificación del resultado | Se notifica una copia auténtica de la resolución sobre la objeción al ejecutor del proyecto, al propietario y a las personas interesadas |
Pago de la indemnización | El ejecutor del proyecto paga o consigna el incremento de la indemnización |
Firmeza de la resolución | Si no se interpone una demanda en los 60 días siguientes a la notificación de la resolución sobre la objeción, esta se considera equivalente a una sentencia firme conforme a la Ley de Procedimiento Civil de la República de Corea → Finalización del procedimiento de indemnización |
5. Expropiación de terrenos/indemnización | Lista de comprobación
Esta lista permite comprobar detalladamente los principales procedimientos y cuestiones relacionados con la expropiación de terrenos y la indemnización.
Puede ayudar al ejecutor del proyecto, al propietario del terreno y a las demás personas interesadas a conocer claramente sus derechos y obligaciones.
Categoría | Aspectos que deben comprobarse y precauciones |
Fase de negociación | Procurar alcanzar un acuerdo consensuado y dejar constancia escrita de su contenido |
Solicitud de resolución | Comprobar el cumplimiento de los procedimientos de presentación de la solicitud, publicación y audiencia de los interesados |
Cálculo de la indemnización | Comprobar que se hayan tenido en cuenta las tasaciones y se hayan excluido las plusvalías artificiales derivadas del desarrollo |
Procedencia de la indemnización mediante bonos | Comprobar si el propietario la solicita y si se aplica a la cantidad excedente correspondiente a propietarios no residentes |
Pago de la indemnización | Conservar los justificantes del pago y los documentos relativos a la consignación |
Transmisión de la propiedad | Comprobar los documentos para la inscripción de la transmisión y la certificación registral |
Procedimiento de objeción | Comprobar la recepción del escrito de objeción y el cumplimiento del procedimiento de examen ante la Comisión Central de Expropiación de Terrenos |
Respuesta ante controversias | Conocer el plazo y el procedimiento para interponer un proceso contencioso-administrativo y actuar dentro del plazo correspondiente |
Indemnización por el terreno restante | Negociar con el ejecutor del proyecto y comprobar si es necesario solicitar la expropiación |
Indemnización por derechos | Comprobar el cálculo y el procedimiento de pago de la indemnización por derechos |
Indemnización por pérdidas empresariales | Comprobar el periodo de suspensión y el cumplimiento de los requisitos para el cese definitivo |
Sistema de asistencia de abogados especializados en Derecho inmobiliario
Este despacho cuenta con numerosos abogados especializados en expropiaciones e indemnizaciones y en Derecho inmobiliario, inscritos como tales en el Colegio de Abogados de la República de Corea, así como con abogados especializados cuya experiencia profesional media es de al menos 10 años.
Por ello, puede prestar asistencia jurídica especializada y sistemática respecto de diversas cuestiones relacionadas con la expropiación de terrenos y las indemnizaciones, como procedimientos, contratos, controversias, permisos y autorizaciones administrativas.
Si necesita ayuda durante el procedimiento de expropiación e indemnización, puede solicitar la asistencia de un abogado especializado.
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