CONTENIDO
- 1. Infracción de la Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre Real | Registro fiduciario a nombre de terceros y sus modalidades
- - Registro fiduciario bilateral a nombre de un tercero
- - Registro fiduciario trilateral a nombre de un tercero
- - Registro fiduciario contractual a nombre de un tercero
- 2. Infracción de la Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre Real | Sanciones administrativas
- 3. Infracción de la Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre Real | Sanciones penales
- - Personas sancionadas y penas aplicables
- 4. Infracción de la Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre Real | Formas de actuación
- - Comprobación de la infracción
- - Tramitación oportuna de la inscripción a nombre del titular real
- - Actuación ante una posible sanción penal
- 5. Infracción de la Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre Real | Lista de comprobación
- - Sistema de asistencia de abogados especializados en derecho inmobiliario
1. Infracción de la Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre Real | Registro fiduciario a nombre de terceros y sus modalidades
La modalidad más representativa de infracción de la Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre Real es el registro fiduciario a nombre de un tercero.
El registro fiduciario a nombre de un tercero consiste en inscribir un inmueble a nombre de otra persona pese a que su propietario real es una persona distinta.
Esta práctica era habitual antes de la implantación del sistema de registro inmobiliario a nombre del titular real, pero actualmente está prohibida con carácter general por la «Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre del Titular Real» de la República de Corea.
El registro fiduciario a nombre de un tercero se divide principalmente en tres modalidades según su estructura y la relación jurídica entre las partes. Cada una produce efectos y riesgos diferentes.
Registro fiduciario bilateral a nombre de un tercero
El registro fiduciario bilateral consiste en que el titular real que adquiere el inmueble transmite la inscripción a nombre del titular nominal, en lugar de inscribirlo a su propio nombre.
El contrato, el pago del precio y la propiedad material corresponden al titular real, mientras que el titular nominal únicamente figura en el registro.
En este supuesto, el acuerdo de registro fiduciario es nulo conforme al artículo 4 de la Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre Real, y el titular nominal no puede alegar jurídicamente la propiedad aunque el inmueble se haya inscrito a su nombre.
El titular real puede reclamar al titular nominal la cancelación de la inscripción o la inscripción de la transmisión de la propiedad.
Elemento | Descripción |
Modalidad | El titular real inscribe el inmueble a nombre del titular nominal |
Titular registral | Titular nominal |
Partes contratantes | Titular real ↔ vendedor |
Efecto jurídico | Nulidad del acuerdo de registro fiduciario y posibilidad de reclamar la cancelación o transmisión de la inscripción |
Riesgo | Posibilidad de una controversia civil si el titular nominal dispone del inmueble |
Registro fiduciario trilateral a nombre de un tercero
El registro fiduciario trilateral consiste en que el titular real celebra directamente el contrato de compraventa con el vendedor y paga el precio, pero solicita que el inmueble se inscriba a nombre de un tercero que actúa como titular nominal.
Las partes contratantes son el titular real y el vendedor.
También en este supuesto es nulo el acuerdo de registro fiduciario. Por ello, aunque el vendedor haya transmitido la inscripción al titular nominal, el titular real puede ejercitar por subrogación los derechos del vendedor para cancelar dicha inscripción y solicitar que el inmueble se inscriba a su propio nombre.
No obstante, este derecho está sujeto a un plazo de prescripción extintiva de 10 años.
Sin embargo, si el titular real ha mantenido la posesión del inmueble, el plazo de prescripción no transcurre.
Elemento | Descripción |
Partes contratantes | Titular real ↔ vendedor |
Pago del precio | Titular real |
Titular registral | Titular nominal |
Efecto jurídico | Nulidad del acuerdo de registro fiduciario y posibilidad de recuperar la inscripción mediante una reclamación por subrogación |
Aspectos que deben tenerse en cuenta | La reclamación debe formularse dentro de 10 años, pero el plazo no transcurre mientras se mantenga la posesión |
Registro fiduciario contractual a nombre de un tercero
En el registro fiduciario contractual, aparentemente es el titular nominal quien celebra directamente el contrato con el vendedor y quien paga el precio.
Sin embargo, en realidad los fondos proceden del titular real y todas las decisiones son adoptadas por este.
El criterio esencial en este supuesto es si el vendedor conocía la existencia del registro fiduciario.
Conocimiento del vendedor | Efecto jurídico |
Si lo conocía | El contrato es nulo y el titular nominal no puede recibir la transmisión registral |
Si lo desconocía | El contrato es válido y el titular nominal adquiere la propiedad → el titular real no puede alegar la propiedad |
En este caso, el titular real no puede reclamar derechos sobre el propio inmueble y únicamente puede exigir al titular nominal la restitución, por enriquecimiento injusto, del precio de compraventa que abonó.
Elemento | Descripción |
Partes contratantes | Titular nominal ↔ vendedor |
Pago del precio | Titular real |
Titular registral | Titular nominal |
Efecto jurídico | Varía según si el vendedor conocía la situación |
Riesgo | Dificultad para recuperar la propiedad y posibilidad de reclamar únicamente la devolución del precio (mayor riesgo) |
2. Infracción de la Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre Real | Sanciones administrativas
La infracción de la Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre Real no se limita al simple «préstamo del nombre».
Dado que el registro fiduciario a nombre de terceros puede propiciar actos ilícitos como la evasión fiscal, la ocultación de bienes o las donaciones ilegales, las correspondientes sanciones administrativas también se aplican con rigor.
En particular, al titular real que encomienda el registro a nombre de un tercero se le imponen una sanción pecuniaria administrativa y multas coercitivas por incumplimiento. Si no cumple la obligación, pueden imponérsele sanciones económicas adicionales de cuantía progresivamente superior.
Régimen de sanciones pecuniarias administrativas
La sanción pecuniaria administrativa (gwajinggeum) es una medida que puede imponerse cuando se detecta un registro fiduciario a nombre de un tercero, y el extremo superior del intervalo aplicable corresponde al 30 % del valor del inmueble.
A quien haya encomendado el registro a nombre de un tercero sin inscribir el derecho sobre el inmueble a nombre de su titular real se le puede imponer una sanción pecuniaria administrativa calculada del siguiente modo (artículo 3-2, artículo 4-2 y artículo 8 de la Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre Real de la República de Corea).
(Tasa de la sanción pecuniaria administrativa según el valor de tasación del inmueble + tasa de la sanción pecuniaria administrativa según el tiempo transcurrido desde el incumplimiento de la obligación) × valor de tasación del inmueble
Quien haya encomendado el registro a nombre de un tercero debe abonar una sanción pecuniaria administrativa resultante de multiplicar el valor de tasación del inmueble por la tasa aplicable conforme a los siguientes criterios.
Valor de tasación del inmueble | Tasa de la sanción pecuniaria administrativa |
500 millones de wones surcoreanos o menos | 5 % |
Intervalo superior a 500 millones de wones surcoreanos y cuyo extremo final incluido es 3.000 millones de wones surcoreanos | 10 % |
Más de 3.000 millones de wones surcoreanos | 15 % |
Además, debe sumarse la sanción pecuniaria administrativa adicional correspondiente al tiempo durante el que se haya mantenido el registro fiduciario a nombre de un tercero.
Tiempo transcurrido desde el incumplimiento de la obligación | Tasa de la sanción pecuniaria administrativa |
1 año o menos | 5 % |
Intervalo superior a 1 año y cuyo extremo final incluido es 2 años | 10 % |
Más de 2 años | 15 % |
Régimen de multas coercitivas por incumplimiento
El titular real al que se haya impuesto una sanción pecuniaria administrativa tiene la obligación de efectuar sin demora la inscripción a nombre del titular real.
Si no cumple esta obligación, se le impondrán progresivamente multas coercitivas adicionales.
Estructura de imposición de las multas coercitivas
Momento transcurrido | Contenido de la imposición |
Transcurrido 1 año desde la imposición de la sanción pecuniaria administrativa | Imposición del 10 % del valor de tasación del inmueble |
Transcurrido otro año | Imposición del 20 % |
Por tanto, pueden imponerse reiteradamente hasta que se efectúe la inscripción a nombre del titular real.
3. Infracción de la Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre Real | Sanciones penales
La infracción de la Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre Real se considera una conducta delictiva grave que, más allá de una mera cuestión civil, puede conllevar sanciones penales.
Dado que el registro fiduciario a nombre de terceros se considera una conducta que menoscaba la confianza social mediante el uso indebido del sistema público registral, la legislación establece sanciones penales rigurosas según la gravedad de la infracción y la persona implicada.
Personas sancionadas y penas aplicables
Conforme al artículo 7 de la Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre Real, pueden imponerse las siguientes penas al titular real, al titular nominal y a quienes elaboren documentación falsa, entre otros.
Persona afectada | Sanción penal |
Titular real (persona que, pese a ser el propietario real, inscribe el inmueble a nombre de un tercero) | Pena de prisión con trabajos de hasta 5 años o multa penal de hasta 200 millones de wones surcoreanos |
Acreedor y deudor real que elaboren documentación falsa (cuando se consignen datos falsos por escrito pese a no tratarse del deudor real) | Pena de prisión con trabajos de hasta 5 años o multa penal de hasta 200 millones de wones surcoreanos |
Titular nominal (persona que permite que el inmueble se inscriba a su nombre) | Pena de prisión con trabajos de hasta 3 años o multa penal de hasta 100 millones de wones surcoreanos |
La sanción penal se impone con independencia de las sanciones administrativas antes examinadas, como la sanción pecuniaria administrativa y las multas coercitivas.
Por consiguiente, un mismo registro fiduciario puede dar lugar conjuntamente a una sanción pecuniaria administrativa, multas coercitivas y una sanción penal.
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4. Infracción de la Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre Real | Formas de actuación
Cuando se descubre o se sospecha una infracción de la Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre Real, resulta muy importante adoptar una respuesta adecuada y precisa.
Mantener la situación infractora no solo incrementa los riesgos de sanciones pecuniarias administrativas, multas coercitivas y sanciones penales, sino que también puede dar lugar a controversias sobre la propiedad.
Comprobación de la infracción
En primer lugar, debe comprobarse con precisión la existencia de un registro fiduciario a nombre de un tercero mediante la certificación del registro inmobiliario y la documentación contractual.
Dado que las medidas aplicables varían según la estructura del registro fiduciario, deben determinarse con exactitud los efectos jurídicos y los riesgos correspondientes a cada modalidad.
Tramitación oportuna de la inscripción a nombre del titular real
Si se mantiene una situación contraria a la Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre Real, continuarán imponiéndose sanciones pecuniarias administrativas y multas coercitivas, por lo que conviene tramitar la inscripción a nombre del titular real.
El titular real puede solicitar al titular nominal que presente la solicitud de inscripción de la transmisión de la propiedad o interponer, cuando sea necesario, una demanda judicial para obtener la cancelación y transmisión de la inscripción.
La principal medida consiste en restablecer la situación regular de la propiedad mediante la cancelación del registro fiduciario y la inscripción a nombre del titular real.
Actuación ante una posible sanción penal
Si existe la posibilidad de una denuncia penal, deben prepararse las actuaciones para la investigación y la obtención de pruebas.
Si se reconocen los hechos ilícitos, puede intentarse obtener una atenuación de la pena mediante la comunicación voluntaria de los hechos y el cumplimiento de los procedimientos establecidos legalmente.
No obstante, si se prevén otras imputaciones, como evasión fiscal, además de la infracción de la Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre Real, debe elaborarse una estrategia integral de actuación con asistencia profesional.
5. Infracción de la Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre Real | Lista de comprobación
Cuando se sospecha o detecta una infracción de la Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre Real, es importante comprobar por etapas los procedimientos y elementos que deben revisarse prioritariamente.
Elemento de comprobación | Contenido que debe comprobarse |
Comprobación del estado registral | Comprobar si la propia persona figura como titular registral en la certificación del registro inmobiliario |
Revisión de la estructura contractual | Comprobar si quien firmó el contrato y quien aportó los fondos son la misma persona |
Determinación de la modalidad de registro fiduciario | Comprobar si se trata de una estructura bilateral, trilateral o contractual |
Prueba de la propiedad material | Obtener pruebas sobre el origen del precio de compraventa, el pago de impuestos y el estado de la posesión, entre otros elementos |
Comprobación del periodo de infracción | Comprobar durante cuánto tiempo se ha mantenido el registro fiduciario |
Comprobación del valor de tasación del inmueble | Determinar el valor de tasación que sirve de base para calcular la sanción pecuniaria administrativa |
Posibilidad de inscripción a nombre del titular real | Comprobar si el titular nominal está dispuesto a colaborar |
Examen de una demanda de transmisión registral | Considerar los procedimientos judiciales si el titular nominal no colabora |
Comprobación de las notificaciones de sanciones pecuniarias administrativas y multas coercitivas | Comprobar si la entidad local ha impuesto una sanción pecuniaria administrativa y revisar su contenido |
Examen de la responsabilidad penal | Determinar si la persona está sujeta a sanción según su participación en la infracción |
Sistema de asistencia de abogados especializados en derecho inmobiliario
Este despacho cuenta con varios abogados especializados en derecho inmobiliario registrados ante la Korean Bar Association de la República de Corea, así como con abogados especializados cuya experiencia profesional media es de al menos 10 años.
Cuando surgen diversos riesgos jurídicos relacionados con la imposición de sanciones pecuniarias administrativas, multas coercitivas por incumplimiento, sanciones penales o la nulidad registral, el despacho puede prestar asistencia jurídica desde la formulación de objeciones y los recursos administrativos ante el órgano administrativo hasta la actuación en procedimientos penales.
Puede valorarse solicitar la asistencia de un abogado especializado en derecho inmobiliario para determinar si existe una infracción de la Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre Real y definir la correspondiente estrategia de actuación.
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