CONTENIDO
- 1. Infracción de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados | Ámbito de los agentes y bienes objeto de intermediación
- - ¿Qué es un agente inmobiliario autorizado?
- - Ámbito de los bienes objeto de intermediación
- - Bienes excluidos de la intermediación
- 2. Infracción de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados | Actos prohibidos
- - Actos prohibidos a los agentes inmobiliarios autorizados
- - Actos de obstrucción prohibidos a cualquier persona
- 3. Infracción de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados | Sanciones administrativas aplicables a los agentes
- - Cancelación de la habilitación
- - Suspensión de la habilitación
- - Efectos de las sanciones
- 4. Infracción de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados | Sanciones administrativas aplicables al titular de una oficina
- - Cancelación del registro
- - Suspensión de la actividad
- 5. Infracción de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados | Sanciones penales según el tipo de conducta
- - Pena de prisión con trabajos de hasta 3 años o multa penal de hasta 30 millones de wones surcoreanos
- - Pena de prisión con trabajos de hasta 1 año o multa penal de hasta 10 millones de wones surcoreanos
- 6. Infracción de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados | Cómo actuar ante una infracción
- - Comprobación de los hechos y obtención de documentación
- - Actuación ante la autoridad de registro o el organismo investigador competente
- - Procedimiento de impugnación de sanciones administrativas
- - Medidas posteriores para evitar reincidencias
- 7. Infracción de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados | Lista de comprobación
- - Sistema de asistencia de abogados especializados en Derecho inmobiliario
1. Infracción de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados | Ámbito de los agentes y bienes objeto de intermediación
En el contexto de estas infracciones, la «Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados» regula claramente los requisitos de habilitación de dichos profesionales y el ámbito de los bienes que pueden ser objeto de intermediación, con el fin de garantizar la transparencia y la equidad de las operaciones inmobiliarias.
La intermediación sobre activos que no pueden ser objeto de ella o la realización de actividades de intermediación por una persona no habilitada constituyen infracciones de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados y pueden conllevar responsabilidades graves.
¿Qué es un agente inmobiliario autorizado?
El agente inmobiliario autorizado es un profesional de la intermediación que ha obtenido su habilitación mediante un examen y cuyas funciones y categorías están estrictamente definidas en la «Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados».
Clasificación de los agentes inmobiliarios autorizados
Tipo | Descripción |
Agente inmobiliario autorizado titular de una oficina | Persona que ha registrado la apertura de una oficina de intermediación conforme a la ley |
Agente inmobiliario autorizado adscrito | Persona adscrita al titular de una oficina que realiza labores de intermediación o presta apoyo en ellas |
Auxiliar de intermediación | Persona que no es agente inmobiliario autorizado, pero realiza tareas auxiliares sencillas |
La realización independiente de actividades de intermediación por una persona no habilitada constituye una infracción manifiesta.
Ámbito de los bienes objeto de intermediación
Los bienes sobre los que un agente inmobiliario autorizado puede realizar labores de intermediación también están limitados por ley.
La intermediación que exceda este ámbito puede constituir una infracción de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados.
Bienes que pueden ser objeto de intermediación (artículo 3 de la «Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados»)
▪ Edificios u otras construcciones o elementos incorporados al terreno
▪ Árboles en pie conforme a la «Ley sobre Árboles en Pie»
▪ Conjuntos fabriles y mineros conforme a la «Ley de Hipotecas sobre Conjuntos Fabriles y Mineros»
Bienes excluidos de la intermediación
La intermediación sobre los derechos o activos siguientes puede constituir una infracción de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados, ya que no forman parte de los bienes legalmente previstos.
: la mera «posición» que permite participar en un sorteo y resultar adjudicatario no constituye el propio edificio y, por tanto, no es objeto de intermediación (sentencia del Tribunal Supremo de la República de Corea de 23.4.1991, asunto 90도1287).
▪ Activos intangibles, como el fondo de comercio, la cartera de clientes o los conocimientos técnicos
: quedan excluidos los valores económicos intangibles que no sean edificios ni bienes inmuebles (sentencia del Tribunal Supremo de la República de Corea de 15.1.2009, asunto 2008도9427).
▪ Derecho a recibir un terreno de sustitución
: el derecho a recibir, bajo determinadas condiciones, un terreno para reubicación dentro de una zona de desarrollo urbanístico cuando se demuele una vivienda no se considera un bien inmueble (sentencia del Tribunal Supremo de la República de Corea de 26.5.2011, asunto 2011다23682).
2. Infracción de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados | Actos prohibidos
La infracción de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados puede configurarse cuando se realiza un acto expresamente prohibido por la ley o no se observan los procedimientos legalmente exigidos.
Entre las infracciones más representativas se encuentran las siguientes.
Actos prohibidos a los agentes inmobiliarios autorizados
El artículo 33, apartado 1, de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados prohíbe expresamente a los agentes titulares individuales y a los agentes adscritos los 9 actos siguientes.
9 actos prohibidos
Número | Resumen del acto prohibido |
1 | Dedicarse directamente a la compraventa de inmuebles (prohibición de compatibilizar la intermediación con la compraventa) |
2 | Encargar una intermediación a una persona no habilitada ni registrada o prestarle el propio nombre |
3 | Recibir dinero o bienes adicionales que excedan la remuneración legal, con independencia de que se denominen gratificación, donación u otro concepto |
4 | Inducir a error al cliente mediante explicaciones falsas u otros medios |
5 | Intermediar en la adjudicación, el arrendamiento o la compraventa de inmuebles cuya transmisión esté legalmente prohibida |
6 | Contratar directamente con el cliente o representar a ambas partes |
7 | Intermediar en inmuebles sujetos a restricciones de reventa con fines de evasión fiscal o especulación |
8 | Simular que una operación se ha completado con el propósito de manipular los precios de mercado |
9 | Constituir una organización para restringir determinadas intermediaciones o impedir la intermediación conjunta |
La comisión de cualquiera de estos actos prohibidos puede dar lugar a una sanción administrativa.
Asimismo, en particular, quienes infrinjan las disposiciones de los números 5 a 9 también podrán ser objeto de sanciones penales previstas por la legislación administrativa.
Actos de obstrucción prohibidos a cualquier persona
Incluso una persona que no sea agente inmobiliario autorizado puede ser sancionada si realiza actos destinados a obstaculizar indebidamente la actividad de un agente concreto o a influir en los precios de mercado.
Tipos de actos prohibidos | Contenido concreto |
① Inducir a restringir los encargos de intermediación | Inducir, mediante avisos, comunidades en línea u otros medios, a no encargar intermediaciones a un agente inmobiliario autorizado concreto |
② Inducir a contratar con determinados intermediarios | Discriminar indebidamente a otras personas mientras se induce a contratar únicamente con determinados intermediarios que anuncian precios considerablemente superiores a los de mercado |
③ Restringir los encargos por debajo de un precio determinado | Inducir, a través de comunidades u otros medios, a no efectuar encargos por debajo de un precio determinado |
④ Obstaculizar la publicidad | Obstaculizar sin causa justificada la actividad publicitaria de un agente inmobiliario autorizado |
⑤ Inducir a inflar los precios de mercado | Obligar o inducir a un intermediario, incluso mediante la promesa de una contraprestación, a anunciar un precio considerablemente elevado |
Por tanto, los actos de terceros que obstaculicen la actividad de los agentes inmobiliarios autorizados también pueden ser objeto de sanción.
3. Infracción de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados | Sanciones administrativas aplicables a los agentes
Cuando se detecta una infracción de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados, esta puede exceder el ámbito de una simple advertencia y dar lugar a sanciones administrativas graves, como la suspensión o cancelación de la habilitación profesional.
Dado que estas sanciones afectan directamente al sustento y a la situación profesional del agente, es necesario conocer con claridad los criterios aplicables a cada infracción y prepararse en consecuencia.
Cancelación de la habilitación
La habilitación del agente inmobiliario autorizado queda obligatoriamente cancelada cuando concurre alguna de las infracciones graves siguientes (artículo 35 de la «Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados»).
▪ Permitir que otra persona realice actividades de intermediación utilizando su nombre o ceder o prestar el certificado de habilitación
▪ Realizar actividades de intermediación durante el periodo de suspensión de la habilitación
▪ Haber sido condenado, en relación con el ejercicio profesional, a una pena de prisión sin trabajos o superior, incluida la suspensión de la ejecución de la pena, por determinados delitos previstos en la Ley Penal de la República de Corea, como estafa, apropiación indebida o incumplimiento del deber de lealtad en la gestión de asuntos ajenos
Para cancelar la habilitación, el gobernador de la ciudad o provincia debe celebrar obligatoriamente un trámite de audiencia, y la persona afectada deberá devolver su certificado o presentar una declaración de motivos en un plazo de 7 días.
Suspensión de la habilitación
Si durante las actividades de intermediación se detectan negligencias o infracciones legales, la habilitación de agente inmobiliario autorizado puede suspenderse durante un periodo determinado.
La sanción se impone de forma diferenciada según la naturaleza y gravedad de la infracción (artículo 36, apartado 1, y apartado 3, de la «Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados», y artículo 22, apartado 1, y anexo 3 del Reglamento de Aplicación de dicha Ley).
Infracción | Periodo de suspensión |
① Estar adscrito a un mínimo de 2 oficinas de intermediación | Suspensión de la habilitación durante 6 meses |
② No registrar el sello o utilizar un sello no registrado | Suspensión de la habilitación durante 3 meses |
③ No comprobar ni explicar de forma diligente y exacta el bien objeto de intermediación, o no presentar los documentos en los que se fundamenta la explicación | Suspensión de la habilitación durante 3 meses |
④ No firmar ni sellar el documento de comprobación y explicación del bien objeto de intermediación | Suspensión de la habilitación durante 3 meses |
⑤ No firmar ni sellar el contrato de la operación | Suspensión de la habilitación durante 3 meses |
⑥ Consignar datos falsos sobre el importe u otras condiciones de la operación en el contrato, o redactar un mínimo de 2 contratos diferentes para una misma operación | Suspensión de la habilitación durante 6 meses |
⑦ Incurrir en alguno de los actos prohibidos previstos en los distintos incisos del artículo 33, apartado 1, de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados | Suspensión de la habilitación durante 6 meses |
Por tanto, la comisión de los actos prohibidos para los agentes inmobiliarios autorizados que se han examinado anteriormente puede dar lugar a la suspensión de la habilitación.
En tal caso, el gobernador de la ciudad o provincia puede aumentar o reducir el periodo de suspensión de la habilitación hasta un máximo de 1/2, teniendo en cuenta el motivo, la frecuencia y las consecuencias de la infracción, sin que dicho periodo pueda superar los 6 meses.
Efectos de las sanciones
Estas sanciones no se limitan a restringir la habilitación, sino que también pueden impedir el futuro registro de la actividad de intermediación.
Cancelación de la habilitación | Imposibilidad de obtener la habilitación de agente inmobiliario autorizado y abrir una oficina de intermediación durante 3 años después de la sanción |
Suspensión de la habilitación | Imposibilidad de registrar la apertura de una oficina durante el periodo de suspensión |
Cancelación inmediata de la habilitación si se realizan actividades de intermediación durante este periodo |
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4. Infracción de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados | Sanciones administrativas aplicables al titular de una oficina
Cuando se detecta una infracción de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados cometida por el titular de una oficina, puede cancelarse el registro de la propia oficina o imponerse la suspensión de la actividad durante un periodo determinado.
Dado que no se trata de una mera limitación de la habilitación, sino de una restricción directa de la propia actividad empresarial, requiere especial atención.
Cancelación del registro
El registro de apertura de la oficina de intermediación puede cancelarse cuando concurra alguno de los motivos siguientes.
Motivos de cancelación del registro (artículo 38 de la «Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados»)
2. Mantener dos o más oficinas de intermediación
3. Instalar instalaciones temporales de intermediación
4. Ejercer una actividad incompatible
5. Mantener suspendida la actividad durante más de 6 meses consecutivos
6. No divulgar información sobre un bien objeto de intermediación o divulgarla pese a la solicitud de confidencialidad del cliente
7. Consignar falsamente en el contrato el importe u otros datos de la operación o redactar dos o más contratos diferentes para una misma operación
8. Iniciar la actividad sin adoptar las medidas destinadas a garantizar la responsabilidad por daños y perjuicios
9. Realizar cualquiera de los actos prohibidos previstos en el artículo 33, apartado 1, de la «Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados»
10. Haber recibido, durante el último año y conforme a la «Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados», 3 o más sanciones de suspensión de la actividad o sanciones administrativas pecuniarias y volver a realizar un acto sancionable con suspensión o sanción administrativa pecuniaria (salvo el supuesto contemplado en el número 9 entre los motivos de cancelación obligatoria del registro)
11. Que una asociación empresarial constituida por agentes titulares de oficinas (entendiéndose por tal la asociación empresarial prevista en el artículo 2, número 2, de la «Ley de Regulación de Monopolios y Comercio Justo») o un agente titular que sea miembro de ella haya infringido el artículo 51 de dicha ley y recibido 2 o más medidas conforme a sus artículos 52 o 53 durante los últimos 2 años
Por consiguiente, la realización de los actos anteriormente indicados como prohibidos a los agentes inmobiliarios autorizados puede dar lugar a la cancelación del registro.
Suspensión de la actividad
La suspensión de la actividad impide realizar labores de intermediación durante un periodo determinado y se impone, según la gravedad de la infracción, por un máximo de 6 meses (artículo 39, apartado 1, de la «Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados», y artículo 14 y formulario número 15 de su Reglamento de Aplicación).
(Salvo que la causa se haya subsanado dentro de los 2 meses siguientes a la fecha en que surgió)
2. No registrar el sello o utilizar un sello no registrado
3. Celebrar un contrato de intermediación exclusiva sin utilizar el correspondiente documento contractual o no conservarlo
4. Divulgar información falsa sobre un bien objeto de intermediación o no comunicar al operador de la red de información sobre operaciones que se ha completado la operación respecto de un bien cuya divulgación se le había solicitado
5. No entregar o conservar el documento de comprobación y explicación del bien objeto de intermediación
6. No firmar ni sellar el documento de comprobación y explicación del bien objeto de intermediación
7. No redactar, entregar o conservar debidamente el contrato de la operación
8. No firmar ni sellar el contrato de la operación
9. Negarse, obstaculizar o eludir la presentación de informes o documentos, una investigación o una inspección relacionada con una orden de supervisión de la autoridad administrativa competente; incumplir cualquier otra orden, o presentar informes o documentos falsos
10. Incurrir en cualquiera de los motivos de cancelación discrecional del registro de apertura anteriormente indicados
11. Haber recibido, durante el último año y conforme a la «Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados», 2 o más sanciones de suspensión de la actividad o sanciones administrativas pecuniarias y volver a realizar un acto sancionable con una sanción administrativa pecuniaria
12. Que una asociación empresarial constituida por agentes titulares de oficinas o un agente titular que sea miembro de ella haya infringido el artículo 51 de la «Ley de Regulación de Monopolios y Comercio Justo» y recibido una medida conforme a sus artículos 52 o 53
13. Infringir cualquier otra disposición de la «Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados» o una orden o medida dictada conforme a ella
Cuando el titular de la oficina sea una persona jurídica, podrá imponerse una suspensión separada respecto de la sede principal o de cada sucursal.
5. Infracción de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados | Sanciones penales según el tipo de conducta
Las infracciones de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados pueden conllevar sanciones que exceden las meramente administrativas.
Esto requiere cautela, ya que tales conductas se consideran infracciones graves en las que la fiabilidad y la ética profesional del agente quedan sometidas directamente a valoración jurídica.
Pena de prisión con trabajos de hasta 3 años o multa penal de hasta 30 millones de wones surcoreanos
Esta pena se aplica a conductas graves que alteran el mercado, fomentan la especulación inmobiliaria o implican el registro ilegal de una oficina, entre otras (artículo 48, artículo 33, apartado 1, números 5 a 9, y artículo 33, apartado 2, de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados).
▪ Registrar la apertura mediante datos falsos o medios fraudulentos
▪ Intermediar en inmuebles cuya transmisión esté legalmente prohibida, como los derechos de adjudicación sujetos a restricciones de reventa
▪ Contratar directamente con el cliente o representar a ambas partes
▪ Intermediar con fines especulativos en inmuebles que no estén inscritos
▪ Simular falsamente la conclusión de una operación o influir indebidamente en los precios de mercado
▪ Constituir una organización para restringir la intermediación conjunta o inducir a excluir a determinados intermediarios
▪ Inducir u obligar a anunciar un precio considerablemente superior al de mercado, entre otras conductas
Pena de prisión con trabajos de hasta 1 año o multa penal de hasta 10 millones de wones surcoreanos
Esta pena se aplica al uso indebido de la habilitación del agente inmobiliario autorizado, a las infracciones de las normas de funcionamiento de las oficinas y a la revelación de secretos, entre otras conductas (artículo 49, apartado 1; artículo 24, apartado 4; artículo 29, apartado 2; y artículo 33, apartado 1, números 1 a 4, de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados).
▪ Utilizar el certificado o la denominación de agente inmobiliario autorizado sin tener dicha condición
▪ Mantener un doble registro, explotar varias oficinas o estar adscrito a varias de ellas
▪ Instalar instalaciones temporales de intermediación no autorizadas
▪ Contratar un número excesivo de auxiliares de intermediación
▪ Usurpar una denominación o realizar publicidad sin estar habilitado
▪ Divulgar de forma discriminatoria información en la red de información sobre operaciones
▪ Revelar secretos conocidos durante la actividad de intermediación
▪ Encargar una intermediación a través de una persona que ejerza la actividad sin registrar una oficina
▪ Recibir dinero o bienes que excedan los gastos efectivos o la remuneración permitida
▪ Inducir a error al cliente mediante manifestaciones falsas sobre hechos importantes
6. Infracción de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados | Cómo actuar ante una infracción
Cuando se detecta una infracción de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados, es necesaria una respuesta rápida y sistemática antes de que se impongan sanciones administrativas o penales.
Aunque se reconozca la infracción, la acreditación de sus circunstancias, de la existencia o ausencia de dolo y de las medidas adoptadas posteriormente puede permitir una reducción de la sanción.
A continuación se indican las medidas que pueden adoptarse en cada fase.
Comprobación de los hechos y obtención de documentación
Cuando se recibe una denuncia o notificación sobre una presunta infracción, debe comprobarse primero la comunicación de la autoridad competente o del organismo de investigación.
Si la infracción se debe a un simple error, un fallo del sistema, una equivocación u otra causa similar, deben prepararse también los elementos circunstanciales que permitan explicarla de forma concreta.
Actuación ante la autoridad de registro o el organismo investigador competente
Cuando se solicite la presentación de una declaración de hechos o un escrito de alegaciones, deberá presentarse dentro del plazo establecido, describiendo principalmente las circunstancias de la infracción, la existencia o ausencia de dolo y las medidas adoptadas con posterioridad.
Si no se ofrecen explicaciones suficientes durante la investigación, posteriormente podría cancelarse el registro, entre otras consecuencias, por lo que la respuesta inicial reviste especial importancia.
Procedimiento de impugnación de sanciones administrativas
Cuando se impone una sanción administrativa, puede impugnarse mediante un recurso administrativo o un proceso contencioso-administrativo dentro del plazo correspondiente.
En particular, las sanciones graves, como la cancelación del registro de apertura o una suspensión de la actividad durante 6 meses, están directamente relacionadas con la interrupción de la actividad profesional, por lo que debe examinarse sin demora la posibilidad de impugnarlas.
Medio de impugnación | Plazo para su interposición |
Recurso administrativo | Dentro de los 90 días siguientes a la fecha en que se tuvo conocimiento de la resolución |
Dentro de los 180 días siguientes a la fecha de la resolución | |
Si se ha interpuesto previamente un recurso, dentro de los 90 días siguientes a la notificación de la copia auténtica de la resolución recaída | |
Proceso contencioso-administrativo | |
Dentro de los 90 días siguientes a la fecha de la resolución |
Medidas posteriores para evitar reincidencias
Para evitar que se repitan infracciones similares, deben revisarse los sistemas prácticos de funcionamiento, incluidos la mejora del sistema interno, la gestión de los auxiliares de intermediación y los procedimientos de redacción y conservación de contratos.
7. Infracción de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados | Lista de comprobación
Dado que una infracción de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados puede ocasionar consecuencias graves, como la suspensión de la habilitación, la cancelación del registro o sanciones penales, es importante identificar y prevenir de antemano posibles incumplimientos.
La siguiente lista permite revisar los principales aspectos de la actividad de intermediación.
Aspecto que debe comprobarse | Contenido principal |
Registro de apertura | ¿Se ejerce la actividad de intermediación sin el correspondiente registro? |
Gestión del certificado de habilitación | ¿Se ha prestado el certificado a otra persona o se ha utilizado uno recibido en préstamo? |
Contratación de auxiliares de intermediación | ¿Se mantienen las contrataciones dentro del número permitido? |
Etiquetado y publicidad | ¿La publicidad distorsiona considerablemente los precios de mercado o discrimina a otras personas? |
Gestión de contratos y documentos explicativos | ¿Se redactan, entregan y conservan el documento de comprobación y explicación del bien y el contrato de la operación? |
Cumplimiento del ámbito territorial de actividad | ¿Las intermediaciones se realizan únicamente dentro de la demarcación correspondiente a la ubicación registrada de la oficina? |
Gestión de los encargos de intermediación | ¿Se ha discriminado a algún cliente o contratado directamente con él? |
Percepción de remuneraciones y honorarios | ¿Se han recibido dinero o bienes por encima de los límites legalmente establecidos? |
Sistema de asistencia de abogados especializados en Derecho inmobiliario
Este despacho cuenta con varios abogados especializados en Derecho inmobiliario inscritos en el Colegio de Abogados de Corea, así como con abogados especializados cuya experiencia profesional media es de al menos 10 años.
Es posible adoptar medidas jurídicas eficaces para proteger a los intermediarios, desde la respuesta ante el riesgo de cancelación del registro de la oficina de intermediación o de suspensión de la actividad hasta la defensa frente al riesgo de sanciones penales y la tramitación de objeciones y recursos administrativos.
Dado que una respuesta estratégica de profesionales del Derecho puede constituir un punto de inflexión importante frente a una actuación individual, se recomienda proceder con la asistencia de un abogado especializado en Derecho inmobiliario.
Vea también los
contenidos en vídeo relacionados con este caso.
¿Cómo evitar ser víctima de una estafa inmobiliaria?
