Análisis de Casos / Actualizaciones Legales
«Si se asegura el 95 % del terreno del proyecto y se negocia durante 3 meses, se perfecciona el contrato de compraventa»: sentencia que reconoce el valor de mercado con los beneficios derivados del desarrollo
La reclamación para exigir la venta constituye un derecho esencial en los proyectos de reconstrucción y de cooperativas locales de vivienda, pero son frecuentes las controversias sobre los requisitos para ejercerlo y los criterios de determinación del precio de compraventa.
En este asunto, el tribunal consideró que, cuando se cumplen los requisitos establecidos por la Ley de Vivienda de la República de Corea para ejercer el derecho a exigir la venta, consistentes en haber obtenido derechos de uso sobre al menos el 95 % del terreno del proyecto y haber mantenido negociaciones concretas y sustanciales durante un mínimo de 3 meses, el contrato de compraventa por el valor de mercado se perfecciona inmediatamente cuando la declaración de voluntad de ejercer ese derecho llega a su destinatario.
Asimismo, aclaró que dicho valor de mercado no debe entenderse como el mero precio corriente en ese momento, sino como el precio objetivo de transacción que incorpora los beneficios derivados del desarrollo. (Sentencia del Tribunal de Distrito Sur de Seúl de 2025. 1. 14., asunto 2023가단261818)
1. Reclamación para exigir la venta | Resumen del asunto
La controversia relacionada con la reclamación para exigir la venta surgió mientras una cooperativa local de vivienda promovía un proyecto de construcción de viviendas. Ante la negativa de algunos propietarios de terrenos situados dentro del área del proyecto a venderlos, la cooperativa ejerció el derecho a exigir la venta previsto en la Ley de Vivienda de la República de Corea y solicitó la transmisión de la propiedad.
La cooperativa local de vivienda demandante había obtenido la aprobación del plan del proyecto y asegurado derechos de uso, incluida la propiedad, sobre aproximadamente el 95,81 % del terreno del proyecto. Posteriormente, formuló la reclamación respecto de los terrenos cuyos derechos aún no había obtenido.
La controversia surgió porque los demandados no atendieron la reclamación para exigir la venta.
La cooperativa notificó un escrito procesal que contenía su declaración de voluntad de exigir la venta y ejerció así ese derecho.
Los demandados alegaron que el procedimiento de negociación no se había llevado a cabo legalmente, que la demanda presentada sin acuerdo de la asamblea general era inadmisible y que la determinación del precio de compraventa también era improcedente.
Por ello, el tribunal examinó conjuntamente la legalidad de la reclamación para exigir la venta, el cumplimiento de los requisitos de negociación, el momento en que se perfeccionó el contrato de compraventa y los criterios para determinar el valor de mercado.
Cuestiones principales
Las cuestiones principales de este asunto fueron las siguientes.
- Si se cumplieron los requisitos para ejercer el derecho a exigir la venta (obtención de derechos sobre el 95 % del terreno del proyecto + 3 meses de negociación)
- Criterios para valorar el carácter sustancial de la negociación, más allá de su mera forma
- Momento en que se perfecciona el contrato de compraventa mediante la declaración de voluntad de exigir la venta
- Significado del «valor de mercado» como criterio para determinar el precio de compraventa
- Inclusión o no de los beneficios derivados del desarrollo
En la práctica, revisten especial importancia las siguientes cuestiones.
«¿Cuándo se perfecciona como contrato la reclamación para exigir la venta?» y «¿Qué elementos deben reflejarse en el valor de mercado?»
2. Reclamación para exigir la venta | Criterio del tribunal
El Tribunal de Distrito Sur de Seúl resolvió este asunto en los siguientes términos.
Requisitos para ejercer el derecho a exigir la venta: obtención de derechos sobre el 95 % del terreno del proyecto y 3 meses de negociación
El tribunal examinó primero si se cumplían los requisitos establecidos por la Ley de Vivienda de la República de Corea para exigir la venta.
- Aprobación del plan del proyecto
- Obtención de derechos sobre al menos el 95 % del terreno del proyecto
- Negociaciones durante un mínimo de 3 meses
En particular, el tribunal estableció un criterio relevante respecto del requisito de negociación.
La negociación no debe limitarse a una notificación formal, sino que ha de ser concreta y sustancial.
En consecuencia, valoró conjuntamente los siguientes elementos.
- Si se ofreció un precio basado en una tasación
- Número y forma de las solicitudes de negociación
- Actitud de la otra parte al responder
- Como regla general, la carga de acreditar el cumplimiento del requisito de negociación corresponde a la cooperativa, en su condición de promotora del proyecto
El tribunal consideró que la cooperativa demandante había cumplido el requisito de negociación sustancial porque presentó un importe basado en una tasación, remitió notificaciones con certificación de contenido, intentó negociar de forma continuada y la otra parte no accedió a las negociaciones.
Reclamación para exigir la venta y momento de perfeccionamiento del contrato: se perfecciona cuando llega la declaración de voluntad
El tribunal aclaró los efectos jurídicos de la reclamación para exigir la venta.
El contrato de compraventa por el valor de mercado se perfecciona cuando la declaración de voluntad de exigir la venta llega a la otra parte.
Esto significa que la propia reclamación para exigir la venta tiene carácter de derecho potestativo y perfecciona el contrato sin necesidad de celebrar otro contrato ni alcanzar un acuerdo adicional.
En este asunto se reconoció que el contrato de compraventa se había perfeccionado el 2024. 3. 13., fecha en que se notificó a los demandados el escrito que contenía la declaración de voluntad de exigir la venta.
No obstante, cuando la demanda incorpora un requerimiento para responder sobre la participación en la reconstrucción, la fecha de perfeccionamiento del contrato de compraventa es el día siguiente al vencimiento del plazo de respuesta.
Significado del valor de mercado: precio objetivo de transacción que incluye los beneficios derivados del desarrollo
El tribunal también reiteró un principio jurídico relevante sobre los criterios para determinar el precio de compraventa.
El «valor de mercado» aplicable a la reclamación para exigir la venta no es el mero precio corriente, sino el precio objetivo de transacción que incorpora los beneficios derivados del desarrollo generado por la ejecución del proyecto.
Este aspecto resulta especialmente relevante.
El valor incluye los beneficios derivados del desarrollo que se concretan progresivamente a medida que avanza el proyecto.
Sin embargo, esto no significa que deba anticiparse íntegramente, en el momento presente, el valor posterior a la finalización del proyecto, sino que deben reflejarse los beneficios derivados del desarrollo que ya se hubieran concretado conforme al grado de avance del proyecto en ese momento.
Principio de respeto a la tasación: se mantiene salvo que concurran circunstancias especiales
El tribunal también se pronunció sobre el resultado de la tasación en los siguientes términos.
Cuando el método de tasación sea razonable, no contradiga las reglas de la experiencia y no contenga errores manifiestos, deberá aceptarse el resultado de la tasación.
Por ello, el tribunal fijó el precio de compraventa tomando como referencia el valor tasado.
Necesidad de acuerdo de la asamblea general: no se requiere para exigir la venta
Los demandados cuestionaron que no existiera un acuerdo de la asamblea general de la cooperativa, pero el tribunal rechazó este argumento con el siguiente razonamiento.
El derecho a exigir la venta está reconocido legalmente y ni el artículo 48 de la Ley de la República de Corea sobre la Propiedad y Gestión de Edificios Colectivos, aplicable en virtud del artículo 22, apartado 3, de la Ley de Vivienda, ni otras disposiciones exigen un acuerdo específico de la asamblea general, por lo que puede ejercerse sin dicho acuerdo.
3. Reclamación para exigir la venta | Principios jurídicos esenciales en la práctica
1. Cuando se hayan obtenido derechos de uso sobre el 95 % o más de la superficie del terreno destinado a la construcción de viviendas: podrá exigirse la venta a todos los propietarios de terrenos respecto de los cuales no se hayan obtenido derechos de uso.
2. En los casos distintos del punto 1: podrá exigirse la venta a los propietarios de terrenos respecto de los cuales no se hayan obtenido derechos de uso, salvo a quienes hubieran adquirido la propiedad del terreno 10 años antes de la fecha de publicación de la determinación del área del plan de unidad de distrito y la hubieran conservado de forma continuada (al calcular el período de propiedad del terreno, si el propietario adquirió la propiedad por herencia de un ascendiente directo, descendiente directo o cónyuge, se sumará el período durante el cual el causante fue propietario).
② Sin perjuicio del apartado 1, cuando se haya alcanzado el porcentaje de consentimiento necesario para solicitar la autorización de remodelación conforme al artículo 66, apartado 2, la cooperativa de viviendas para la remodelación que haya aprobado la resolución de remodelación podrá exigir la venta de las viviendas y terrenos de quienes no hayan votado a favor de dicha resolución.
③ A las reclamaciones para exigir la venta previstas en los apartados 1 y 2 se aplicará mutatis mutandis el artículo 48 de la Ley de la República de Corea sobre la Propiedad y Gestión de Edificios Colectivos. A estos efectos, la propiedad privativa y el derecho de uso del terreno se considerarán, respectivamente, como la propiedad y los demás derechos sobre el edificio o terreno objeto de la reclamación para exigir la venta en un proyecto de construcción de viviendas o de remodelación.
La doctrina relativa a los requisitos para ejercer el derecho a exigir la venta conforme al artículo 22, apartado 1, de la Ley de Vivienda de la República de Corea —negociaciones concretas y sustanciales durante 3 meses o más y obtención de derechos de uso sobre el 95 % o más del terreno del proyecto, entre otros— y a los criterios para determinar el valor de mercado, incluida la incorporación de los beneficios derivados del desarrollo, se aplica de forma uniforme también en resoluciones recientes de tribunales inferiores. (Sentencia del Tribunal de Distrito Sur de Seúl de 14 de enero de 2025, asunto 2023가단261818, y sentencia del Tribunal de Distrito de Gwangju de 13 de marzo de 2026, asunto 2025가단36980)
La estructura de constitución de la reclamación para exigir la venta es la siguiente.
Elemento | Criterio |
Obtención de derechos | 95 % o más |
Requisito de negociación | Negociación sustancial durante 3 meses o más |
Momento de perfección del contrato | Al recibirse la declaración de voluntad |
Criterio del precio de compraventa | Valor de mercado que incluye los beneficios derivados del desarrollo |
Tasación | Se respeta salvo que concurran circunstancias especiales |
Lista de comprobación práctica para el promotor del proyecto
Gestión del procedimiento de negociación
- Presentación de un precio basado en una tasación
- Conservación de registros de las negociaciones, incluidas las notificaciones con certificación de contenido
- Recopilación de pruebas de los intentos de negociación
Estrategia para obtener los derechos necesarios
- Obtención previa de derechos sobre el 95 %
- Organización de la estructura de participaciones
Actuación respecto de la determinación del valor de mercado
- Uso de varias tasaciones
- Preparación de los argumentos para reflejar los beneficios derivados del desarrollo
Actuación procesal
- Gestión del momento en que se formula la reclamación para exigir la venta
- Prueba de la recepción de la declaración de voluntad
Análisis de la estructura de riesgos
Sujeto | Riesgo principal | Estrategia de actuación |
Cooperativa | Incumplimiento del requisito de negociación | Conservación de los registros de las negociaciones |
Propietario del terreno | Riesgo de venta por un precio reducido | Actuación respecto de la tasación |
Promotor del proyecto | Controversia sobre el valor de mercado | Preparación de documentación de tasación |
Persona jurídica | Infracción del procedimiento | Revisión jurídica previa |
4. Reclamación para exigir la venta | Relevancia de la sentencia
Esta sentencia aclaró los siguientes criterios aplicables en la práctica a las reclamaciones para exigir la venta.
Se prevé que este criterio jurisprudencial influya directamente en la gestión de los procedimientos de negociación, las estrategias de tasación y las actuaciones procesales de futuros proyectos de reconstrucción y de cooperativas locales de vivienda.
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Experiencia como juez en el Departamento de Construcción del Tribunal Superior de Seúl y como juez principal en la sección de Ansan del Tribunal de Distrito de Suwon.
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